Раздел имущества, приобретенного в ипотеку с использованием средств материнского (семейного) капитала

Актуальные проблемы судебной практики

Пятина Ирина

Игнатенко Виктория

29 ноября 2024
Судебная практикаСемейное право

По данным Росреестра, в первые девять месяцев 2023 г. установлены три рекорда по количеству сделок купли-продажи жилья в г. Москве. Анализ ведомства показал, что в период с января по сентябрь прошлого года в столице зарегистрировано свыше 127 тыс. сделок, что на 32,5% выше показателей аналогичного периода 2022 г.

Всего по России с января по октябрь 2023 г. оформлены почти 1,7 млн ипотечных жилищных кредитов, что на 61% больше, чем за аналогичный период прошлого года. К концу 2023 г. этот показатель приблизился почти к 2 млн.

В 2024 г. ситуация на рынке соответствует основным тенденциям за предыдущие годы. Так, в первом квартале зарегистрировано 704,5 сделок купли-продажи жилья, из них более чем в 50% случаев (412 тыс.) жилье приобретено в ипотеку, что во многом подтверждает тенденцию за аналогичный период 2023 г. (499 тыс.).

Данный способ особенно актуален для молодых семей, которым требуется жилье, но достаточных денежных средств для единовременной оплаты его покупки нет. Расширенный список льгот для молодых семей, установленных Правительством РФ, способствует такой распространенности.

Вместе с тем, по данным Росстата, в 2022 г. было зафиксировано 682 тыс. разводов, в 2023 г. – 683 тыс. Только за январь–март 2024 г. почти 160 тыс., а прирост по сравнению с этим же периодом в 2023 г. составил 100,6%.

С учетом популярности приобретения жилья посредством ипотечного кредитования среди молодых семей, но в условиях постоянно увеличивающейся доли разводов актуальным является вопрос о разделе совместно нажитого имущества, обремененного залоговыми обязательствами.

Раздел недвижимости, находящейся в залоге у банка, – сложный процесс, так как владельцы существенно ограничены в правах по совершению действий в отношении обремененного имущества. В этом отношении банк является более защищенной стороной правоотношений. Его преимущества:

• обязанность по оплате задолженности у супругов солидарная. Это дает гарантию банку в случае отказа одного из супругов оплачивать долг обратиться в суд для взыскания задолженности с другого супруга;
• супруги не могут реализовать заложенное имущество без согласия банка;
• в случае неисполнения кредитных обязательств банк вправе реализовать имущество супругов с торгов.

Исходя из того что банки редко идут на изменение условий ипотеки, а возможность реализации имущественных интересов супругов ограничена, такие споры зачастую разрешаются в судебном порядке.

Интерес супругов понятен – прекратить режим совместного имущества и получить причитающуюся долю. Интерес банка, в свою очередь, заключается в добросовестном исполнении залогодателем обязательств по ипотечному кредиту, защите от недобросовестного поведения сторон. В этом отношении обременение жилья в виде залога является самым эффективным способом обеспечения обязательств.

Из этого следует, что в вопросах раздела имущества, приобретенного в ипотеку, должен быть соблюден баланс имущественных интересов как супругов, так и банка.

Рассмотрим особенности раздела заложенного имущества супругов, которое было приобретено или улучшено за счет средств материнского (семейного) капитала.

Вопросы раздела имущества супругов, приобретенного с привлечением средств маткапитала, законодателем раскрыты, на наш взгляд, довольно лаконично.

В п. 15 (1) Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 12 декабря 2007 г. № 862 (далее – Правила направления средств маткапитала), указана обязанность родителей оформить жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению, в течение шести месяцев после полной выплаты задолженности по кредитным обязательствам.

В связи с этим возникают закономерные вопросы: возможно ли определить доли каждого члена семьи, включая детей, до полного погашения кредитного обязательства; какова роль банка по таким делам и нужно ли его согласие на такое оформление?

Позиция судов на данный момент, на наш взгляд, справедливо сводится к тому, что прежде чем определять состав совместно нажитого имущества супругов, необходимо определить доли детей в имуществе, которое полностью или частично приобретено за счет средств материнского (семейного) капитала. На это, в частности, указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22 июня 2016 г. (далее – Обзор)). Из п. 10 Обзора следует, что если жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, не было оформлено в общую собственность родителей и несовершеннолетних детей, при разрешении спора о разделе общего имущества супругов суду следует поставить указанный вопрос на обсуждение сторон и определить доли детей в праве собственности на данное жилое помещение. В этом же пункте отмечено, что раздел жилого помещения, приобретенного с использованием средств маткапитала, без учета интересов детей, имеющих наряду с родителями право на такое жилое помещение, невозможен.

Вместе с тем в п. 11 Обзора указано, что наличие обременения в виде ипотеки на приобретенный за счет средств маткапитала объект недвижимости не может служить основанием для отказа в удовлетворении требования супругов о разделе данного имущества и определении долей детей в праве собственности на это имущество.

На конкретном примере ВС пояснил, что происходит определение долей супругов и их детей в праве собственности на квартиру, что не требует согласия залогодержателя и не влияет на установленные договором ипотеки правоотношения, поскольку заложенное имущество (квартира) находится в общей собственности указанных лиц.

Вместе с тем обратимся к общим положениям о залоге недвижимости.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Статья 346 ГК сконструирована таким образом, что предполагает отсутствие права залогодателя отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя.

В соответствии со ст. 37 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

При отчуждении заложенного недвижимого имущества без согласия залогодержателя последний вправе потребовать признания сделки по распоряжению заложенной вещью недействительной и применения последствий недействительности (п. 1 ст. 37, ст. 39 Закона об ипотеке, абз.1 п. 1 ст. 173.1 ГК). Признание такой сделки недействительной не лишает приобретателя данной вещи права требовать от залогодателя возмещения убытков при наличии оснований в случаях, предусмотренных законом или договором (например, ст. 460–462 ГК).

В связи с этим возникает вопрос: является ли определение долей в праве собственности супругов и детей формой отчуждения недвижимого имущества?

Его решение важно для практики, поскольку если такой порядок определения судьбы недвижимого имущества является формой распоряжения или отчуждения, в таком случае согласие банка будет обязательным.

Используемая законодателем в п. 2 ст. 209 ГК формулировка «собственник вправе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам» позволяет сделать вывод, что отчуждение как право представляет собой закрепленную за собственником юридически обеспеченную возможность совершить действие по распоряжению имуществом, направленное на смену собственника этого имущества.

Итак, отчуждение от иных случаев распоряжения отличается направленностью на смену собственника имущества. Под сменой собственника следует понимать «переход» субъективного права собственности от одного лица к другому.

Определить доли в совместно нажитом имуществе супругов – значит, изменить режим права общей собственности: из совместной в долевую.

Необходимо также отметить, что изменяется не только режим права общей собственности: если определяются доли детей, то субъективное право на имущество возникает и у них – т.е. добавляются новые собственники.

Напомним, что цель залога – обеспечить исполнение обязательств. При определении долей в имуществе супругов вместо двух владельцев (супругов) банк получает еще несколько (детей супругов), и каждый из этих лиц вправе распорядиться принадлежащей ему долей.

Знаковой в этом отношении является обновленная позиция Верховного Суда, изложенная в Определении СК по гражданским делам от 21 февраля 2023 г. по делу № 18-КГ22-144-К4, где ВС еще раз отметил, что возможность определения долей всех членов семьи в условиях, когда заложенное имущество находится в общей собственности, изменение его режима не могут влиять на обязательства перед банком.

Так, истец просил разделить недвижимость по 1/4 каждому члену семьи: ему, бывшей жене и двоим детям. Суд удовлетворил исковые требования1.

Апелляция отменила решение первой инстанции по жалобе банка, который настаивал, что без его разрешения нельзя распоряжаться залоговым имуществом, а оформить недвижимость на всю семью можно будет после того, как кредит будет погашен, а залог – снят2.

Верховный Суд, в свою очередь, пояснил: чтобы выделить доли членам семьи в имуществе, обремененном залогом, если кредитные обязательства при этом не погашены в полном объеме, согласие банка не требуется. Сам по себе раздел имущества не прекращает ипотечные обязательства.

В итоге дело было возвращено на новое рассмотрение в апелляционный суд, который оставил решение первой инстанции в силе: дом и земельный участок были «разделены» между всеми членами семьи.

Это же положение нашло отражение в п. 41 Постановления Пленума ВС от 27 июня 2023 г. № 23 «О применении судами правил о залоге вещей», где указано, что определение долей в праве общей собственности (например, при разделе общего имущества супругов или при определении долей супругов и детей в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала) не требует согласия залогодержателя. При этом все участники общей собственности на предмет залога становятся солидарными залогодателями (п. 4 ст. 335, абз. 1 п. 2 ст. 346, п. 2 ст. 353 ГК).

Практика нижестоящих судов также приходит к схожему пониманию указанного вопроса3.

Таким образом, судебная практика на данный момент справедливо исходит из следующего:

• обязательство по выделу доли детям должно быть реализовано в рамках дела о разделе имущества супругов – т.е. при разделе ипотечного имущества, при покупке которого были использованы средства материнского (семейного) капитала, должны быть определены доли всех членов семьи;
• суд вправе определить размер доли детей независимо от того, исполнены кредитные обязательства в полном объеме или нет;
• согласие банка на определение долей детям по таким категориям дел не требуется;
• определение долей бывших супругов и их детей в праве собственности на объект недвижимости не влияет на установленные договором ипотеки правоотношения, поскольку заложенное имущество находится в общей собственности указанных лиц, а положения Федерального закона 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» позволяют учесть наличие прав иных членов семьи на такое имущество.

Позиция судов, по сути, сводится к тому, что согласие банка на определение долей супругов и детям по таким категориям дел не требуется, поскольку тем самым не затрагиваются права банка.

Сложившаяся судебная практика является примером адекватного подхода к соблюдению интересов как банка, условия по обязательствам которого не будут нарушены, так и родителей и детей, доли которых в праве на приобретенную в ипотеку недвижимость будут определены во исполнение положений семейного законодательства.

Вместе с тем полагаем, что ст. 346 ГК стоит дополнить, указав, что супруги вправе отчуждать имущество без согласия банка посредством определения долей в праве собственности на заложенное имущество, если при его покупке или при улучшении жилищных условий использовались средства маткапитала.

Считаем, что указанное изменение внесет ясность и единообразие в правоприменительную практику по данной категории дел.

Сталкиваясь на практике с разделом совместно нажитого имущества, приобретенного с использованием средств материнского (семейного) капитала, можно обнаружить, что особенно острым является вопрос расчета долей детей в праве собственности на такое жилое помещение.

Законодатель лишь установил обязанность выделить долю детям, при этом механизм расчета законом не определен.

Суды признают равенство долей детей и родителей в праве собственности на имущество, приобретенное на средства маткапитала. Вместе с тем в п. 14 Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский капитал, указано, что такое равенство должно соблюдаться, исходя из равенства долей родителей и детей на средства маткапитала, затраченные на приобретение этой квартиры, а не на все средства, за счет которых она была приобретена.

Опираясь на это положение и исходя из практического опыта, продемонстрируем, как в таких случаях определяются доли каждого члена семьи.

Например, семья из четырех человек (родители и двое детей) приобрела квартиру за стоимостью 5 млн руб., при этом использовано 500 тыс. руб. материнского капитала.

Таким образом, доля маткапитала в стоимости квартиры составит: 500 тыс. руб. (размер материнского капитала)/5 млн руб. (стоимость квартиры при покупке) = 0,1.

Доля каждого члена семьи будет рассчитываться следующим образом: 0,1 (доля имущества, приобретенного на средства маткапитала) / 4 (число членов семьи) = 0,025.

Таким образом, доля в квартире, которая минимально должна быть выделена каждому ребенку, составляет 0,025.

Рассчитав обязательные минимальные доли детей, можно определить состав совместно нажитого имущества супругов, подлежащего разделу: 1 – 0,025 – 0,025 = 0,95.

Признавая равенство долей в общем имуществе супругов, указанную долю необходимо разделить пополам: 0,95/2 = 0,475.

Указанный алгоритм расчета позволяет, во-первых, определить минимальную долю каждого ребенка в праве на имущество, которое приобретено за счет средств маткапитала; во-вторых, сформировать состав совместно нажитого имущества супругов, подлежащего разделу.

Вместе с тем указанный расчет является порядком определения только минимальной доли детей в имуществе. Соглашением супруги вправе эту долю увеличить. Если такая доля детям будет определена в большем объеме, настолько же будет уменьшен размер общего имущества супругов, подлежащий разделу между ними.

1 Решение Усть-Лабинского районного суда Красноярского края от 4 декабря 2020 г. по делу № 33-38099/2022.

2 Решение Краснодарского краевого суда от 25 ноября 2021 г. по делу № 33-38099/2022.

3 См., например, апелляционное определение Московского городского суда от 22 июля 2021 г. по делу №33-29370/2021