ВС разъяснил применение сравнительного метода оценки стоимости земельных участков

Как отметил Верховный Суд, оценщик должен учитывать, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка

Эксперты «АГ» неоднозначно отнеслись к решению ВС РФ. Так, один из них указал, что в принятых во внимание нижестоящими инстанциями заключениях экспертов имелись явные недостатки. По мнению второго, в отсутствие каких-либо подтверждений недостоверности экспертизы от компетентных лиц вывод Суда о наличии нарушений при проведении оценки является спорным.

Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС18-3860, в котором указал, что при применении сравнительного метода оценки стоимости земельных участков эксперты должны использовать объекты-аналоги с аналогичными ценообразующими факторами, такими как сегмент рынка, площадь, местоположение и дата предложения о продаже. 

ФКУ «Центравтомагистраль» уведомило ООО «Управляющая компания “Перспектива”», осуществляющее доверительное управление закрытым паевым инвестиционным рентным фондом «Созидание», о том, что часть земельных участков фонда в Раменском районе Московской области, относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, подлежит изъятию для государственных нужд.

Позже ФКУ направило обществу проект соглашения, в котором указывалась выплата возмещения за изымаемые земельные участки в размере 25,5 млн руб. Сумма была установлена на основании отчета об оценке рыночной стоимости и экспертного заключения. Так как компания не согласилась с такой выплатой, учреждение обратилось в суд. 

Арбитражный суд Московской области по ходатайству сторон назначил оценочную экспертизу, которая была приведена с помощью метода сравнения продаж. В экспертном заключении указывалось, что единственным условно открытым источником информации в отношении цен сделок является база сделок Росреестра – «Мониторинг рынка недвижимости», согласно которой за предшествующий год в Раменском районе не было совершено сделок купли-продажи аналогичных земельных участков. В связи с этим эксперты использовали открытые источники информации о ценах предложений на дату определения рыночной стоимости спорных участков. Таким образом, анализируя в качестве объектов-аналогов земельные участки, имеющие иные виды разрешенного использования, они определили размер возмещения в сумме 155,5 млн руб.  

ФКУ ходатайствовало о проведении повторной судебной экспертизы, так как, по его мнению, эксперты в нарушение требований законодательства об оценочной деятельности в качестве аналогов использовали объекты, не относящиеся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и с не сопоставимыми с ними ценообразующими факторами (существенно иная площадь, удаленность от МКАД, расположение в иных районах Московской области), что привело к существенному завышению рыночной стоимости спорных участков.

Суд отказал в удовлетворении ходатайства. Вынося решение, он сослался на ряд статей ГК и ЗК РФ, п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11, Постановления Пленума ВАС РФ от 4 апреля 2014 г. № 23 и, посчитав, что стоимость возмещения является достоверной, разумной и обоснованной, изъял у общества участки и установил компенсацию за них в размере 155,5 млн руб.

Десятый арбитражный апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции. При этом, отклоняя ходатайство учреждения о проведении повторной судебной экспертизы, он не установил нарушений порядка проведения первой и пояснил, что основания для сомнений в достоверности оценки отсутствуют. Арбитражный суд Московского округа оставил судебные акты без изменения.

После этого ФКУ «Центравтомагистраль» обратилось в Верховный Суд с кассационной жалобой. Рассмотрев ее и материалы дела № А41-89689/2016, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ указала, что в соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» в таком отчете должна быть изложена подтвержденная информация, которая, с точки зрения оценщика, является существенной для определения стоимости объекта оценки. Кроме того, содержание отчета не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов. 

Верховный Суд указал, что важными факторами стоимости земельных участков являются его местоположение и окружение, целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок и физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.). Кроме того, на стоимость влияют транспортная доступность и инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Судебная коллегия указала, что согласно п. 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. 

По мнению ВС РФ, оценщику нужно учитывать, что должны быть описаны объем доступных ему рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Суд отметил, что для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

Суд указал, что в нарушение требований ФСО № 3 и 7 эксперты использовали объекты-аналоги с существенно отличающимися ценообразующими факторами, не указав причин, по которым они не взяли участки, которые по местоположению, площади, удаленности от МКАД, направлению (шоссе) и дате предложения к продаже наиболее схожи с объектами оценки, с учетом того, что рыночная стоимость при проведении данных экспертиз определялась на одну дату.

Судебная коллегия отметила, что суды при наличии допущенных экспертами при проведении судебной экспертизы нарушений требований законодательства об оценочной деятельности неправомерно отказали в удовлетворении ходатайства истца о проведении повторной экспертизы. ВС РФ пришел к выводу, что решения нижестоящих судов приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права, в связи с чем отменил их в части возмещения суммы в размере 155,5 млн руб. и направил дело в этой части на новое рассмотрение.

Комментируя данное решение, старший юрист АБ «Халимон и Партнеры» Денис Глухов указал, что позиция Верховного Суда не вызывает критики. «В принятых во внимание нижестоящими инстанциями заключениях экспертов имелись явные недостатки. Объекты-аналоги, использованные в ходе досудебной экспертизы, больше соответствуют объектам оценки, чем использованные в ходе судебных экспертиз. Кроме этого, позиция, занятая Верховным Судом, не противоречит интересам бюджета. В итоге оснований для оставления в силе ранее принятых постановлений оказалось меньше», – пояснил эксперт.

Он также обратил внимание на то, что единственный источник информации в отношении цен совершенных сделок («Мониторинг рынка недвижимости») не содержит сведений о сделках с аналогичными участками. «Это вызывает вопросы и требует проверки. Зачастую специалисты формально указывают на отсутствие сведений в данных Росреестра и переходят к анализу спроса как более удобного способа работы с информационными ресурсами. Подобное положение дел также отражает и тот факт, что сделки с недвижимым имуществом совершаются не только в форме простой купли-продажи, выявляющей реальную стоимость объекта и отражающейся в данных Росреестра», – указал Денис Глухов.

Юрист с интересом отметил, что все проведенные эксперты использовали только сравнительный метод оценки, и пояснил, что наряду с этим существует и доходный метод, предполагающий определение цены с учетом потенциала по возможному извлечению дохода от данного участка. Кроме того, он указал, что владение земельными участками, оптимизированное дорогостоящей структурой паевого инвестиционного фонда, предполагает дальнейшее развитие данных наделов, с учетом перспективного изменения категории земель и/или разрешенного вида использования земельного участка, развития окружающей инфраструктуры. «В связи с этим наиболее объективна оценка, использующая несколько методов, в том числе и доходный. Данный вариант оценки более трудоемкий, и добиться его использования – некая работа», – пояснил Денис Глухов. 

Юрист ООО «Содружество земельных юристов» Зинаида Слепцова считает, что судьи, не обладая специальными познаниями в области оценочной деятельности, не могут достоверно судить о наличии или отсутствии нарушений при проведении судебной оценочной экспертизы.

Также она пояснила, что, как правило, заявления стороны спора о выборе некорректных объектов-аналогов без каких-либо документальных подтверждений не воспринимаются судом в качестве оснований для назначения повторной экспертизы. «В случае если у стороны имеются основания полагать, что экспертное заключение подготовлено с существенными нарушениями, разумно подготовить внесудебное заключение независимых экспертов либо рецензию независимых экспертов на судебную оценочную экспертизу в подтверждение своей позиции. Из судебных актов нельзя сделать однозначный вывод, что истец в судебных заседаниях подтверждал недостоверность отчета об оценке какими-либо доказательствами, помимо собственных суждений о некорректности объектов-аналогов и неактуальности использованных предложений о продажах», – указала Зинаида Слепцова.

По ее мнению, в отсутствие каких-либо подтверждений недостоверности экспертизы от компетентных лиц вывод Суда о наличии нарушений при проведении оценочной экспертизы является спорным.

Марина Нагорная