ВС поддержал собственника аварийного жилья

Иллюстрация: Право.ru/Петр Козлов

В 2015-м женщина купила квартиру в доме, который был признан аварийным и подлежащим сносу. Через пять лет, когда его наконец-то собрались сносить, администрация города предложила собственнице компенсацию. Та не захотела брать деньги и потребовала другую квартиру взамен. Чиновники отказали со ссылкой на закон 2019 года, который устанавливает: тем, кто купил жилье с официальным аварийным статусом, положена компенсация, а не другое жилье. Суды с этим согласились, но ВС оказался другого мнения. Он объяснил ошибки и напомнил, что у норм жилищного права нет обратной силы.

В 2015 году Алина Остапюк* купила квартиру в Северодвинске в доме, который за три года до этого признали аварийным и подлежащим сносу. Остапюк хотела получить другое благоустроенное жилье. Но ей отказали на том основании, что она приобрела право собственности на жилье уже после того, как дом признали аварийным.

В марте 2019-го власти включили дом в адресную программу Архангельской области по переселению из аварийного жилищного фонда. В сентябре 2020-го администрация города направила Остапюк проект соглашения, по которому ей предложили 950 000 руб. Но Остапюк возразила, что рыночная стоимость жилья — 1,4 млн руб., и попросила суд обязать властей заключить с ней соглашение, по которому ей предоставляют благоустроенное помещение вместо непригодного. 

Ответчик возразил: поскольку Остапюк купила жилье уже после того, как дом признали аварийным, она имеет право лишь на денежную компенсацию (ч. 8.2 ст. 32 ЖК). Северодвинский городской суд Архангельской области с этим согласился. Он не увидел оснований предоставлять истцу равнозначное жилье. Архангельский областной суд и Третий кассационный суд общей юрисдикции поддержали первую инстанцию. Тогда Остапюк обжаловала эти выводы в Верховном суде.

Закон не имеет обратной силы

Коллегия ВС по гражданским делам отменила акты нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение в первую инстанцию (дело № 1-КГ22-9-КЗ). ВС отметил, что норма, на которую ссылались суды (ч. 8.2 ст. 32 ЖК), вступила в силу в декабре 2019-го. Коллегия обратила внимание, что согласно с ч. 1 ст. 6 ЖК акты жилищного законодательства не имеют обратной силы. Их применяют к отношениям, которые возникли после того, как документы стали действовать.

Все случаи ретроактивности, обратной силы, и ультраактивности (когда утративший силу закон продолжает применяться) должны быть прямо перечислены в тексте нормативного правового акта, содержащего нормы жилищного права.

Право собственности на квартиру возникло у Остапюк в 2015-м, то есть до того, как ввели в действие ч. 8.2 ст. 32 ЖК. В законе, который дополнял Жилищный кодекс этим правилом, нет указаний на то, что новую норму надо применять к договорам, заключенным до того, как он вступил в силу.

То есть новое правило не имеет обратной силы и его нельзя применять к этому жилищному спору.

ВС отметил: суды ошиблись, когда пришли к выводу, что у Остапюк нет права претендовать на получение другого жилья из-за признания дома аварийным. А еще ВС учел, что дом Остапюк включили в такую программу в 2019-м, и она купила квартиру до того, как закон с новой нормой вступил в силу.

Коллегия сослалась на второй раздел Обзора судебной практики от 29 апреля 2014 года. Там указали, что если жилой дом, который признали аварийным и подлежащим сносу, включили в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник помещения может выбрать другое жилье либо выкуп.

Единый подход в практике судов

По мнению Михаила Ялынычева, юриста Рустам Курмаев и партнеры

Рустам Курмаев и партнеры

Федеральный рейтинг.

группа
Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market)

группа
Уголовное право

группа
Банкротство (включая споры) (high market)

группа
Разрешение споров в судах общей юрисдикции

1место
По выручке на юриста (менее 30 юристов)

5место
По выручке

Профайл компании

×

, не исключено, что в этом деле собственник приобрел аварийное жилье с расчетом получить от местных властей новую благоустроенную квартиру.

Но ВС пришел к справедливому выводу, что в этом случае незаконно применять к собственнику ограничение права на получение нового жилья, поскольку, когда он приобрел право собственности, не было такой нормы.

Михаил Ялынычев

Эксперт отмечает, что ВС продолжает последовательно отстаивать ранее занятые им позиции о применении жилищного законодательства. В качестве примеров Ялынычев приводит определения ВС:

• от 21 декабря 2021 по делу № 81-КГПР21-13-К8;
• от 21 декабря 2021 по делу № 70-КГ21-7-К7;
• от 9 ноября 2021 по делу № 50-КГ21-5-К8.

Юрист обращает внимание, что позицию ВС сейчас активно применяют нижестоящие суды. Например, определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 26 апреля 2022 по делу № 88-6744/2022, определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 7 февраля 2022 по делу № 88-2210/2022.

* Имена и фамилии изменены редакцией.