Согласившись на изменение сроков строительства, дольщик не вправе отказаться от этого согласия

Как отметил ВС, нотариально удостоверенное согласие на переход прав и обязанностей застройщика-банкрота к новому застройщику в целях достройки МКД за счет последнего с условием изменения срока строительства имеет правовое значение и без госрегистрации двустороннего соглашения об изменении ДДУ

По мнению одного эксперта, ВС РФ верно указал существенные обстоятельства, имеющие значение для разрешения дела, в части согласия истца на изменение сроков строительства дома и передачи объекта долевого строительства. Другая полагает, что выводы Суда повлекут формирование единообразного подхода судебной практики при рассмотрении таких споров. Третий считает, что вся аргументация Суда сводится к обоснованию правового принципа «эстоппель».

Верховный Суд опубликовал Определение по делу № 77-КГ23-9-К1, в котором он защитил права застройщика, принявшего от компании-банкрота недостроенный многоквартирный жилой дом по договору цессии, от требований дольщика по выплате ему неустойки за несвоевременную передачу жилья.

В октябре 2014 г. Евгений Чумичев заключил с застройщиком ООО «Завод «Стройдеталь» договор долевого участия в строительстве, по которому ему должна была быть передана трехкомнатная квартира на возмездной основе. По условиям договора, застройщик обязался построить жилой дом и получить разрешение на ввод в эксплуатацию не позднее 29 августа 2018 г., а затем в течение полугода передать дольщику жилье по акту приема-передачи.

В сентябре 2016 г. Евгений Чумичев оформил нотариальное согласие на переход прав и обязанностей от «Завода «Стройдеталь» к АО «ЛИК» по договору аренды земельного участка от 28 декабря 2015 г., права собственности на объект незавершенного строительства, а также прав и обязанностей застройщика по ДДУ. Впоследствии общество «ЛИК» было признан банкротом, в отношении него было введено конкурсное производство (дело № A36-13113/2018).

В декабре 2018 г. дольщик вновь оформил нотариальное согласие на переход от обанкротившейся организации к ООО «Глобус Групп» прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, прав и обязанностей застройщика по ДДУ, а также на отчуждение в пользу этого общества объекта незавершенного строительства. Евгений Чумичев был уведомлен о том, что к «Глобус Групп» не перешла ответственность за невыполнение дополнительных работ по ДДУ, а также за невнесение в проектную документацию сведений о перепланировке квартир. Он также согласился на изменение срока ввода объекта незавершенного строительства в эксплуатацию – не позднее 31 декабря 2020 г.

В июне 2019 г. общества «ЛИК» и «Глобус Групп» заключили договор № III-1 о передаче прав и обязанностей застройщика, согласно которому «Глобус Групп» приняло на себя в порядке перевода долга обязательства по передаче жилых и нежилых помещений дольщикам на условиях ДДУ с учетом условий, содержащихся в согласиях, без дополнительных плат. Согласно п. 1.5 этого договора, внесение изменений в ДДУ осуществляется новым застройщиком в срок, не превышающий 30 рабочих дней с даты госрегистрации перехода прав собственности на объекты долевого строительства путем заключения соответствующих допсоглашений. В силу п. 5.5 договора к новому застройщику не перешла ответственность за нарушение сроков по передаче квартир по ДДУ, возникшая до заключения этого договора.

В апреле 2021 г. между «Глобус Групп» и Евгением Чумичевым было заключено допсоглашение № 1 к ДДУ, согласно которому застройщик обязался построить жилой дом и получить разрешение на ввод в эксплуатацию не позднее 29 октября 2021 г., после чего в течение полугода передать участнику квартиру по акту приема-передачи. Стороны также согласовали, что к «Глобус Групп» не переходит ответственность за нарушение сроков передачи объекта, допущенное ООО «Завод «Стройдеталь» или АО «ЛИК» до момента заключения допсоглашения.

Впоследствии Евгений Чумичев обратился в суд с иском к ООО «Глобус Групп» о взыскании неустойки по ДДУ за период с 1 марта 2019 г. по 18 апреля 2021 г. в размере 621 тыс. руб., компенсации морального вреда в размере 50 тыс. руб. и штрафа. Суд отказал в удовлетворении иска со ссылкой на то, что на момент его подачи срок передачи объекта долевого участия дольщику не наступил, а изменение этого срока, так же как и переход прав и обязанностей застройщика к ответчику (за исключением ответственности за нарушение сроков передачи объектов долевого строительства), были согласованы сторонами.

В свою очередь, апелляция отменила это решение и частично удовлетворила иск, взыскав в пользу гражданина неустойку в размере 519 тыс. руб. и 10 тыс. руб. в качестве компенсации морального вреда. Апелляционный суд счел, что срок передачи объекта долевого строительства был изменен только 26 апреля 2021 г. – с момента госрегистрации допсоглашения между сторонами. При этом нотариальное согласие истца от 22 декабря 2018 г. не подтверждает достижение договоренности об изменении срока передачи квартиры, поскольку не соответствует требованиям ст. 433, 452 и 453 ГК РФ. Определяя период взыскания с «Глобус Групп» неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства (с 19 июня 2019 г. по 18 апреля 2021 г., за исключением периода моратория с 3 апреля 2020 г. по 1 января 2021 г.), апелляция указала, что к ответчику перешла ответственность за нарушение срока по передаче квартиры с момента госрегистрации договора № III-1 о передаче прав и обязанностей застройщика, то есть с 19 июня 2019 г., а истцом были предъявлены требования о взыскании неустойки только по 18 апреля 2021 г.

Изучив кассационную жалобу «Глобус Групп», Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда напомнила, что в отношениях между собой стороны договора, взявшие на себя определенные обязательства, на которые другая сторона может разумно полагаться, не вправе недобросовестно ссылаться на отсутствие госрегистрации договора или соглашения об изменении его условий. В свою очередь, перевод долга на нового должника осуществляется на основании договора, заключенного между первоначальным и новым должником с согласия кредитора. Сам перевод долга по условиям договора и согласия кредитора может быть как полным, так и частичным.

Как пояснил ВС, при разрешении вопросов о передаче прав и обязанностей по ДДУ в связи с заявлением о банкротстве застройщика «ЛИК» другому юрлицу – ООО «Глобус Групп» – в целях достройки не завершенного строительством МКД истцом до истечения предусмотренного договором срока передачи ему жилья было дано согласие на переход к ответчику прав и обязанностей застройщика с условием изменения срока ввода жилого дома в эксплуатацию – до 31 декабря 2020 г. и, соответственно, срока передачи ему квартиры в течение 6 месяцев с этой даты – до 30 июня 2021 г.

Таким образом «Глобус Групп», заключая договор с «ЛИК» и принимая на себя обязательства по достройке жилого дома и исполнению обязательств перед дольщиками, заключившими договоры с «ЛИК», вправе было разумно полагаться на согласие истца относительно изменения сроков строительства дома и передачи объекта долевого строительства. «В то же время судом апелляционной инстанции не дано оценки тому, соответствует ли требованиям закона о добросовестности поведение истца, давшего согласие на перевод долга на нового застройщика с изменением срока строительства и передачи объекта, а впоследствии отказавшегося от этого и потребовавшего неустойку», – заметил Суд.

Он назвал ошибочными выводы апелляции о том, что нотариально удостоверенное согласие истца на переход прав и обязанностей застройщика к ООО «Глобус Групп» в целях достройки МКД за счет последнего с условием изменения срока строительства не имеет правового значения без госрегистрации двустороннего соглашения об изменении ДДУ. В связи с этим ВС отменил судебные акты апелляции и кассации, вернув дело на новое рассмотрение в апелляционный суд.

Ведущий юрист КА г. Москвы «Минушкина и партнеры» Валентина Бойко отметила, что в этом деле Верховный Суд вновь напомнил участникам гражданского оборота про круг лиц, на которых распространяется действие договора при отсутствии его госрегистрации, когда она необходима, а также про необходимость дачи судами оценки действиям лиц на предмет добросовестности. «Так, отсутствие госрегистрации договора не влечет последствия исключительно для третьих лиц. А лица, которые между собой заключили договор и связали себя договорными обязательствами, обязаны действовать добросовестно и не ссылаться на то, что договор не зарегистрирован. Однако, как отметил ВС, правила о госрегистрации также распространяются и на нотариально удостоверенные согласия лиц на переход прав и обязанностей между застройщиками с условием об изменении срока. При этом при даче согласия кредитором могут быть указаны условия, на которых оно будет совершено», – заметила она.

В рассматриваемом споре, по словам эксперта, ВС обоснованно отметил, что истец согласился на изменение срока, а застройщик – новый должник, – принимая на себя обязательства по достройке жилого дома и исполнению обязательств перед участниками ДДУ, заключившими договоры с первоначальным должником, вправе был разумно полагаться на согласие истца относительно изменения сроков строительства дома и передачи объекта долевого строительства. «Тем самым Суд способствовал единообразию практики, изобилующей спорами из ДДУ, что влечет необходимость появления сформулированной позиции и единообразного подхода при рассмотрении указанной категории дел», – считает Валентина Бойко.

Адвокат АП Саратовской области Денис Вениционов
полагает, что Верховный Суд абсолютно правильно указал на существенные обстоятельства, имеющие значение для разрешения дела в части согласия истца на изменение сроков строительства дома и передачи объекта долевого строительства. «Также судами апелляционной и кассационной инстанций не была дана оценка тому, что истец был извещен о том, что по договору к застройщику не переходит ответственность за невыполнение дополнительных работ по ДДУ. Кроме того, истец согласился и с изменением срока ввода объекта незавершенного строительства в эксплуатацию. Из содержания определения ВС следует, что добросовестность участников гражданских правоотношений проходит в нем “красной нитью”, на которой сделан акцент. К сожалению, в своей практике я нередко сталкиваюсь с тем, что данный вопрос судами не берется и вовсе во внимание», – заметил он.

Управляющий партнер АБ «ЮГ» Юрий Пустовит заметил, что вся аргументация Суда сводится к обоснованию правового принципа «эстоппель», то есть связанности субъекта частного права своим предыдущим волеизъявлением, на которое может полагаться любое лицо, вступающее в отношения с данным субъектом. «Истец в данном деле совершил одностороннюю сделку, по условиям которой признал увеличение срока строительства по 31 декабря 2020 г. Это значит, что, кто бы ни осуществлял строительство, в отношениях с истцом он отвечает только за нарушение срока свыше этой даты, при этом дата заключения допсоглашения между истцом и ответчиком о том же значения для дела уже не имеет. Апелляционный суд это ошибочно не принял во внимание, за что справедливо получил отмену и возврат дела на новое рассмотрение», – отметил он.