Революция в недвижимости: что принесёт реформа вещного права

Иллюстрация: Право.ru/Петр Козлов

Согласно концепции реформирования вещного права, здания и сооружения со временем перестанут считаться отдельными объектами недвижимости. Появится возможность зарегистрировать права на недострой и изменить состав единого недвижимого комплекса. А дачников законодательно заставят терпеть дым и копоть с соседнего участка – пока это в рамках разумного. Основные изменения оценили эксперты.

Реформу гражданского законодательства задумал провести экс-президент Дмитрий Медведев. В 2008 году он подписал Указ № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации». Закон, принятый в 1994 году, неоднократно дополнялся, но реформа предусматривала значительные концептуальные изменения. Они должны были модернизировать законодательство, чтобы оно соответствовало новым рыночным отношениям, с использованием новых и лучших образцов европейского законодательства. В 2009 году Совет при президенте совместно с Исследовательским центром частного права при президенте одобрили концепцию реформы. Первоначальную версию законопроекта представили в 2010 году, в Госдуму он попал в 2012-м. И тогда она решила разбить масштабный документ на части и принять в несколько заходов. 

Но если изменения в интеллектуальное право и обязательственное прошли в 2013–2015 годах, то реформа вещного права до сих пор «буксует». На днях Исследовательский центр частного права опубликовал новый вариант концепции, то есть пока «черновую» версию законопроекта с основными положениями.  Теперь, когда документ закончен, его могут доработать или внести в Госдуму как есть. Или снова отложить «в долгий ящик».

Одна из причин промедления в том, что законопроект будет иметь колоссальное влияние на имущественный оборот, если его примут, отмечает управляющий партнёр
Содружество Земельных Юристов

Содружество Земельных Юристов

Федеральный рейтинг

группа

Коммерческая недвижимость/Строительство

группа

Разрешение споров в судах общей юрисдикции

группа

Управление частным капиталом

группа

Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры - mid market)

7
место
По выручке на юриста (Меньше 30 Юристов)

39
место
По выручке

41-42
место
По количеству юристов

Профайл компании

×

Денис Литвинов. «Слишком много людей боятся нового, им проще терпеть неудобства, – жаловался в 2015 году первый заместитель председателя совета ИЦЧП  Андрей Егоров. – Тем более эти неудобства не сказываются на всех без исключения». По мнению Литвинова, если всё заработает так, как задумал законодатель, эффект в сфере земельно-имущественных отношений можно будет сравнить с появлением интернета. «Важно только научить всех правильно пользоваться этим «интернетом», – считает эксперт.

Основные изменения проекта касаются недвижимости и вещных прав.

Недвижимость

Было

В концепции

Земельные участки, здания, сооружения и прочие объекты – это недвижимость. К недвижимости относится всё, что прочно связано с землёй и что нельзя переместить без несоразмерного ущерба.

Недвижимая вещь – это участок. А расположенные на нём здания, сооружения и другие объекты, прочно связанные с участком, – это его составные части.

Здания и сооружения могут быть отдельными недвижимыми объектами, если у земли под ними другой собственник, а также при условии регистрации права собственности на них.

Если собственник здания приобрёл землю под ним или наоборот, то здание перестаёт считаться отдельным объектом и становится частью участка.

Жилые и нежилые помещения, а также машино-места относятся к недвижимости (при условии постановки на кадастровый учёт).

Жилые и нежилые помещения и машино-места иногда могут признаваться отдельными недвижимыми объектами.

Помещения, которые не имеют самостоятельного назначения, входят в состав общего имущества здания.

Единый недвижимый комплекс – совокупность объединённых единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически либо расположенных на одном участке (ст. 133.1 ГК).

Необходимо, чтобы они были зарегистрированы в ЕГРН как одна вещь.

Единый недвижимый комплекс – это совокупность зданий, сооружений, объектов незавершённого строительства с одним назначением, которые на одном или нескольких смежных участках, не принадлежащих их собственнику на праве собственности.

Такую совокупность могут признать единым комплексом независимо от расположения земельных участков и прав на эти участки.

Необходимо, чтобы эти объекты были зарегистрированы в ЕГРН как одна вещь.

Объединить несколько вещей в единый комплекс, разделить их, изменить состав комплекса можно с помощью изменений в ЕГРН.

Как предусматривает концепция, постепенно в числе недвижимости должна остаться только земля. Здания в перспективе будут превращаться в составную часть участков, когда у них совпадут собственники. Например, как в Германии, комментирует партнёр
Мозго и партнеры

Мозго и партнеры

Федеральный рейтинг

группа

ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование

группа

Международные судебные разбирательства

группа

Коммерческая недвижимость/Строительство

Профайл компании

×

Антон Шаматонов. По его словам, это самое значимое изменение в концепции и «полное переосмысление сегодняшнего порядка». Оно потребует значительной корректировки других нормативно-правовых актов. В частности, в сфере регистрации недвижимости, предсказывает Шаматонов.

Роман Бевзенко, который принимал участие в разработке концепции, перечисляет достоинства модели единого объекта: она устраняет неопределённость ст. 130 ГК (о том, какие вещи являются движимыми, а какие нет), подталкивает пользоваться землёй только на основе оформленных прав, снимает проблему налоговой квалификации объектов, а также снижает административные издержки и нагрузку на регистрирующий орган. О неопределённости понятия недвижимости говорил руководитель рабочей группы по совершенствованию законодательства о вещных правах Василий Витрянский. «Суды признают движимыми вещами асфальтированные площадки, заборы, оросительные системы и прочее, – объяснял он. – А подъёмные краны, производственное оборудование – недвижимыми». 

Единый объект: плюсы и минусы

Ряд экспертов поддержали предложенную концепцию единого объекта. Проект упростит оборот земельных участков, а кроме того, он не предусматривает принудительного переоформления прав, отмечает доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финуниверситета Оксана Васильева. Реформа назрела давно, она исключит правовую неопределённость, которая возникала в результате разделения здания и земельного участка как отдельных объектов, считает Ольга Насонова из юрбюро «Мозго и партнёры». Литвинову из «Содружества земельных юристов» обрадовал компромисс: здания и прочие объекты, у которых иной собственник, чем у участка, всё ещё признаются самостоятельными недвижимыми вещами.  

Но не все могут согласиться с концепцией единого объекта. Её считает «слишком радикальной» советник юрфирмы
Ильяшев и Партнеры

Ильяшев и Партнеры

Федеральный рейтинг

группа

Банкротство

группа

Корпоративное право/Слияния и поглощения

Профайл компании

×

Дмитрий Константинов. По его мнению, вполне достаточно действующего принципа единства судьбы участка и связанных с ним объектов, а проблемы надо решать в первую очередь корректировкой судебной практики. Если земля и здание на ней станут единым объектом, то с ними будет сложно производить любые действия, опасается Константинов. «Представьте, что вам надо отмежевать и продать только часть такого участка или часть здания», – объясняет юрист.

Концепция единого объекта не вызывает вопросов у партнёра
INTELLECT

INTELLECT

Региональный рейтинг

группа

Интеллектуальная собственность

группа

Разрешение споров в судах общей юрисдикции

группа

Арбитражное судопроизводство

группа

Банкротство

группа

Коммерческая недвижимость/Строительство

группа

Корпоративное право/Слияния и поглощения

Профайл компании

×

Александра Латыева. Но он не может согласиться с императивным (безальтернативным) правилом о «слиянии» земли и здания в один объект. «Это ненормально для гражданского права, особенно в условиях, когда более четверти века оборот основывался на противоположном подходе», – убеждён эксперт.  

Единый комплекс и судьба недостроя

Ещё одно значимое изменение касается единого недвижимого комплекса. Соответствующая норма давно есть в ГК, но не так часто применяется из-за негибкости, говорит Константинов. «Сложно определить, что входит в комплекс, потому что каждое из строений и участков не стоит на отдельном учёте, – объясняет эксперт. – Комплексы на практике слишком сложны и означают риски для собственника и его контрагента». Как будет применяться регулирование в концепции, пока неясно, считает Константинов: конкретики пока нет. Есть упоминание проектной документации применительно к созданию комплекса. Если её станут требовать при любых изменениях, то это может потребовать значительных временных и финансовых трат, хотя своя логика в этом есть, рассуждает Константинов.

Кроме того, проект предусматривает возможность зарегистрировать объект незавершённого строительства. Для этого необходимо, чтобы строительство велось по закону, а сам недострой был готов хотя бы наполовину. Заявление о регистрации можно подать в течение трёх лет со дня прекращения договорного права на земельный участок. Норма представляет собой попытку на законодательном уровне решить всё ещё дискуссионный вопрос о судьбе объекта незавершённого строительства, комментирует Насонова. По её словам, часто встречается недобросовестная регистрация права собственности на недострой, чтобы затем получить участок под ним. Кроме того, судебная практика по-разному отвечала на вопрос, когда объект должен приобретать самостоятельный статус, а проект требует завершения не меньше чем на 50%, отмечает Насонова.  

Вещные права

Было

В концепции

В частности, ограниченными вещными правами (правами на чужую вещь) являются сервитуты, право хозяйственного ведения и оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 216 ГК).

Среди ограниченных вещных прав (прав на чужую вещь) в законе появляются право постоянного землевладения, право застройки, право личного пользовладения, право приобретения чужой недвижимой вещи.

Нельзя сказать, что это новые институты для российского правопорядка, потому что некоторые из них известны в судебной практике.

-

Владение означает фактическое господство лица над объектом владения и сохраняется до тех пор, пока владелец имеет свободный доступ к объекту владения.

Детально регламентирована защита владения: кто может за ней обратиться (в том числе иногда вовсе не владельцы), как заявляется требование о защите владения, какие аргументы ему можно противопоставить и так далее.

Описаны способы защиты вещных прав. В их числе – требование освободить вещь от ареста (кроме случаев, когда обеспечивается требование к самому владельцу).

-

Появились «соседские права»: они ограничивают права лиц, владеющих соседними объектами недвижимости. В частности, это актуально для дачников.

Право застройки должно заменить право аренды для целей строительства. Как объясняет Бевзенко, это позволит решить целый ряд существующих противоречий. Сейчас застройщик заключает договор аренды с собственником, как правило, на срок до пяти лет. В теории право аренды участка имеет ценность, его можно было бы заложить банку, чтобы получить деньги на строительство. Но на практике это право неустойчивое: арендодатель может отказаться от договора, в одностороннем порядке изменить плату, заблокировать уступку и залог прав, говорит Бевзенко. Также в законе нет минимального срока аренды.

Этих и других недостатков строительной аренды лишено право застройки, считает Бевзенко: оно устанавливается один раз и даёт возможность строить и эксплуатировать построенные здания, которые будут считаться составной частью права застройки. 

«Это предложение долго было предметом дискуссий, споры не утихают до сих пор, – комментирует Шаматонов. – Но большинство цивилистов поддерживают его. Право застройки известно со времён Древнего Рима».

Более скептически настроен руководитель практики недвижимости и строительства
Bryan Cave Leighton Paisner (Russia) LLP

Bryan Cave Leighton Paisner (Russia) LLP

Федеральный рейтинг

группа

Антимонопольное право

группа

ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование

группа

ГЧП/Инфраструктурные проекты

группа

Корпоративное право/Слияния и поглощения

группа

Комплаенс

группа

Международный арбитраж

группа

Коммерческая недвижимость/Строительство

группа

Интеллектуальная собственность

группа

Налоговое консультирование

группа

ТМТ

группа

Транспортное право

группа

Трудовое и миграционное право

группа

Фармацевтика и здравоохранение

группа

Цифровая экономика

группа

Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market)

группа

Международные судебные разбирательства

группа

Природные ресурсы/Энергетика

группа

Уголовное право

группа

Финансовое/Банковское право

группа

Управление частным капиталом

группа

Банкротство

3
место
По выручке

3
место
По количеству юристов

3
место
По выручке на юриста (Больше 30 Юристов)

Профайл компании

×

(Russia) Максим Попов. По его словам, ещё в 2012 году законопроект о вещных правах явно не вписывался в существующую систему регулирования земельных отношений, особенно в публичной сфере. А за прошедшие годы разрыв стал ещё сильнее. Попов обращает внимание, что в 2015 году были подробно изложены нормы о предоставлении земельных участков в аренду для строительства, а в 2018 году появился публичный сервитут – один из правовых инструментов, предназначенных для размещения линейных объектов. «Полагаю, лучше заполнять пробелы гражданского законодательства, а не усложнять и без того громоздкую и запутанную систему регулирования земельных отношений», – считает Попов.

О том, что проект надо актуализировать, говорит и Латыев. По его словам, его авторы не трогали те нормы, которые не считают принципиальными. Например, о самовольной постройке, о прекращении права собственности. Эти нормы предполагается переписать в новую версию. Но за время существования проекта они изменились. Эти изменения часто не учтены в концепции, говорит Латыев.

Помимо изменений, важных для экономики, проект содержит интересные населению нововведения. Для них станет знаковой концепция «соседских прав». Как устанавливает проект, собственник земельного участка (в том числе дачи) должен терпеть «пары, запахи, дым, копоть, тепло, шумы» со стороны соседей, пока это не превышает установленных нормативов, а если их нет, то разумных пределов. Каждый владелец должен думать о соседе: не вести посадки, не рыть колодцы, не строить ничего нового, если это ухудшит состояние смежного участка. Например, можно требовать от соседа, чтобы он своими действиями «не изменял притока света на соседний участок и не сужал открывающегося вида», если это выходит за разумные пределы.