ВС защитил предпринимателя, которой в ходе строительства пришлось менять вид землепользования

Нижестоящие суды решили, что здание не соответствует целевому назначению участка, так как изначально землю передали в аренду для строительства другого объекта

По мнению одного из экспертов, Верховный Суд фактически установил добросовестность предпринимателя. Другой добавил, что ИП действовала на основании актов муниципалитета, которые не оспаривались и не признавались незаконными.

Верховный Суд встал на сторону предпринимателя, которая построила на муниципальной земле объект не в соответствии с изначальным видом разрешенного использования (Определение № 301-ЭС20-1906 по делу № А38-2568/2019).

В 2008 г. администрация г. Волжска сдала в аренду индивидуальному предпринимателю Татьяне Юлаевой участок с видом разрешенного использования «для строительства спортивного комплекса».

Изначально разрешение на строительство предполагало, что спорткомплекс должен состоять из двух зданий: общественного здания многофункционального назначения и технического склада. Однако потом выяснилось, что большую часть участка застраивать нельзя – там проходят водопроводные и канализационные сети с охранными зонами. Предприниматель решила, что будет возводить только одно здание, и попросила скорректировать правоустанавливающие документы и разрешение на строительство. Администрация Волжска изменила вид разрешенного использования участка на «для размещения многофункционального здания» и, соответственно, разрешение на строительство.

После введения объекта в эксплуатацию договор аренды был расторгнут, Татьяна Юлаева выкупила участок и зарегистрировала право собственности на него. Однако через три года АС Республики Марий Эл признал договор купли-продажи недействительным. Установив, что в данном случае участок должен был продаваться на торгах, суд обязал Татьяну Юлаеву отдать землю, а администрацию города – вернуть предпринимателю деньги.

Муниципалитет зарегистрировал право собственности и потребовал у Юлаевой снести здание. Предприниматель проигнорировала претензию, в связи с чем Волжский городской комитет по управлению имуществом обратился в суд. Юлаева выдвинула встречные требования: сформировать новый участок и сдать ей в аренду ту часть земли, которая нужна для использования здания.

Однако арбитражный суд, удовлетворив иск комитета, во встречных требованиях отказал. Первая инстанция решила, что здание не соответствует целевому назначению земли – изначально участок передали в аренду для строительства спорткомплекса. По мнению суда, использование земли под строительство многофункционального здания было согласовано в обход земельного законодательства. На этом основании постройка была признана самовольной. Отменить решение в апелляции и первой кассации не удалось, поэтому Татьяна Юлаева обратилась в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ.

Проанализировав материалы дела, ВС заметил, что разрешение на строительство и правоустанавливающие документы на участок после внесения в них изменений позволяли предпринимателю построить только один из ранее согласованных объектов – общественное здание многофункционального назначения.

«Доказательств того, что указанное здание возведено не в соответствии с целевым назначением земельного участка, с нарушением правил землепользования и застройки территории, видов разрешенного использования, не представлено», – подчеркнул Верховный Суд. По его мнению, в такой ситуации суды не могли признать постройку самовольной. Дело было направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Директор юридической компании «КОНУС» Алексей Силиванов заметил, что в этом случае Суду пришлось погружаться в фактические обстоятельства. «Особенность спора в том, что собственник здания построил его на отведенном земельном участке, но первоначальным целевым назначением участка было строительство спортивного комплекса, а фактически было возведено многофункциональное здание. Именно несоответствие построенного объекта назначению земли стало поводом для заявления о том, что он является самовольной постройкой», – пояснил юрист.

По его мнению, Верховный Суд фактически установил добросовестность ответчика: «Многофункциональное здание должно было быть построено, но как часть общего комплекса со спортивным сооружением. Вместе с тем нижестоящие суды не оценили то обстоятельство, что из-за обременений земельного участка различными охранными зонами спорткомплекс построить было невозможно, о чем застройщик узнал уже в процессе строительства». Суд встал на защиту предпринимателя, так как в этих условиях нельзя утверждать, что здание построено не в соответствии с целевым назначением участка, считает Алексей Силиванов.

Партнер юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников добавил, что предприниматель действовала на основании актов администрации, которые не были ни оспорены, ни признаны незаконными. «При таких обстоятельствах ст. 222 ГК РФ никак нельзя применять к спорному объекту как основание к его сносу. Тем более, что положения данной статьи и соответствующая судебная практика предусматривают возможность легализации даже самовольных построек при условии оформления землеустроительной и градостроительной документации», – напомнил эксперт.

Возможно, предположил он, нижестоящие суды подразумевали, что предприниматель злоупотребила правом – изначально собиралась обойти установленные законом процедуры. «Однако каких-либо четких выводов о злоупотреблении правом, ссылок на ст. 10 ГК и фактические обстоятельства суды не приводили. В свою очередь Верховный Суд, очевидно, учитывая такой довод, посчитал необходимым отметить, что отступление от первоначально согласованного объема и назначения объекта было обусловлено выявленным в ходе строительства обременением значительной части территории участка водопроводными и канализационными сетями», – добавил Николай Сапожников.

Любопытно, по его мнению, и то, что истец в обоснование иска ссылался не на норму о самовольной постройке, а на ст. 272 ГК – то есть на утрату собственником здания прав пользования земельным участком. Так что судам при новом рассмотрении еще придется вернуться к вопросу о возможности расположения спорного объекта на участке в контексте именно этой нормы, заключил юрист.

Екатерина Коробка