ВС пояснил, когда не может быть отказано в выкупе земельного участка, находящегося в госсобственности

Кроме того, Суд указал, что разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения классификатора видов разрешенного использования, признается действительным вне зависимости от его соответствия этому классификатору

Один из адвокатов отметил, что судебный подход к разрешению подобных споров сформулирован давно, однако это не мешает административным органам продолжать необоснованно отказывать в выкупе земельного участка. Другая считает, что позиция ВС РФ направлена на разрешение большой застарелой проблемы, на поддержку нормального функционирования градостроительного законодательства и, несомненно, облегчает бремя собственников объектов недвижимости.

Верховный Суд опубликовал Определение № 307-ЭС22-14132 от 23 декабря 2022 г. по делу № А56-37142/2021 об оспаривании отказа в выкупе земельного участка, находящегося в государственной собственности, на котором расположено нежилое здание.

ЗАО «База Бадаева» является собственником нежилого здания, расположенного на земельном участке в г. Санкт-Петербурге, предоставленном обществу в пользование на основании договора аренды от 5 марта 1998 г. 12 апреля 2021 г. Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга отказал обществу в предоставлении земельного участка в собственность, указав в обоснование на несоответствие вида разрешенного использования участка «для размещения складских объектов» градостроительному регламенту территориальной зоны, в которой он находится, и сославшись на положения п. 14 ст. 39.16 ЗК РФ.

«База Бадаева», не согласившись с отказом Комитета, обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании его незаконным и об обязании принять решение о продаже участка и направить в адрес общества проект договора купли-продажи.

Решением суда первой инстанции иск был удовлетворен. Суд руководствовался положениями ст. 198, 200 АПК РФ, подп. 1 п. 6 ст. 30, ч. 1 ст. 36, п. 1 ст. 39.20, подп. 6 п. 2 ст. 39.3, 39.16, 39.17, п. 2 ст. 85 ЗК РФ, ст. 1, 30 ГрК РФ и исходил из того, что общество является собственником здания, расположенного на спорном земельном участке, используемом в соответствии с его назначением «склад». Вид разрешенного использования земельного участка определен «для размещения складских объектов» до дня утверждения классификатора видов разрешенного использования, следовательно, установленный вид признается действительным вне зависимости от его соответствия данному классификатору. При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что общество имеет исключительное право на приобретение в собственность спорного земельного участка, на котором расположено это здание.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции отменил это решение. Он исходил из того, что земельный участок испрашивался обществом для использования в целях размещения складских объектов, между тем градостроительный регламент спорной территориальной зоны не предусматривает размещение складских объектов ни в качестве основного, ни в качестве условно разрешенного вида использования земельного участка. В связи с этим апелляционный суд отказал в удовлетворении заявленных требований, указав на правомерность отказа комитета в предоставлении земельного участка в собственность, поскольку разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка. С такими выводами согласился и кассационный суд.

При этом суды апелляционной и кассационной инстанций обратили внимание, что земельный участок предоставлялся обществу в аренду для размещения нежилого здания и отказ Комитета в выкупе не препятствует реализации права общества на использование этого земельного участка.

Не согласившись с постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций, общество «База Бадаева» обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ. Изучив жалобу, ВС пояснил, что в соответствии с подп. 3 п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных ст. 39.16 данного Кодекса. Таким основанием, в частности, является несоответствие разрешенного использования земельного участка целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории. Судебная коллегия отметила, что именно этими нормами права руководствовался комитет, отказывая обществу в выкупе земельного участка.

Между тем, как указал Суд, по смыслу положений ЗК РФ приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости.

Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга, утвержденными Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21 июня 2016 г. № 524, установлено, что испрашиваемый земельный участок расположен в территориальной зоне объектов многофункциональной общественно-деловой застройки и жилых домов, расположенных на территории исторически сложившихся районов и исторической застройки пригородов с включением объектов инженерной инфраструктуры. ВС отметил, что градостроительный регламент данной территориальной зоны определен в п. 2.3 Правил, в соответствии с которым целью выделения зоны является развитие существующих и преобразуемых территорий (включающих исторический центр Санкт-Петербурга и историческую застройку пригородов). Такие территории предназначены для размещения общественно-деловых объектов, с формированием на их основе комплексных многофункциональных зон общественно-деловой и сочетающейся с ней жилой застройки. Кроме того, целью выделения зоны является развитие сферы социального и культурно-бытового обслуживания для обеспечения потребностей жителей указанных территорий в соответствующих среде формах, а также развитие необходимых объектов инженерной и транспортной инфраструктур.

При этом градостроительный регламент территориальной зоны не предусматривает отнесение назначения спорного земельного участка «для размещения складских объектов» ни к основным, ни к условно разрешенным видам использования. Между тем Судебная коллегия указала, что в силу поправок в ЗК РФ, внесенных в июне 2014 г., разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с ЗК РФ классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

Обращаясь к п. 34 Обзора практики ВС РФ № 3, утвержденного Президиумом ВС РФ 27 ноября 2019 г., Суд напомнил, что собственник объекта недвижимости вправе использовать свой объект и земельный участок, на котором он расположен, в соответствии с фактическим видом разрешенного использования, правомерно сложившимся до внесения изменений в градостроительный регламент. При кадастровом учете и регистрации права собственности на указанный земельный участок в сведениях ЕГРН о виде разрешенного использования отражается фактический вид использования.

ВС пояснил, что, согласно п. 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом ВС РФ 14 ноября 2018 г., земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

Суд принял во внимание, что спорный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет с видом разрешенного использования «для размещения складских объектов», фактически используется в целях эксплуатации здания склада, годом постройки которого, согласно исследованным судами материалам дела, значится 1912 г. При этом содержащиеся в ЕГРН сведения о земельном участке никем не оспаривались, в связи с чем в силу закона признаются достоверными.

Экономколлегия резюмировала: поскольку разрешенное использование земельного участка установлено до дня утверждения классификатора видов разрешенного использования, его фактическое использование соответствует разрешенному, содержащемуся в ЕГРН, следовательно, установленный вид разрешенного использования «для размещения складских объектов» признается действительным. В связи с этим указанные Комитетом для отказа обществу в выкупе земельного участка основания, предусмотренные п. 14 ст. 39.16 ЗК, ВС не признал законными. Он также добавил, что указанная правовая позиция соответствует выводам, изложенным в Кассационном определении ВС от 31 марта 2021 г. по делу № 51-КАД-20-7-К8, согласно которым утверждение новых правил землепользования и застройки не может повлиять на решение вопроса о предоставлении в собственность земельного участка.

Таким образом, Верховный Суд посчитал, что выводы суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований являются правомерными. В связи с этим ВС отменил обжалуемые судебные акты, оставив в силе решение суда первой инстанции.

Адвокат АП г. Москвы, АБ «Халимон и партнеры» Константин Смолокуров
отметил, что судебный подход к разрешению подобных споров сформулирован давно, однако это не мешает административным органам продолжать необоснованно отказывать в выкупе земельного участка со ссылкой на п. 14 ст. 39.16 ЗК РФ. «В нашей практике подобный спор был. Такое же основание для отказа признано необоснованным, при этом суд в решении первой инстанции довольно подробно разобрал и изложил сформированный подход к разрешению аналогичных споров (Решение Арбитражного суда Московской области от 9 апреля 2022 г. по делу А41-59629/2021)», – рассказал он.

Адвокат положительно оценил то, что ВС в очередной раз закрепил совершенно обоснованный и правомерный подход к разрешению аналогичных споров. Он пояснил, что, согласно уже устоявшейся практике, и земельное, и градостроительное законодательство исходит из сохранения прав на использование объектов капитального строительства и земельных участков под ними по прежнему фактическому разрешенному использованию. Однако существующее фактическое использование объектов не должно быть опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. «Применяя данный правовой подход, суды, как правило, признают аналогичные отказы неправомерными, таким образом, судебные акты апелляционной и кассационной инстанций в рассматриваемом споре действительно подлежали отмене как необоснованные и неправомерные», – подытожил Константин Смолокуров.

Адвокат МКА «ГРАД» Наталья Тарасова назвала проблему актуальной, пояснив, что и до настоящего времени имеются противоречия в ее разрешении даже в судебном порядке. Она согласилась с позицией ВС РФ и считает, что иной позиции по описанной проблеме быть не может. Она отметила, что в рассматриваемом случае в градостроительном регламенте территориальной зоны не предусмотрено нахождение земельных участков с видом разрешенного использования под складские объекты. Но такие объекты есть, зарегистрированы и используются в соответствии с разрешенным использованием. Адвокат добавила, что органы государственной власти при утверждении правил землепользования и застройки не учли существующие складские объекты, возведенные еще в 1912 г., и земельный участок, предоставленный в аренду в 1998 г., но это не должно являться препятствием для реализации права на выкуп.

«Верховный Суд решил многолетнюю проблему “хождения по кругу” в вопросе выкупа земельных участков под зданиями. Если бы суд согласился с позицией судов апелляционной и кассационной инстанций, собственнику недвижимости пришлось бы ждать утверждения новых правил землепользования и застройки и вносить изменения в действующий договор аренды, а это породило бы новые сложности. Следовательно, позиция Суда направлена на разрешение большой застарелой проблемы, на поддержку нормального функционирования градостроительного законодательства и, несомненно, облегчает бремя собственников объектов недвижимости», – прокомментировала Наталья Тарасова.

Анжела Арстанова