Время — деньги: взыскиваем убытки с Росреестра
Иллюстрация: Midjourney.com/Право.ru/Петр Козлов
Росреестр регистрирует все сделки с недвижимостью и может допускать при этом ошибки. Хорошая новость в том, что если из-за них были потеряны деньги, то можно обратиться в суд с иском к регистрирующему органу и взыскать убытки. Рассказываем, в каких случаях есть шансы на победу в таком споре и какие обстоятельства придется доказать суду.
Убытки с Росреестра теоретически возможно взыскать во всех случаях, когда доказано, что приостановка либо отказ в регистрации перехода права либо обременения недвижимости были незаконными. Это могут быть случаи, когда Росреестр бездействует и незаконно не проводит регистрацию в установленный срок. Другой пример — когда Росреестр без правовых оснований отказывает в регистрации.
Но на практике такие взыскания довольно редки, рассказывает советник Практики недвижимости и строительства ALUMNI Partners
ALUMNI Partners
Федеральный рейтинг.
группа
Антимонопольное право
группа
Банкротство (реструктуризация и консультирование)
группа
ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (таможенное право)
группа
Интеллектуальная собственность (консультирование)
группа
Интеллектуальная собственность (регистрация)
группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market)
группа
Недвижимость, земля, строительство (консультирование)
группа
Ритейл, FMCG, общественное питание
группа
ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии)
группа
Трудовое и миграционное право
группа
Фармацевтика и здравоохранение (фармацевтика)
группа
Цифровая экономика
группа
Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры: high market)
группа
ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (валютное регулирование)
группа
ГЧП/Инфраструктурные проекты
группа
Защита персональных данных
группа
Интеллектуальная собственность (защита прав и судебные споры)
группа
Комплаенс
группа
Международный арбитраж
группа
Налоговое консультирование и споры (консультирование)
группа
Природные ресурсы/Энергетика
группа
Санкционное право
группа
Финансовое/Банковское право
группа
Международные судебные разбирательства
Профайл компании
×
Инна Фирсова.
Эксперт видит две причины. Во-первых, закон «О государственной регистрации недвижимости» позволяет Росреестру приостанавливать или отказывать в регистрации с общей формулировкой «о несоответствии представленных документов законодательству». Соответственно, чиновники могут свободно толковать, что считается нарушением. Во-вторых, споры с государственными органами в текущей ситуации в принципе редко заканчиваются победой истца.
Но в 2023 году практика склонилась в сторону истцов в подобных спорах: до Верховного суда дошли несколько дел, где экономколлегия подтвердила возможность взыскания убытков с Росреестра.
Разнообразные убытки
Одно из таких дел ВС рассмотрел в конце сентября 2023 года (№ А40-78202/2022). Росреестр затянул регистрацию перехода права собственности на недвижимость, чем причинил покупателю убытки: тот не мог до регистрации сдавать нежилые помещения в аренду. АСГМ встал на сторону покупателя, но проверочные инстанции с ним не согласились. Истец якобы не подтвердил, что точно получил бы доход, если бы не медлительность регистрирующего органа. Экономколлегия в определении подчеркнула: отказ в иске о возмещении упущенной выгоды не может основываться на том, что истец не доказал, что получал бы доход в будущем не с вероятностью, а безусловно.
Для удовлетворения требований истцу важно доказать, что в рамках его деятельности была возможность получить доход, например, от арендной платы, а бездействие госоргана стало причиной, из-за которой эта возможность не была реализована, объясняет ВС.
Если незаконность действий Росреестра предварительно установлена в судебном порядке, доказано наличие убытков и причинно-следственная связь, то в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить.
Качкин и Партнеры
Федеральный рейтинг.
группа
ГЧП/Инфраструктурные проекты
группа
Недвижимость, земля, строительство (консультирование)
Профайл компании
×
Позицию ВС по этому спору уже цитируют суды нижестоящих инстанций, но чаще это происходит не в спорах с Росреестром. Все найденные нами примеры относятся к спорам двух хозяйствующих субъектов о взыскании убытков с одного из них. Предмет убытков при этом такой же, как в рассмотренном случае, — недополученный доход от использования помещения.
В отказном определении по делу № А82-12295/2021 ВС подтвердил законность решений нижестоящих судов, которые взыскали в пользу Сбера убытки, возникшие из-за невозможности обратить взыскание на заложенное право участника долевого строительства. При переходе заложенного права Росреестр не перенес запись об ипотеке, и из-за технической ошибки ведомства к конечному приобретателю право перешло без отметки об обременении. А в деле № А51-3589/2020 экономколлегия признала убытки в виде упущенной выгоды в связи с невозможностью использования земельного участка.
Состав взыскиваемых с Росреестра убытков может быть разнообразным, подтверждает Славич. В пример она приводит дело № А40-262635/2020. Там суды взыскали убытки в виде разницы между размером арендной платы, которую компания заплатила из-за бездействия Росреестра — он не внес сведения об изменении вида разрешенного использования земельного участка, — и той, что она заплатила бы, если бы Росреестр надлежащим образом исполнил обязанности.
А в деле № А26-11428/2018 суды взыскали убытки в сумме государственной пошлины, которую истец заплатил за продление лицензии на продажу алкогольной продукции. Ему отказали в продлении такой лицензии по причине предоставления Росреестром недостоверных сведений о праве аренды лицензиата на соответствующие торговые и складские помещения.
Основания для иска об убытках
По словам юриста Land Law Firm
Land Law Firm
Федеральный рейтинг.
группа
Недвижимость, земля, строительство (споры)
группа
Разрешение споров в судах общей юрисдикции
группа
Ритейл, FMCG, общественное питание
группа
Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры: mid market)
группа
Недвижимость, земля, строительство (консультирование)
Профайл компании
×
Алены Дурневой, основаниями для возмещения убытков могут стать:
✔️ Незаконный отказ в осуществлении кадастрового учета или государственной регистрации прав, установленный решением суда.
✔️ Технические ошибки в записях ЕГРН.
✔️ Утрата или искажение сведений в ЕГРН.
✔️ Несоответствие сведений публичных кадастровых карт сведениям в ЕГРН.
✔️ Необоснованный отказ в предоставлении сведений из ЕГРН, а также за их неполнота и недостоверность.
По общему правилу исков об убытках истцу нужно доказать, что нарушены его права и законные интересы, причинитель вреда виновен и есть причинно-следственные связи.
Специфика споров с Росреестром заключается в сложности доказывания причинно-следственной связи между действиями Росреестра и убытками истца. «Суды зачастую указывают, что хозяйствующие субъекты, заключая договоры со своими контрагентами, например о порядке внесения арендной платы, применении штрафных санкций, берут на себя соответствующие риски и имеют возможность достигнуть соглашения с контрагентами на иных условиях», — объясняет партнер практики разрешения споров Инфралекс
Инфралекс
Федеральный рейтинг.
группа
Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры: mid market)
группа
Банкротство (реструктуризация и консультирование)
группа
Банкротство (споры high market)
группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market)
группа
Недвижимость, земля, строительство (консультирование)
группа
Недвижимость, земля, строительство (споры)
группа
Антимонопольное право
группа
Санкционное право
группа
Семейное и наследственное право
группа
Уголовное право
группа
Налоговое консультирование и споры (консультирование)
Профайл компании
×
Юлия Карпова. При этом юрист отмечает, что подобные подходы встречаются все реже.
Это подтверждает и старший юрист судебной практики CLS
CLS
Федеральный рейтинг.
группа
ГЧП/Инфраструктурные проекты
группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market)
группа
Антимонопольное право
группа
ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (валютное регулирование)
группа
ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (таможенное право)
группа
Защита персональных данных
группа
Интеллектуальная собственность (регистрация)
группа
Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры: mid market)
группа
Банкротство (споры high market)
группа
Налоговое консультирование и споры (консультирование)
группа
Недвижимость, земля, строительство (консультирование)
группа
Разрешение споров в судах общей юрисдикции
группа
Финансовое/Банковское право
группа
Интеллектуальная собственность (консультирование)
группа
Трудовое и миграционное право
группа
Частный капитал
Профайл компании
×
Любовь Дорошенко: действительно, позиция ВС позволяет взыскивать убытки, которые проистекают из согласованных сторонами в договоре условий.
Позитивная практика по спорам об убытках во многом связана с успешным предварительным оспариванием в отдельном процессе действий (или бездействия) Росреестра, соглашаются эксперты. Имея на руках решение о незаконности действий регистрирующего органа, вопрос противоправности и вины гораздо проще доказать и в процессе об убытках, отмечает Дорошенко. «Закон не содержит требований об обязательном предварительном установлении факта незаконности действий (бездействия) или акта уполномоченного органа в судебном порядке. Вместе с тем отсутствие такого судебного решения на практике — один из основных аргументов для отказа в удовлетворении требований о взыскании убытков», — подтверждает Славич.
Еще одна проблема в таких исках связана с тем, что в большой части случаев документы, предоставляемые сторонами в отношении объекта недвижимости, небезупречны, что дает Росреестру возможность обосновать свои действия перед судом. «Думаю, единственный эффективный способ повысить шансы — это предварительная тщательная проработка документации в отношении сделки и объекта с тем, чтобы не было «серых пятен», позволяющих обосновать действия Росреестра», — считает Фирсова.
Еще с сайта:
Оставьте комментарий к этой записи ↓
