ВС: Отчет об оценке земли не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение

Как пояснил Суд, выполненные оценщиком услуги не соответствовали требованиям закона, поэтому их заказчик вправе требовать возмещения причиненных ему убытков, несмотря на факт их оплаты в полном объеме

По мнению одного из экспертов «АГ», Верховный Суд подтвердил прямую финансовую ответственность оценщика за невозможность использования заказчиком подготовленного для него отчета при оспаривании кадастровой стоимости недвижимости. Другой считает, что судебный акт повышает степень ответственности оценочных компаний перед заказчиком услуг. Третья предостерегла, что определение ВС РФ относит в зону риска взыскания убытков всех профессиональных оценщиков, оказывающих услуги по оценке рыночной стоимости для целей пересмотра кадастровой.

20 февраля Верховный Суд РФ вынес Определение № 305-ЭС19-21740 по спору о взыскании компанией убытков с оценщика за некачественную услугу по оценке кадастровой стоимости земельных участков.

В июне 2017 г. ЗАО «Газпромтрубинвест» поручило ООО «Финансы-Оценка-Консалтинг» оценку ряда земельных участков промышленного назначения, а также расположенных под автодорогами и железнодорожными путями, по двум соответствующим договорам оценки.

По условиям договоров оценщик обязался провести оценку, подготовить соответствующий отчет об этом и представлять интересы своего контрагента в заседаниях комиссии по рассмотрению споров при Управлении Росреестра по Костромской области. Заказчик услуг планировал использовать результаты оценки для оспаривания кадастровой стоимости участков, в этой связи совокупная стоимость оплаченных им услуг по двум договорам составила 750 тыс. руб. Факт оплаты подтверждался подписанными актами об оказании услуг.

Впоследствии комиссия регионального управления Росреестра отклонила заявления компании о пересмотре кадастровой стоимости участков, поскольку к его обращению не было приложено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков, членом которой было ООО «Финансы-Оценка-Консалтинг».

Далее «Газпромтрубинвест» оспорил в административном порядке результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, которые были удовлетворены соответствующими судебными решениями Костромского областного суда. Тогда суд области выявил допущенные исполнителем нарушения федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчетов, описанию объекта оценки, и иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости земельных участков. В итоге кадастровая стоимость участков в размере их рыночной стоимости была определена Костромским областным судом согласно экспертным заключениям, составленным ООО «Региональный центр оценки», в ином размере, чем было установлено в отчетах общества «Финансы-Оценка-Консалтинг».

В своем иске в Арбитражный суд г. Москвы заказчик указал, что оценщик ненадлежащим образом выполнил свои договорные обязательства, так как его отчеты об оценке не соответствовали федеральным стандартам оценки. В этой связи он просил суд взыскать с ответчика убытки в размере 375 тыс. руб.

Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска, а апелляция поддержала его решение. Обе инстанции сочли, что отказ комиссии регионального управления Росреестра в пересмотре кадастровой стоимости земельных участков стал следствием неисполнения самим истцом обязанности по представлению ей, помимо самих отчетов об оценке, положительного экспертного заключения СРО на эти отчеты. Суды также отклонили довод истца о том, что факт ненадлежащего оказания ему услуги по подготовке отчетов об оценке был подтвержден решениями Костромского областного суда. Они отметили, что установление другим экспертом (в рамках судебной экспертизы) иной рыночной стоимости объектов оценки, отличной от той, которая была определена ответчиком на основании спорных договоров, не свидетельствует о ненадлежащем выполнении ответчиком по делу своей работы по указанным договорам.

В своей кассационной жалобе в Верховный Суд РФ «Газпромтрубинвест» сослался на существенные нарушения норм материального и процессуального права нижестоящими инстанциями.

После изучения материалов дела № А40-309169/2018 Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ напомнила, что отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение в силу ст. 11 Закона об оценочной деятельности. Со ссылкой на п. 7.5 спорного договора Суд отметил, что убытки, возникшие у заказчика вследствие использования итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, возмещаются в полном объеме за счет исполнителя и оценщика, подписавших отчет об оценке.

Как пояснил Верховный Суд, основанием для отмены решений комиссии Костромским областным судом явилось превышение ранее определенной кадастровой стоимости земельных участков над кадастровой стоимостью, подлежащей установлению судом в размере рыночной, и установленное экспертным заключением несоответствие отчетов об оценке требованиям Закона об оценочной деятельности. «Отсутствие возможности использовать результат работ ответчика для определения стоимости земельных участков свидетельствует о том, что работы им по договорам выполнены с ненадлежащим качеством, в связи с чем он обязан возместить убытки ввиду некачественного оказания услуг по договорам. Поскольку общество “Газпромтрубинвест” не является профессионалом в данной области, о некачественном выполнении работ оно узнало только после вынесения вышеуказанных решений Костромским областным судом», – отмечено в определении.

Высшая судебная инстанция также отклонила вывод нижестоящих судов о том, что оплата истцом работ в размере 50% стоимости не опровергает невыполнение ответчиком своих обязательств по договорам и не учитывает то, что установленный в договорах сторонами порядок расчетов не влияет на наличие у истца убытков, связанных с их частичной оплатой.

ВС подчеркнул, что поскольку оказанные ответчиком услуги по договорам оплачены истцом, но полученный результат не соответствует законодательству об оценочной деятельности и не может служить целям, ради которых он был заключен, истец вправе был в силу ст. 15, 309, 393 ГК РФ и положений Закона об оценочной деятельности требовать возмещения причиненных ему убытков в заявленном размере, и у судов не имелось оснований для отказа в иске. В связи с этим Суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций и возвратил дело на новое рассмотрение в АС г. Москвы.

Партнер юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников отметил, что определение Верховного Суда подтвердило прямую финансовую ответственность оценщика за невозможность использования заказчиком подготовленного для него отчета при оспаривании кадастровой стоимости недвижимости. «В судебном акте указано, что отсутствие возможности использовать результат работ ответчика для определения стоимости земельных участков свидетельствует о том, что работы им по договорам выполнены с ненадлежащим качеством, в связи с чем он обязан возместить убытки ввиду некачественного оказания услуг по договору. Безусловно, данный подход можно только приветствовать, так как он существенно повышает ответственность оценщиков за результаты оказываемых ими услуг», – полагает эксперт.

По его словам, в рассматриваемом определении Суд, среди прочего, отмел позицию нижестоящих инстанций судов, которые, отказывая заказчику в иске, учитывали его «пассивную» позицию по отстаиванию отчетов оценщика в соответствующих разбирательствах. «Заказчик в ходе рассмотрения дела об оспаривании кадастровой стоимости согласился с оценкой, выполненной судебной экспертизой, и не стал обжаловать судебный акт областного суда. Верховный Суд отметил, что в случае выполнения надлежащим образом ответчиком своих обязательств у областного суда не возникло бы сомнений в достоверности величины рыночной стоимости и не потребовалось бы проведения судебных экспертиз», – полагает Николай Сапожников. Он предположил, что расходы на судебную экспертизу также можно отнести к убыткам заказчика, но пойдет ли практика по такому пути – уверенно сказать нельзя, так как рассматриваемое дело отправлено на повторное рассмотрение.

По словам эксперта, возникает еще один немаловажный вопрос – был ли оценщик привлечен к участию в деле по оспариванию кадастровой стоимости в качестве третьего лица? «Сведений об этом определение не содержит. Если оценщик к рассмотрению дела по оспариванию кадастровой стоимости привлечен не был, учитывая его право на судебную защиту, не вполне очевидно, какой доказательственной силой обладает соответствующее решение суда общей юрисдикции для рассматриваемого спора. Полагаю, что в таком случае оценщик вправе в рамках разбирательства о взыскании с него убытков доказывать соответствие составленного им отчета всем требованиям стандартов оценки, в том числе путем назначения по делу судебной экспертизы. И, напротив, если оценщик уже участвовал в разбирательствах, связанных с оспариванием кадастровой стоимости, факт ненадлежащего оказания им оценочных услуг следует считать для него установленным», – считает Николай Сапожников.

Эксперт добавил, что в какой-то степени подспорьем для оценщика в такой ситуации могут служить положения п. 2 Информационного письма ВАС РФ от 30 мая 2005 г. № 92, из них следует, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

«В рассматриваемом определении любопытно обратить внимание еще на один вывод Верховного Суда, важный для данной категории дел. В определении имеется указание на то, что заказчик оценки не является профессионалом в данной области и о некачественном выполнении работ он узнал только после вынесения соответствующих решений судами общей юрисдикции при оспаривании кадастровой оценки. Очевидно, что такой подход имеет важное значение для исчисления сроков давности по аналогичным искам в схожих обстоятельствах», – подытожил Николай Сапожников.

Директор юридической компании «КОНУС» Алексей Силиванов полагает, что определение ВС повышает степень ответственности оценочных компаний перед заказчиком услуг. «В связи с массовостью споров об оспаривании результатов кадастровой оценки объектов недвижимости услугами оценщиков пользуется большое число клиентов. Процедура оспаривания предусматривает первоначальное обращение в комиссию при Росреестре, а в случае несогласия с ее решением – подачу иска в суд. В случае некачественного отчета об оценке клиент не получает нужного результата, напрасно загружается работой комиссия при Росреестре и впоследствии возникает судебный спор, без которого можно было бы обойтись», – отметил он.

По словам эксперта, Верховный Суд не стал подходить к рассмотрению спора формально, он признал, что нарушение оценщиком федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, допущение ошибок, которые повлекли невозможность надлежащего использования отчета оценщика, должны рассматриваться в качестве основания для взыскания с него убытков.

Старший юрист Содружества Земельных юристов Ксения Ульянова отметила, что это уже не первый случай поддержки практики взыскания с оценщиков убытков, возникших в результате оказания услуги по составлению отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости для целей установления равной кадастровой. «Еще в 2017 г. Верховный Суд поддержал позицию нижестоящего суда о возможности взыскания с оценщиков убытков в ситуации, когда вступившим в законную силу решением суда установлено несоответствие отчета законодательству об оценочной деятельности и отчет об оценке не мог быть использован для целей установления кадастровой стоимости равной рыночной (Определение ВС РФ № 307-ЭС17-16630 по делу № А42-1577/2016)», – отметила она.

По словам эксперта, вопрос надлежащего оказания услуги в такой ситуации является дискуссионным и рассматривать его однозначно невозможно. «С точки зрения права, учитывая факты, установленные вступившим в законную силу решением суда о несоответствии отчета требованиям законодательства, есть основания вынесения негативных для лиц, оказывающих услуги по оценке, решений. Но при этом не стоит забывать о практике рассмотрения споров о пересмотре кадастровой стоимости – ведь в абсолютном большинстве случаев, если по делу была назначена судебная оценочная экспертиза (а в ряде регионов решения в принципе не выносятся без экспертиз), судебный эксперт делает вывод о несоответствии отчета требованиям законодательства (даже если разница в итоговой стоимости минимальна). Таким образом, выводы о несоответствии первоначально подготовленного отчета требованиям законодательства являются своего рода “данью” сложившейся практике пересмотра кадастровой стоимости. Следовательно, рассматриваемое определение ВС РФ относит в зону риска взыскания убытков всех профессиональных оценщиков (лиц), оказывающих услуги по оценке рыночной стоимости для целей пересмотра кадастровой», – предостерегла Ксения Ульянова.

Зинаида Павлова