ВС защитил право бизнеса на льготы

Иллюстрация: Право.ru/Петр Козлов

Строительная компания взяла в аренду помещение, но затем заключила допсоглашение и лишилась льготы по ставке. Общество отправилось в суд, но несколько инстанций решили вопрос по-разному. 10 ноября 2020 года дело рассмотрел Верховный суд, который вступился за малый бизнес. Эксперты говорят, что это не первое дело, где ВС подтверждает право компаний на льготу при аренде недвижимости.

Положена ли льгота?

Ремонтно-строительная фирма «Надежда-Е» арендовала у Департамента городского имущества Москвы помещение площадью 143,6 кв. м. Это меньше 300 кв. м, а общество относится к малому бизнесу, поэтому Департамент городского имущества Москвы предоставил льготу, которую предусмотрело правительство Москвы в Постановлении № 800-ПП. Компания платила 3500 руб. за кв. м в год, в итоге – полмиллиона. 

В марте 2016 года стороны заключили допсоглашение к договору, чтобы продлить его до 2023 года. В одном из пунктов указали, что ставка по арендной плате – 8163 руб. за 1 кв. м в год, то есть в два раза больше, чем раньше, – почти 1,2 млн руб. В конце 2016 года строительная компания обратилась в межведомственную комиссию, чтобы вернуть себе льготу. Но там ей отказали и сослались на задолженность по оплате, ведь она должна была платить арендодателю рыночную стоимость, как указано в договоре. 

Общество погасило долг и еще раз направило заявление в комиссию, но вновь получило отказ. А после обратилось еще раз, но на этот раз просило пониженную арендную ставку на следующий год. Ему ответили, что этот вопрос решает межведомственная комиссия. Тогда фирма обратилась в суд, чтобы признать право на поддержку (дело № А40-71719/2019). Она просила назначить с 14 марта 2016 до конца года арендную плату в размере 3500 руб., а с 2017 по 2019 год – 4500 за 1 кв. м в год, как предусмотрено Постановлением правительства Москвы № 800-ПП. Новая редакция документа не только увеличила ставку, но и с 2017 года сняла обязанность обращаться в межведомственную комиссию за льготой.

Первая инстанция указала: действующая редакция постановления не требует получать одобрение у межведомственной комиссии, поэтому льготную ставку арендодатель должен применять автоматически. Поэтому суд удовлетворил иск.

С этим не согласилась апелляция. 9-й ААС решил: когда Департамент городского имущества Москвы отказал истцу в предоставлении льготы, фирме следовало обжаловать это решение. Поэтому суд отказал обществу в иске. Такого же мнения оказался и суд округа.

Тогда ремонтно-строительная фирма «Надежда-Е» обратилась в Верховный суд. Жалобу рассмотрела судья ВС Ирина Грачева и передала ее вместе с делом для рассмотрения в экономколлегию.

ВС на стороне бизнеса

10 ноября 2020 года на заседании ВС представитель компании Наталья Талызина изложила позицию истца. По ее словам, в 2016 году арендатор узнал, что договор закончился, поэтому заключил допсоглашение. Компания планировала сдать часть помещения в субаренду, но из-за отсутствия льгот по платежам субарендатор отказался. Фирма несколько раз обращалась в межведомственную комиссию, но не могла получить «скидку», поэтому обществу пришлось обратиться за судебной защитой. По словам Талызиной, компания не может потерять льготу из-за допсоглашения, так как остальное не изменилось. «Малый бизнес, помещение до 300 кв. м – все условия соблюдены», – отметила Талызина. По ее мнению, политика Департамента городского имущества Москвы привела к тому, что субъекты малого предпринимательства старались не подписывать дополнительные соглашения, чтобы не потерять льготу.

После этого выступил представитель Департамента городского имущества Москвы. Он заявил, что в допсоглашении установлена аренда по рыночной цене. Но общество могло обратиться в межведомственную комиссию.  

– Почему было отказано [в предоставлении льготы]? – уточнила Ирина Грачева.

– Потому что было отрицательное заключение профильного департамента, – ответил представитель Департамента городского имущества Москвы.

– Но для льготы в 3500 руб. разве нужно заключение?

– В любом случае нужно обращаться в межведомственную комиссию. Там дается заключение, можно ли претендовать на льготу.

После этого тройка судей ненадолго удалилась в совещательную комнату, а после озвучила: акты апелляции и кассации отменить, оставить в силе решение первой инстанции. Малому бизнесу положена льгота.

Не первый спор

Споры о льготной арендной ставке в большинстве связаны с тем, что Департамент городского имущества Москвы формально понимает меры поддержки, считает Марина Строкань, ведущий юрист
Содружество Земельных Юристов

Содружество Земельных Юристов

Федеральный рейтинг

группа

Коммерческая недвижимость/Строительство

группа

Разрешение споров в судах общей юрисдикции

группа

Управление частным капиталом

группа

Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры - mid market)

7
место
По выручке на юриста (Меньше 30 Юристов)

39
место
По выручке

41-42
место
По количеству юристов

Профайл компании

×

. По ее словам, в таких делах арендатору важно дойти до Верховного суда.

За 2020 год судебная коллегия как минимум 20 раз указала на ошибочность «проправительственных» позиций в споре о праве на имущественную поддержку определенных категорий арендаторов, отменила судебные акты нижестоящих судов и тем самым защитила интересы арендаторов.

Марина Строкань, ведущий юрист
Содружество Земельных Юристов

Содружество Земельных Юристов

Федеральный рейтинг

группа

Коммерческая недвижимость/Строительство

группа

Разрешение споров в судах общей юрисдикции

группа

Управление частным капиталом

группа

Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры - mid market)

7
место
По выручке на юриста (Меньше 30 Юристов)

39
место
По выручке

41-42
место
По количеству юристов

Профайл компании

×

Из практики ВС Строкань выделяет несколько ключевых позиций. При рассмотрении споров о льготной ставке в рамках Постановления № 800-ПП нужно правильно определять, какими нормами руководствоваться. С 2017 года нет требования обращаться в межведомственную комиссию для получения льготы, то есть такая ставка должна применяться арендодателем автоматически. На это указал ВС при рассмотрении дела № А40-71719/2019. Если нет решения межведомственной комиссии, это не лишает права на судебную защиту, к такому выводу пришел ВС по делам № А40-180675/2018 и № А40-159396/2018.