Признание построек на участке некапитальными может привести к расторжению договора его аренды

Верховный Суд указал, что если принадлежащие арендатору объекты на арендуемом у государства участке признаны некапитальными постройками, то он пользуется участком не в соответствии с условиями договора и назначением, для которого тот ему передан

По мнению одного из адвокатов, ВС верно разрешил дело, поскольку ответчик еще с 2016 г. знал, что спорные объекты являются некапитальными. Другой подчеркнул, что расторжение договоров аренды земельных участков в связи с невозможностью использования объекта аренды в соответствии с целью, указанной в договоре, является довольно частым случаем в судебной практике. Третий указал, что действующим земельным законодательством однозначно не определены критерии использования земельного участка не в соответствии с его первоначальным целевым назначением.

Верховный Суд опубликовал Определение № 305-ЭС23-165 от 5 июня по делу № А40-8297/2022, в котором разобрался, мешает ли признание объектов на участке некапитальными постройками арендатору использовать участок в соответствии с его целевым назначением.

ООО «Интер-Нара» обратилось к Департаменту городского имущества г. Москвы по поводу наличия у него в собственности объектов недвижимости, которые расположены на участках в государственной или муниципальной собственности. 23 декабря 2005 г. между сторонами был заключен договор аренды земельного участка на срок 49 лет, согласно которому на участке расположены два одноэтажных объекта: кафе и магазин.

Впоследствии ДГИ и правительство г. Москвы обратились в суд к обществу о признании объектов самовольными постройками, признании зарегистрированного права собственности общества на указанные объекты отсутствующим, обязании произвести их снос, освободить земельный участок от объектов. 19 февраля 2016 г. суд удовлетворил иск частично, признав зарегистрированное право собственности общества на объекты отсутствующим, в удовлетворении остальной части требований было отказано. С таким решением согласились суды апелляционной и кассационной инстанций (дело № А40-61875/2015).

При этом суды, отказывая в удовлетворении требований о признании построек самовольными и их сносе, исходили из того, что спорные объекты не являются недвижимым имуществом. Отказывая в удовлетворении требования об обязании освободить земельный участок от объектов, они указали, что спорные объекты расположены на участке, предоставленном ответчику в аренду на 49 лет, при этом договор аренды является действующим.

Учитывая признание судом права собственности общества на спорные объекты отсутствующим ввиду отсутствия у них признаков недвижимости, Департамент городского имущества г. Москвы направил в адрес общества письмо, к которому приложил проект дополнительного соглашения о расторжении договора аренды. Поскольку общество отказало в расторжении договора, Департамент обратился в суд.

Первая инстанция отказала в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды, а апелляция и кассация оставили такое решение без изменения. Разрешая спор, суды руководствовались ст. 8, 11, 12, 450, 451, 606, 615, 619 ГК РФ, ст. 22, 45, 46 ЗК РФ и разъяснениями в п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11. С учетом установленных по делу № А40-61875/2015 обстоятельств они исходили из того, что земельный участок используется арендатором по назначению, существенных нарушений условий договора обществом не допущено. Кроме того, апелляционная и кассационная инстанции также указали, что в деле № А40-61875/2015 установлен факт возведения и приемки в эксплуатацию спорных объектов как некапитальных строений, не подлежащих государственной регистрации в ЕГРН, договор аренды земельного участка заключался для их эксплуатации. Объекты с момента создания стоят на балансе ответчика без конструктивных изменений, имеют заглубленный фундамент, пояснили суды.

Рассмотрев кассационную жалобу Департамента, Верховный Суд напомнил, что согласно п. 3 ст. 615 ГК РФ, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Суд пояснил, что Департамент в силу наличия у собственника строений исключительного права на земельный участок, занятый объектами недвижимости и необходимый для его использования, на приватизацию или аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором данная недвижимость расположена, не вправе был отказать в заключении договора аренды.

Между тем ВС отметил, что решением Арбитражного суда г. Москвы от 19 февраля 2016 г. по делу № А40-61875/2015 спорные объекты признаны некапитальными, а зарегистрированное в отношении них право собственности общества отсутствующим. Согласно сведениям ЕГРН нежилые здания сняты с государственного кадастрового учета, записи о праве собственности общества на спорные объекты погашены на основании решения суда. Именно эти обстоятельства явились основанием для инициирования департаментом расторжения договора аренды земельного участка.

Судебная коллегия указала: арендодатель в момент заключения договора не имел оснований полагать, что запись в ЕГРН о праве общества на недвижимость, позволившая приобрести право аренды на земельный участок, будет недостоверной, строения будут сняты с кадастрового учета как некапитальные, а соответствующие записи о праве собственности будут погашены.

ВС подчеркнул, что договор аренды земельного участка был заключен сторонами именно для целей эксплуатации находящихся на нем объектов недвижимости, арендное пользование носило строго целевой характер – эксплуатация объектов недвижимости. Однако вступившим в силу судебным актом признано, что расположенные на земельном участке объекты, для целей эксплуатации которых предоставлен участок, не являются недвижимыми вещами.

Как разъясняется в определении, признание объектов некапитальными постройками, по мнению департамента, является существенным обстоятельством, не позволяющим обществу использовать земельный участок в соответствии с его первоначальным целевым назначением. При наличии информации о некапитальности спорных объектов у арендодателя не имелось бы оснований для заключения договора аренды земельного участка. ВС счел, что при таких обстоятельствах арендатор объективно пользуется земельным участком не в соответствии с условиями договора и назначением, для которого ему передан земельный участок, что само по себе по смыслу п. 3 ст. 615 ГК дает арендодателю право в разумный срок обратиться с иском о расторжении договора вне зависимости от того, вправе ли арендодатель взыскать с арендатора убытки в соответствии с правилами гл. 25 ГК РФ.

Экономколлегия обратила внимание, что судами приведенные в обоснование иска обстоятельства об отсутствии в настоящее время в границах рассматриваемого земельного участка объектов недвижимого имущества, принадлежащих на праве собственности обществу, как доказательство ненадлежащего использования участка не были исследованы и не получили должную правовую оценку. При этом указанные судами при рассмотрении спора доводы о надлежащем исполнении обществом условий договора, которыми они мотивировали отказ в иске, не связаны с обстоятельствами и основаниями, приведенными истцом в иске по настоящему делу.

Таким образом, ВС посчитал, что выводы судов нельзя признать законными и обоснованными, поскольку они приняты с существенными нарушениями норм материального права, и отменил судебные акты, направив дело на новое рассмотрение в первую инстанцию. Суд разъяснил, что при новом рассмотрении надлежит помимо всего прочего оценить поведение сторон с точки зрения недобросовестного поведения, учитывая, что согласно п. 1 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 № 25, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Адвокат АП Московской области, партнер «Пепеляев Групп» Алексей Коневский отметил, что Экономколлегия подняла проблему недобросовестного поведения арендаторов публичной земли в г. Москве. Адвокат указал, что в 2015–2016 гг. суды признали объекты некапитальными строениями, несмотря на попытки собственника доказать обратное. «Такая квалификация означает, что строения являлись некапитальными всегда, в том числе и на дату обращения за арендой, общество не могло получить земельный участок в аренду под их эксплуатацию. Более того, используя некапитальные постройки по договору аренды участка, предоставленного для целей эксплуатации недвижимости, общество нарушает договор аренды. Арендодатель вправе отказаться от этого договора и потребовать освободить земельный участок от объектов», – пояснил он.

Алексей Коневский убежден: ВС верно разрешил дело, поскольку с 2016 г. общество знало, что объекты являются некапитальными. При этом информации о том, пытался ли арендатор внести изменения в договор или иным образом оформить права пользования землей под сооружениями, подтверждал ли арендодатель законность использования земельного участка, в материалах дела не имеется. Поэтому, как полагает адвокат, возращение дела на новое рассмотрение оправдано. «Скорее всего, результатом будет признание договора нарушенным. С этим можно только согласиться: нельзя ссылаться на то, что ты используешь имущество по целевому назначению, если получил земельный участок для эксплуатации недвижимости, которой фактически нет», – заключил адвокат.

Партнер МКА «Князев и партнеры» Зиннур Зиннятуллин подчеркнул, что расторжение договоров аренды земельных участков в связи с невозможностью использования объекта аренды в соответствии с целью, указанной в договоре, является довольно частым случаем в судебной практике. «Однако большинство дел связаны со сносом объектов, для эксплуатации которых заключался договор аренды земельного участка. В таких случаях суды правомерно приходят к выводу о существенном изменении обстоятельств и на этом основании расторгают договор аренды», – рассказал он.

Однако, как отметил Зиннур Зиннятуллин, рассматриваемый спор отличается тем, что договор аренды земельного участка был заключен для цели эксплуатации находящихся на нем объектов недвижимости, которые впоследствии были признаны объектами некапитального строительства. То есть, по сути, договор аренды на таких условиях изначально не мог быть заключен. «При этом ДГИ и правительство г. Москвы в качестве способа защиты по данному делу избрали требование о расторжении договора, хотя более уместным при таких обстоятельствах было заявить требование о признании договора незаключенным. Вероятно, данное требование не было заявлено в связи с пропуском исковой давности по этому основанию, так как решение о признании объектов не недвижимыми вступило в силу в 2016 г., а иск по настоящему делу был заявлен в 2022 г., но в определении ВС РФ данный вопрос не рассматривался», – заметил адвокат.

Адвокат «Адвокатской консультации № 63» МРКА Борис Юрченко находит поставленную проблему актуальной, поскольку в настоящее время действующим земельным законодательством однозначно не определены критериииспользования земельного участка не в соответствии с его первоначальным целевым назначением. По мнению адвоката, судебная практика по данному вопросу также не является единообразной.«На мой взгляд, при разрешении настоящего спораВС пришел к правильному выводу о том, что при новом рассмотрениинеобходимо установить, должен ли был арендодатель в процессе исполнения договора знать о некапитальном характере объектов арендатора и подтверждал ли действие договора, несмотря на объективное ненадлежащее использование участка», – добавил Борис Юрченко.