ВС защитил право арендатора исторического здания на компенсацию расходов на его реставрацию

Суд подтвердил, что государство в лице своих агентов вправе в одностороннем порядке досрочно расторгать договоры аренды, однако подчеркнул, что арендатор имеет право на справедливую компенсацию причиненных убытков, в том числе возникших в связи с затратами на обеспечение физической сохранности раннее арендуемого здания

В комментарии «АГ» представитель компании-арендатора поделился: при обращении в ВС они акцентировали внимание на том, что недопустимо создавать систему, порождающую недоверие к институту государственно-частного партнерства. Одна из экспертов «АГ» отметила, что проблема эквивалентности встречного предоставления приобретает особую актуальность, когда в отношении объекта, переданного в аренду, заключено и выполняется охранное обязательство. Другой подчеркнул, что суды трех инстанций не учли положения Конституции РФ о гарантии защиты права собственности и права на свободное использование имущества. По мнению третьего, Верховным Судом справедливо отмечено, что до расторжения судом договора аренды в принципе отсутствуют основания для начала течения срока исковой давности, поскольку до указанного момента нет нарушения права, в отношении которого такой срок должен исчисляться.

25 октября Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС22-7353 по делу № А40-94683/2020, в котором рассмотрел вопрос о том, подлежит ли досрочному расторжению охранно-арендный договор о пользовании нежилым зданием – объектом культурного наследия, если властями принято решение о передаче такого здания единому институту развития «Дом. РФ» в том числе для сделок в качестве агента Российской Федерации.

Заключение охранно-арендного договора

1 июля 2003 г. ООО «Регда» и ГУ «Главное Управление охраны памятников города Москвы» заключили охранно-арендный договор о пользовании недвижимым нежилым зданием – памятником истории и культуры, расположенным в г. Москве. На основании соглашения от 1 февраля 2006 г. права и обязанности арендатора перешли к ООО «Юридическая фирма Городисский и Партнеры». Условиями договора была установлена обязанность арендатора выполнить за свой счет проектные, ремонтно-реставрационные, консервационные и противоаварийные работы в арендуемом здании.

В период с 2006 по 2009 г. юрфирма за свой счет с согласия уполномоченных органов выполнила на объекте комплекс ремонтно-восстановительных работ, направленных на сохранение и восстановление исторического облика здания. В июне 2012 г. Правительство РФ включило здание в перечень объектов культурного наследия федерального значения, право собственности РФ на объект недвижимости было зарегистрировано в установленном порядке.

28 декабря 2012 г. Управление Росимущества, как арендодатель, и юридическая фирма заключили допсоглашение к охранно-арендному договору, которым в том числе предусмотрели, что документально подтвержденные расходы арендатора, связанные с осуществлением работ, направленных на обеспечение физической сохранности арендуемого здания, засчитываются в счет арендной платы.

В октябре 2012 г. Правительство РФ утвердило Положение об установлении льготной арендной платы для объектов культурного наследия, находящихся в федеральной собственности. На основании данного Положения юридическая фирма в 2013 г. обратилась в Министерство культуры с заявлением о предоставлении права на льготу. Министерство подтвердило выполнение фирмой комплекса работ по сохранению объекта культурного наследия на общую сумму 233 млн руб. и приняло положительное заключение о предоставлении ей права на применение льготной арендной платы. На основании Положения и заключения министерства 29 августа 2013 г. Управление Росимущества и фирма заключили допсоглашение об установлении льготной арендной платы в размере 107 тыс. руб. в месяц, действующей с даты заключения соглашения до окончания срока действия договора 1 июля 2028 г.

Передача объекта недвижимости единому институту развития

В 2019 г. Правительственная комиссия по развитию жилищного строительства приняла решение о том, что Росимуществу необходимо изъять вышеуказанный объект недвижимости и передать единому институту развития АО «Дом.РФ» земельный участок с расположенным на нем объектом для совершения в том числе сделок в качестве агента РФ. 26 марта 2019 г. Росимущество исполнило это решение, а «Дом.РФ» осуществил государственную регистрацию обременения имущества и уведомил юридическую фирму о досрочном расторжении охранно-арендного договора.

Так как стороны не пришли к соглашению о досрочном расторжении договора аренды, «Дом.РФ» обратился в арбитражный суд с иском к юридической фирме «Городисский и Партнеры» о расторжении договора и об обязании возвратить указанное здание.

В свою очередь юридическая фирма обратилась со встречным иском о взыскании 233,5 млн руб. неосновательного обогащения в виде стоимости ремонтно-реставрационных работ на спорном объекте и 8,4 млн руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму долга. Фирма указала, что поскольку до настоящего времени денежные средства, вложенные ею в реставрацию объекта культурного наследия, не компенсированы, в том числе путем их зачета в счет арендной платы, при досрочном расторжении договора аренды на стороне арендодателя возникает неосновательное обогащение.

Три инстанции поддержали «Дом.РФ»

Суд удовлетворил первоначальный иск и отказал во встречных требованиях. Суды апелляционной и кассационной инстанций такое решение оставили без изменения. Они руководствовались ст. 209, 421, 450, 622, 1102, 1105 ГК РФ, ст. 12, 12.2, 15 Закона о содействии развитию жилищного строительства (Закон № 161-ФЗ) и Законом об объектах культурного наследия (Закон № 73-ФЗ). Суды указали, что поскольку в отношении спорного здания Правительственная комиссия приняла решение о целесообразности совершения обществом юридических и иных действий, в том числе сделок в качестве агента РФ, то заключенный до принятия такого решения охранно-арендный договор подлежит досрочному расторжению.

Договором, дополнительными соглашениями к нему, а также Законом № 161-ФЗ, на основании которого действует общество, и Законом № 73-ФЗ не предусмотрены возможность выплаты арендатору компенсации понесенных им затрат (в денежной форме) при выполнении работ по сохранению объекта культурного наследия и порядок определения ее размера, разъяснили суды. Они посчитали, что заявленная во встречном иске сумма понесенных арендатором затрат не является неосновательным обогащением арендодателя, а относится к расходам, которые арендатор обязан нести по договору аренды.

Кроме того, суды указали, что ремонтные работы были произведены в 2006–2009 гг., при этом за период с 2009 г. арендатор не выражал намерения взыскать с арендодателя понесенные расходы. Напротив, в 2013 г., т.е. спустя четыре года после окончания работ, фирма воспользовалась правом на установление льготной арендной платы по договору, поэтому нельзя считать, что о нарушении своих прав фирма узнала, когда общество предъявило иск о расторжении договора аренды. В связи с этим суды посчитали, что юрфирма, обратившись с иском о компенсации стоимости ремонтно-реставрационных работ в 2020 г., пропустила срок исковой давности.

ВС не согласился с неудовлетворением встречного иска юридической фирмы

Впоследствии юридическая фирма «Городисский и Партнеры» обратилась с кассационной жалобой в Верховный Суд и, ссылаясь на нарушение судами трех инстанций норм материального и процессуального права, просила отменить их решения.

Партнер, заместитель управляющего партнера юридической фирмы «Городисский и Партнеры» Евгений Александров в комментарии «АГ» поделился: они указывали, что в ситуации, когда договор аренды продолжает действовать, арендатор имеет право в любой момент реализовать возможность компенсации соответствующих затрат путем зачета в счет арендной платы. Данное право утрачивается арендатором с момента досрочного расторжения договора аренды, соответственно, течение трехлетнего срока исковой давности по требованию о взыскании указанной компенсации начинается не ранее даты расторжения договора аренды, пояснил юрист.

Как отметил Евгений Александров, фирма подчеркивала, что предоставление льготы в виде уменьшенной арендной платы по п. 1 ст. 14 Закона № 73-ФЗ не отменяет право арендатора на применение другой меры поддержки в виде уменьшения установленной арендной платы на сумму произведенных затрат или части затрат, что прямо предусмотрено п. 2 указанной статьи.

Рассмотрев дело, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС отметила, что Закон № 161-ФЗ в целях содействия развитию жилищного строительства и формированию рынка доступного жилья регулирует отношения, возникающие между единым институтом развития в жилищной сфере, которым является общество, органами государственной власти, органами местного самоуправления, физическими и юридическими лицами.

Суд указал, что решение Правительственной комиссии оформляется протоколом и является обязательным для органов государственной власти и организаций (ч. 8 ст. 12 Закона № 161-ФЗ). Он посчитал правильным вывод судов о том, что поскольку в отношении находящегося в федеральной собственности земельного участка с расположенным на нем спорным зданием Правительственной комиссией принято решение о целесообразности совершения обществом юридических и иных действий, то заключенный до принятия такого решения охранно-арендный договор подлежит досрочному расторжению по требованию общества, к которому перешли права и обязанности арендодателя спорного имущества.

Вместе с тем ВС подчеркнул, что при рассмотрении встречного требования фирмы о взыскании неосновательного обогащения, возникшего на стороне арендодателя в связи с досрочным расторжением договора аренды, суды неправильно применили нормы материального права. Ссылаясь на определения КС РФ от 4 октября 2012 г. № 1911-О; от 23 апреля 2013 г. № 533-О; от 23 апреля 2015 г. № 915-О, Верховный Суд пояснил, что отсутствие непосредственно в Законе № 161-ФЗ каких-либо механизмов, предусмотренных для компенсации убытков, возникших вследствие лишения арендных прав, само по себе не может рассматриваться как отменяющее действие защитных мер правового характера, предусмотренных в том числе ГК РФ.

ВС принял во внимание доводы, которые приводила юрфирма, обосновывая заявленное по встречному иску требование о взыскании с общества и Управления Росимущества в связи с досрочным расторжением договора аренды денежных средств, потраченных на обеспечение физической сохранности федерального здания, в том числе ремонтно-реставрационные работы. Он указал, что при досрочном расторжении договора аренды по требованию общества фирма, вносившая арендные платежи на протяжении всего периода после завершения реставрационных работ (с 2010 по 2021 г.), утратила возможность компенсировать понесенные затраты в установленном законом порядке.

Пунктом 1 ст. 14 Закона № 73-ФЗ предусмотрено, что физическое или юридическое лицо, владеющее на праве аренды объектом культурного наследия, находящимся в федеральной собственности РФ, вложившее свои средства в работы по сохранению объекта культурного наследия, имеет право на льготную арендную плату. Также такое лицо имеет право на уменьшение установленной арендной платы на сумму произведенных затрат или части затрат, уточнил ВС. «Данные льготы являются мерами, направленными на привлечение частных инвесторов к решению задач по сохранению объектов культурного наследия, и встречным предоставлением по отношению к затратам физических или юридических лиц – арендаторов, вложивших свои средства в работы по сохранению объектов культурного наследия, находящихся в публичной собственности», – отмечается в определении.

Суд подчеркнул, что по смыслу норм Закона № 73-ФЗ выполненные фирмой ремонтно-реставрационные работы по сохранению объекта культурного наследия в данном случае не могут быть квалифицированы как неотделимые улучшения арендованного имущества, возможность компенсации которых ставится в зависимость от усмотрения сторон договора.

ВС учел, что досрочное расторжение договора аренды по требованию общества (в отсутствие со стороны арендатора каких-либо противоправных действий, нарушений условий договора аренды) прекращает обязательства сторон по нему. В связи с этим, если до момента расторжения договора арендодатель не возместил стоимость понесенных арендатором затрат или арендатор не смог зачесть полностью сумму затрат в счет арендной платы, то в связи с расторжением договора у арендодателя сохраняется обязанность уплатить арендатору невозмещенную сумму затрат.

Также Суд принял во внимание, что согласно пояснениям представителей общества в судебном заседании в качестве агента РФ общество намерено реализовать на торгах спорное здание, стоимость которого существенно увеличилась в связи с проведением арендатором ремонтно-реставрационных и восстановительных работ. Таким образом, мотивы, по которым суды отказали юридической фирме во встречном иске, не могут быть признаны законными и обоснованными.

Кроме того, ВС установил, что нижестоящие инстанции неправильно применили положения ГК об исчислении срока исковой давности. Суд напомнил, что законодатель в пределах своей дискреции вправе устанавливать, изменять и отменять сроки исковой давности в зависимости от цели правового регулирования и дифференцировать их при наличии для этого объективных и разумных оснований. Ссылаясь на положения ст. 200 ГК, ВС указал, что суд наделен необходимыми полномочиями на определение момента начала течения срока исковой давности исходя из фактических обстоятельств дела.

Судебная коллегия разъяснила, что время выполнения фирмой за свой счет с согласия уполномоченных органов на спорном арендованном объекте культурного наследия работ, направленных на его сохранение и восстановление, не имеет определяющего значения при исчислении срока исковой давности. В ситуации, когда договор аренды продолжает действовать, арендатор имеет право в любой момент реализовать возможность компенсации соответствующих затрат путем зачета в счет арендной платы. Данное право утрачивается арендатором с момента досрочного расторжения договора аренды, соответственно, течение трехлетнего срока исковой давности по требованию о взыскании указанной компенсации начинается не ранее даты расторжения договора аренды. ВС заключил, что вывод судов, касающийся определения начала течения исковой давности по требованиям, заявленным фирмой, является ошибочным.

Таким образом, Верховный Суд посчитал, что суды, сделав вывод об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска фирмы, существенно нарушили нормы материального и процессуального права, неполно исследовали обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора. В связи с этим ВС отменил обжалуемые судебные акты в указанной части, а дело направил на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Позиция юридической фирмы

Евгений Александров в комментарии «АГ» поделился, что при обращении в ВС они акцентировали внимание на том, что недопустимо создавать систему, порождающую недоверие к институту государственно-частного партнерства. «Все-таки инвестор должен чувствовать, что государство будет выполнять условия заключенного договора. В нашем деле мы столкнулись именно с такой ситуацией: договорились с государством, что мы восстановим объект культурного наследия, понесем в связи с этим затраты в обмен на то, что этот объект будет передан нам в аренду на срок до 2028 г. по ставке, утвержденной в установленном порядке. Все свои обязательства мы выполнили, а вот государство решило в одностороннем порядке расторгнуть договор за девять лет до окончания срока его действия, без выплаты какой-либо компенсации затрат», – рассказал он.

Евгений Александров добавил: к их разочарованию, ВС все же подтвердил, что государство в лице своих агентов вправе в одностороннем порядке расторгать договоры в соответствии с ч. 4 ст. 15 Закона № 161-ФЗ, в том числе по договорам, заключенным до введения в действие данного закона. «Вместе с тем радует, что Суд согласился с нашими доводами о том, что при досрочном расторжении договора аренды право арендатора на защиту от причиненных убытков подлежит защите», – прокомментировал юрист.

Также он подчеркнул, что все суммы затрат на выполнение работ по сохранению и восстановлению объекта культурного наследия на общую сумму 233 млн руб. были подтверждены заключением Министерства культуры в 2013 г.: «Нам удалось опровергнуть возражения оппонентов и доказать, что выполненные нашей фирмой ремонтно-реставрационные работы по сохранению объекта культурного наследия не могут быть квалифицированы как неотделимые улучшения арендованного имущества, возможность компенсации которых ставится в зависимость от усмотрения сторон договора. Это, в свою очередь, позволяет воспользоваться мерой поддержки по п. 2 ст. 14 Закона № 73-ФЗ и влечет обязанность арендодателя уплатить арендатору невозмещенную сумму затрат».

Евгений Александров уверен, что данное определение повлияет на судебную практику по аналогичным спорам. «Данное дело является прецедентным и в целом вызывает оптимизм, поскольку показывает, что даже при наличии закона, позволяющего государству досрочно расторгать договоры аренды с добросовестными арендаторами, последние не лишаются права на получение справедливой компенсации своих убытков. Это в целом соответствует позиции Конституционного Суда, который неоднократно высказывался в пользу защиты прав арендатора в виде возмещения убытков, причиненных досрочным прекращением аренды в отсутствие каких-либо нарушений со стороны арендатора», – резюмировал он.

Адвокаты прокомментировали определение ВС

Адвокат Томской объединенной коллегии адвокатов Елена Семикина отметила, что проблема эквивалентности встречного предоставления приобретает особую актуальность, когда в отношении объекта, переданного в аренду, заключено и выполняется охранное обязательство. По ее мнению, общий посыл ВС РФ о нарушении встречности предоставления в ситуации досрочного расторжения договора является верным.

Елена Семикина указала, что согласно условиям договора арендатор выполняет охранное обязательство (реставрирует здание), а арендодатель в счет произведенного ремонта в течение срока аренды договора предоставляет ему скидку на аренду или засчитывает в счет арендных платежей затраты на реставрацию. В данном случае, как пояснила адвокат, эквивалентность будет соблюдаться только в случае, если арендодатель полностью исполнит свое обязательство, ведь арендатор свое обязательство уже выполнил: произвел за свой счет реставрацию здания. А в случае когда арендодатель досрочно расторгает договор, эквивалентность нарушается.

Адвокат обратила внимание, что в обоснование возможности взыскания убытков ввиду расторжения договора ВС РФ сослался на позиции Конституционного Суда, однако, по ее мнению, в рассматриваемом случае говорить об убытках не совсем верно, так как договор аренды расторгнут в результате правомерного удовлетворения иска о расторжении. Елена Семикина отметила, что норма п. 4 ст. 453 ГК РФ о применении правил об обязательствах вследствие неосновательного обогащения говорит о требовании, которое изначально в силу договора отсутствовало и возникло исключительно в связи с расторжением и необходимостью восстановить эквивалентность отношений сторон. «В отношении отсутствия пропуска срока исковой давности ВС РФ правомерно отметил, что срок исковой давности начинает течь с момента расторжения, когда арендатор утрачивает право компенсировать свои затраты в счет аренды», – заключила она.

Заведующий филиалом № 14 Омской областной коллегии адвокатов Павел Егоров считает состоявшееся судебное решение ВС РФ значимым и принципиальным, так как в настоящее время имеется конкуренция норм Закона об объектах культурного наследия, ряда статей ГК РФ, а также Закона о содействии развитию жилищного строительства.

Павел Егоров добавил, что суды трех инстанций не учли положения Конституции РФ о гарантии защиты права собственности и права на свободное использование имущества, мнения КС РФ, что подлежит защите также и право аренды в виде возмещения арендатору убытков, причиненных досрочным прекращением аренды. «Теперь при новом рассмотрении дела суд первой инстанции уже будет связан выводами, указанными в определении Судебной коллегии, в том числе и о начале исчисления срока исковой давности», – заключил он.

Адвокат, партнер Московского адвокатского бюро «Синум АДВ» Александр Задорожный обратил внимание, что с некоторых пор, особенно после дополнения ГК РФ ст. 450.1, в судебной практике появился устойчивый уклон в пользу легализации в договорах аренды оговорок о праве досрочного одностороннего отказа. «Реализация в специальном законе права на одностороннее расторжение является проблемой того же порядка. Конечно, для природы срочного договора аренды, да еще и недвижимого имущества, подобный подход воспринимается как аномальный. Однако ВС рассмотрел требования по первоначальному иску в общем правоприменительном русле», – отметил эксперт.

Александр Задорожный положительно оценил отношение Экономколлегии к встречному иску арендатора: «Действительно, ссылки нижестоящих инстанций на истечение срока исковой давности вызывают лишь удивление. Тем более в делах, в которых арендодатель в одностороннем порядке расторгает долгосрочный договор аренды в отсутствие нарушений со стороны арендатора и вопрос компенсации расходов, взыскания убытков является единственным средством уравновесить положение сторон такого договора». По мнению эксперта, Верховным Судом справедливо отмечено, что до расторжения судом договора аренды в принципе отсутствуют основания для начала течения срока исковой давности, поскольку до указанного момента нет нарушения права, в отношении которого такой срок должен исчисляться.