ВС напомнил о недопустимости двойной регистрации права на один и тот же объект недвижимости

Суд пояснил, что отказ в погашении такой, по сути, недостоверной записи в реестре нарушает как права надлежащего собственника имущества, так и лица, не являющегося им в материальном смысле и заинтересованного в изменении сведений о нем

Один из экспертов заметил, что ВС продолжает борьбу с излишним формализмом Росреестра при проведении регистрационных действий. Другой считает, что позиция, изложенная в определении, поможет юристам, занимающимся недвижимостью, в диалоге с Росреестром по таким неординарным случаям «задвоения» записей. Третий убежден, что ВС справедливо не поддержал подход нижестоящих судов и верно указал на необходимость соблюдения принципа публичной достоверности реестра. Как указал четвертый, суды нижестоящих инстанций не учли, что истцу в ситуации разрешенного спора о праве на недвижимое имущество не было необходимости обращаться с иском о признании отсутствующим права на недвижимость в отношении самого себя.

15 августа Верховный Суд вынес Определение № 302-ЭС23-5987 по делу № А33-11681/2021 о прекращения права собственности и снятии с кадастрового учета объекта недвижимости, которому были присвоены два разных адреса и кадастровых номера.

ПАО «Центр по перевозке грузов в контейнерах “ТрансКонтейнер”» обратилось к Управлению Росреестра по Красноярскому краю о снятии с государственного кадастрового учета и прекращении его права собственности в отношении нежилого здания. Уведомлением от 19 апреля 2021 г. управление отказало обществу в связи с непредставлением решения суда о признании права заявителя отсутствующим.

Полагая, что данный отказ не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании решения незаконным, а также о возложении обязанности снять с государственного кадастрового учета и прекратить право собственности общества на указанный объект недвижимости. «ТрансКонтейнер» указывал, что на одно и то же недвижимое имущество одновременно зарегистрировано право собственности общества, а также право собственности РФ и право хозяйственного ведения федерального государственного предприятия «Ведомственная охрана железнодорожного транспорта Российской Федерации» (далее – предприятие). При этом право федеральной собственности на спорное здание зарегистрировано как на нежилое здание по другому адресу и с другим кадастровым номером.

При рассмотрении дела общество ссылалось на то, что им ранее в отношении спорного имущества, на которое за ним зарегистрировано право собственности, был заявлен иск об истребовании его из чужого незаконного владения, но вступившим в законную силу решением АС Красноярского края от 26 февраля 2010 г. по делу № А33-3424/2008 в удовлетворении заявленных требований было отказано. В решении указано, что спорное имущество относится к федеральной собственности и на него возникло право хозяйственного ведения предприятия, а во владение общества «ТрансКонтейнер» оно никогда не поступало. Именно результаты рассмотрения этого дела послужили поводом для обращения в арбитражный суд.

Решением АС Красноярского края в удовлетворении заявления было отказано, с чем согласились суды апелляционной и кассационной инстанций. Они пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, руководствуясь положениями ст. 235 ГК РФ, ст. 14, 18 Закона о государственной регистрации недвижимости. Суды приняли во внимание обстоятельства, установленные при рассмотрении дела № А33-3424/2008, и указали, что заявителем не представлены документы, необходимые для снятия спорного объекта недвижимости с кадастрового учета и прекращения права собственности общества на него. Также суды пришли к выводу, что заявителем избран неверный способ защиты своих прав и законных интересов, а у Росреестра отсутствуют правовые основания для совершения требуемых истцом действий.

Рассмотрев дело по кассационной жалобе «ТрансКонтейнера», Верховный Суд РФ заключил, что нижестоящие суды не опровергли наличие в ЕГРН сведений о зарегистрированных правах общества и права федеральной собственности на один и тот же объект недвижимости, в отношении которого указаны разные сведения об объекте и правообладателях. Судебная коллегия указала, что, отказывая в иске на основании ст. 301 ГК РФ, суды разрешили материальный спор о принадлежности имущества и его правообладателе. Между тем, принимая во внимание установленные по делу № А33-3424/2008 обстоятельства и правовые основания для принятия такого решения, суды не учли некоторые обстоятельства.

ВС разъяснил, что обеспечение принципа достоверности сведений ЕГРН, закрепленного в ч. 1 ст. 7 Закона о государственной регистрации недвижимости, является необходимым условием стабильности гражданского оборота и защиты вещных прав управомоченных лиц. Достоверность публичного реестра о правах на недвижимое имущество обеспечивает не только интерес третьих лиц, заинтересованных в получении информации об объектах недвижимости, но также самих правообладателей в отношении которых внесены сведения о принадлежности им имущества.

Как отмечается в определении, суды не учли, что обществом было оспорено зарегистрированное право федеральной собственности по иску о виндикации спорного имущества, избранный способ защиты прав соответствует ст. 12 ГК, материальный спор между сторонами разрешен судом, признавшим надлежащим собственником имущества РФ и субъектом права хозяйственного ведения предприятие. Поскольку спор о правах на недвижимость по существу исчерпан, основной целью обращения общества в управление Росрееста было погашение, по сути, недостоверной записи о принадлежности спорного имущества, основания для исправления которой возникли после результатов разрешенного спора о правах на недвижимость, поскольку на одно и то же имущество были зарегистрированы права разных лиц, а это является недопустимым, изложено в документе.

ВС обратил внимание, что с актом государственной регистрации прав на недвижимое имущество закон связывает возникновение вещных прав у лиц, сведения о которых внесены как об управомоченных лицах, приобретающих в связи с этим права и обязанности, предусмотренные для собственника. Отказ в изменении сведений в реестре по установленным по настоящему делу основаниям нарушает как права надлежащего собственника имущества, так и общества, не являющегося им в материальном смысле и заинтересованного в изменении сведений о нем.

В соответствии с п. 1–2 ст. 14 Закона о государственной регистрации недвижимости государственный кадастровый учет или государственная регистрация прав, за исключением установленных законом случаев, осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в Росреестр в установленном порядке. Основанием для осуществления государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав являются также вступившие законную силу судебные акты. В п. 1 ст. 29 закона указано, что осуществление государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав предусматривает проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления кадастрового учета и регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных законом оснований для приостановления регистрационных действий либо для отказа в их осуществлении.

Как указал ВС, полагая, что региональное управление Росреестра лишено правовой возможности осуществить испрашиваемые регистрационные действия, суды не учли как отсутствие в ситуации разрешенного спора о правах необходимости заявления обществом иска о признании отсутствующим права в отношении себя, так и возможность осуществления регистрационных действий в соответствии с разделом II Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов, утвержденных Приказом Федеральной регистрационной службы от 7 июня 2007 г. № 112. Согласно приведенным рекомендациям при наличии в ЕГРП на недвижимое имущество записи о праве на недвижимое имущество государственную регистрацию права иного лица, в пользу которого принято решение суда, рекомендуется производить только при наличии заявления о прекращении зарегистрированного права или в случае, если это прямо следует из мотивировочной или резолютивной части судебного акта. Аналогичный подход по вопросу об оспаривании отказа в совершении регистрационных действий был изложен в Определении ВС от 18 сентября 2014 г. № 305-ЭС14-46 по делу № А41-53993/2013, который направлен на устранение наличия в реестре прав на недвижимое имущество недостоверной записи, внесенной до разрешения спора о правах разных лиц на один объект.

Верховный Суд подчеркнул, что вступившее в силу решение суда, которым признано отсутствие права на недвижимое имущество, не освобождает заявителя от представления иных документов, необходимых для осуществления регистрационных действий, требование регистратора о представлении иных правоустанавливающих документов не соответствует закону. Иной подход, по мнению Суда, не способствует реализации принципов государственной регистрации прав на недвижимое имущество, предусмотренных ГК РФ, Законом о регистрации, не обеспечивает должную защиту прав участников оборота недвижимости.

Таким образом, выводы нижестоящих судов нельзя признать законными и обоснованными, поскольку они приняты с существенными нарушениями норм материального права, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. В связи с этим ВС отменил состоявшиеся по делу судебные акты, направив его на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Как отметил старший юрист юридической группы «Плотников и партнеры» Михаил Новосёлов, ВС продолжает борьбу с излишним формализмом Росреестра при проведении регистрационных действий, особенно учитывая парадоксальность отказа в регистрации права на объект недвижимости отсутствующим при наличии вступившего в законную силу судебного акта, установившего это обстоятельство в мотивировочной части акта. «Росреестр при проведении регистрационных действий должен учитывать не только то, что указано в резолютивной части судебного акта, но и принимать во внимание и установленные судом в мотивировочной части обстоятельства. Эта позиция может существенно помочь при регистрации отсутствия права на недвижимость во многих спорах, где этот факт устанавливается без прямого указания в резолютивной части, например при оспаривании сделок или по спорам о защите прав собственника или законного владельца», – прокомментировал эксперт.

Старший партнер, адвокат, руководитель практики недвижимости и строительства адвокатского бюро LOYS Николай Хмелевский отметил, что описанные в определении события связаны с очень редкой реестровой ошибкой, когда на один и тот же объект недвижимости зарегистрированы права нескольких лиц, при этом все идентификаторы данного объекта не совпадают в записях реестра по каждому из правообладателей: кадастровый номер, адрес и площадь – все разнится. По мнению эксперта, каждая из этих ошибок в отдельности могла бы быть легко устранена в досудебном порядке: «Отдел качества записей в ЕГРН Росреестра нацелен на решение таких проблем и часто очень эффективно помогает с ними справляться, но в данном случае также имел место спор о праве, который уже был рассмотрен по виндикационному иску».

«Интересно, что после получения решения об отказе в виндикационном иске заявитель сам обратился в Росреестр за исключением из реестра сведений о “своей” записи о праве на объект. Регистрирующий орган отказал больше по формальным основаниям: решение об отказе в виндикации нравится органу меньше, чем решение с указанием на признание права собственности на объект отсутствующим. Полагаю, что позиция ВС РФ очень поможет юристам, занимающимся недвижимостью, в диалоге с Росреестром по таким неординарным случаям “задвоения” записей в реестре, она ориентирует орган регистрации смотреть в суть проблемы, расширяет перечень источников для установления факта наличия/отсутствия права на объект», – поделился мнением Николай Хмелевский.

Адвокат АП Московской области, партнер «Пепеляев Групп» Алексей Коневский отметил, что в 2010 г. спор о праве на недвижимое имущество был разрешен: арбитражный суд отказал обществу в виндикационном иске и признал право собственности и хозяйственного ведения на имущество за РФ и предприятием соответственно. При этом в резолютивной части решения суда не было отдельного указания касательно дублирующей записи в ЕГРН.

Алексей Коневский указал, что в рассматриваемом споре суды трех инстанций поддержали подход Росреестра, который отказался устранить противоречия, ссылаясь на формальные основания, так как согласно п. 56 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 г. для прекращения кадастрового учета и прав на объект требуется отдельное указание в резолютивной части решения суда. Поэтому они предложили обществу обратиться к собственнику или лицу, которому имущество предоставлено на праве хозяйственного ведения, чтобы они подали исковое заявление о признании права общества отсутствующим.

«Верховный Суд не поддержал подход судов и верно указал на необходимость соблюдения принципа публичной достоверности реестра. Спор о принадлежности имущества был уже разрешен судом. Обращение общества было направлено на погашение недостоверной записи, поскольку сохранение нарушает права как действительного, так и реестрового собственника. ВС справедливо указал, что регистрационное действие по прекращению зарегистрированного права может быть осуществлено как на основании прямого указания в мотивировочной или резолютивной части решения суда, так и по заявлению о прекращении зарегистрированного права», – подытожил эксперт.

Адвокат Nextons Владимир Кондратьев отметил, что выводы судов нижестоящих инстанций о том, что имеется неразрешенный спор о праве, который не может быть устранен путем обращения заявителя в порядке гл. 24 АПК РФ, являются неверными. По его мнению, их ссылку на разъяснения, указанные в п. 56 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22, нельзя назвать корректной. «Разъяснения о том, что судебный акт является основанием для внесения записи в ЕГРН только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части, направлены на урегулирование вопросов, связанных с рассмотрением заявлений, поданных в порядке гл. 24 АПК РФ, а значит, они не относятся к вопросам оценки регистрирующим органом судебных актов, на основании которых был разрешен спор о праве, являющихся основанием для внесения в ЕГРН соответствующих изменений», – пояснил эксперт.

По мнению Владимира Кондратьева, ВС справедливо отметил, что регистрирующий орган должен был оценить не только резолютивную часть представленного обществом судебного акта, в котором разрешен спор о праве, но и его мотивировочную часть. Суды нижестоящих инстанций не учли, что истцу в ситуации разрешенного спора о праве на недвижимое имущество нет необходимости обращаться с иском о признании отсутствующим права на недвижимость в отношении самого себя. «Такие действия в принципе в рассматриваемой ситуации кажутся спорными, поскольку из п. 3 Обзора судебной практики ВС РФ № 2, утвержденного Президиумом ВС РФ 4 июля 2018 г., следует, что такие требования могут быть заявлены только владеющим собственником (которым общество не является) в отношении не владеющего имуществом лица, право которого на это имущество было зарегистрировано незаконно, и данная регистрация нарушает право собственника, которое не может быть защищено предъявлением иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения», – уточнил адвокат.