ВС заступился за покупателя квартиры, который просрочил оплату

Иллюстрация: Право.ru/Петр Козлов

Покупательница нарушила график платежей по предварительному договору купли-продажи квартиры, поэтому продавец расторг соглашение. Она обратилась в суд, чтобы признать за собой право на объект. Но суды ей отказали. ВС встал на сторону покупательницы и объяснил, почему продавец уже не может расторгнуть договор.

Оплата с задержкой

4 июля 2017 года Людмила Коваленко* заключила с индивидуальным предпринимателем Львом Халатовым предварительный договор купли-продажи квартиры площадью 43,62 кв. м в строящемся доме в Геленджике за 2,1 млн руб. Из них 950 000 руб. она оплатила при подписании договора, а остальное должна была внести частями: 600 000 руб. до 5 июля и 630 000 руб. до 25 декабря 2017-го .

Первые 600 000 руб. Коваленко внесла в срок, а вот с остатком затянула. Половину от необходимой суммы (300 000 руб.) она отдала только 8 мая 2018-го. Об этом стороны составили расписку и устно договорились о новом графике платежей. Но Коваленко снова его нарушила. Она обещала погасить весь долг до 1 сентября, но на этот день осталась должна 191 000 руб. 

20 сентября 2018-го продавец сообщил, что расторгает предварительный договор в одностороннем порядке, потому что покупательница нарушила условия соглашения. Предприниматель открыл расчетный счет на имя Коваленко и вернул на него все полученные от покупателя деньги (1,9 млн руб.).

Обязать продать квартиру

Коваленко с этим не согласилась, она потребовала забрать оставшуюся часть денег и заключить основной договор купли-продажи, а после отказа обратилась в суд. Она просила признать за ней право собственности на квартиру. Истица внесла на депозитный счет Управления судебного департамента при ВС в Краснодарском крае общую стоимость жилья и просила выплатить эти средства ответчику. По ее словам, они договаривались, что после предварительного заключат основной договор купли-продажи. Но продавец этого не сделал, чем нарушил условия сделки. 

Геленджикский городской суд Краснодарского края обратил внимание на то, что истец не раз нарушала существенные условия предварительного договора в части оплаты. Сначала она не внесла деньги до 25 декабря 2017-го, как обещала, а потом и до 1 сентября. Поэтому предприниматель мог расторгнуть соглашение. Так решила первая инстанция и отказала истице. 

Апелляция добавила, что возникшие  отношения регулируются положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно ч. 5 ст. 5, если дольщик нарушает сроки внесения платежей, то застройщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Поэтому суд оставил без изменения решение первой инстанции, с этим согласилась кассация. Тогда Коваленко пожаловалась в Верховный суд.

Обращать внимание на сущность договора

Дело № 18-КГ21-29-К4 рассмотрела тройка судей ВС под председательством Юрия Москаленко. Независимо от наименования договора судам нужно установить его действительное содержание. Так, истец и ответчик договорились, что продажа спорной квартиры произойдет после перевода всей суммы по сделке и назвали заключенный договор предварительным. Но он не является таковым по смыслу ст. 429 ГК («Предварительный договор»). По существу стороны подписали договор купли-продажи с условием о предварительной оплате, подчеркнула «тройка».

В зависимости от того, какое было соглашение, судам нужно было определить закон, который нужно применить при разрешении спора. По мнению апелляции, следовало руководствоваться нормами закона «Об участии в долевом строительстве», ведь продавец и покупатель являются дольщиком и застройщиком. Но в материалах дела нет документов, которые бы подтверждали, что именно Халатов возводил многоквартирный дом. ВС подчеркнул, что этот закон нельзя было применять и по другой причине: задолго до того, как стороны договорились о продаже квартиры, в 2006 году, требования к застройщикам ужесточили и запретили ИП этим заниматься. 

Что же касается нарушения сроков оплаты, то ВС напомнил положения п. 5 ст. 450.1 ГК («Отказ от договора (исполнения договора) или от осуществления прав по договору»). Норма гласит, что если сторона могла отказаться от договора, а потом подтвердила действия соглашения, то она уже не может отказаться от него по этому же основанию. Халатов принимал деньги от Коваленко даже после ее просрочек, а значит подтвердил, что соглашение в силе. Таким образом, он потерял право на расторжение договора. 

В итоге ВС отменил акты трех инстанций, в спор вернул в Геленджикский городсуд. Повторно дело еще не рассмотрено.

Эксперты: ИП не мог расторгнуть договор

Андрей Большаков, управляющий партнер Bolshakov&Partners

Bolshakov&Partners

Федеральный рейтинг.

×

, предположил, что у ИП мог быть заключен предварительный договор купли-продажи с застройщиком жилья. По словам эксперта, это допустимо в отношениях между застройщиком и ИП, что отчасти является обходом 214-ФЗ. А ИП в свою очередь заключил договор купли-продажи той же квартиры с истцом.

Поэтому ВС правильно квалифицировал договор между Коваленко и Халатовым как договор купли-продажи, полагает Большаков. Соответственно, к соглашению нужно применять нормы главы 30 ГК, регулирующие порядок расторжения договора купли-продажи. Большаков полагает, что это дело может помочь сформировать понимание юридической сути правоотношений по продаже строящейся недвижимости за рамками 214-ФЗ.

* Имена и фамилии участников спора изменены редакцией.