Предлагается сформировать единый реестр нуждающихся в улучшении жилищных условий, снизить ставки по ипотеке и восстановить права всех дольщиков

Предлагается сформировать единый реестр нуждающихся в улучшении жилищных условий, снизить ставки по ипотеке и восстановить права всех дольщиков

24 августа 2021

Наталья Ключевская

Минстрой России подготовил проект поправок в государственную программу Российской Федерации "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации" (далее – Программа). Напомним, эта Программа, утвержденная Постановлением Правительства РФ от 30 декабря 2017 г. № 1710, начала действовать с 1 января 2018 года. Она предусматривает ряд системных мероприятий, направленных на увеличение годового объема ввода жилья, улучшение жилищных условий граждан, в том числе за счет мер господдержки, расселение из аварийного жилищного фонда и повышение индекса качества городской среды, а также на обеспечение качества и доступности услуг ЖКХ.

Проект изменений1 предполагает, что паспорт Программы будет заменен на стратегические приоритеты, а приложения, определяющие структуру и перечень участников, утратят силу. Также другим проектом постановления2 планируется внести ряд иных точечных корректировок в действующий текст Программы.

Каким критериям должна соответствовать молодая семья, чтобы получить социальную выплату на приобретение жилого помещения или создание объекта ИЖС? Ответ на этот вопрос можно найти в Домашней правовой энциклопедии в системе ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

На ключевых положениях первого проекта остановимся более подробно.

Современные вызовы

Необходимость реализации программных задач, по мнению инициаторов изменений, обусловлено рядом препятствующих развитию жилищного строительства вызовов, наличие которых показал анализ текущего состояния строительной отрасли и ЖКХ. В частности, отмечаются:

• неэффективность использования подходящих под жилищное строительство территорий, сложности с изъятием неэффективно используемых земель;
• отсутствие свободных участков под застройку в центральных районах городов, наличие земельных участков с неурегулированными правами собственности;
• монополизация рынка подведения инфраструктуры, отсутствие в застроенных районах резервов мощности для нового строительства, а на вновь застраиваемых территориях – отсутствие коммуникаций, несоответствие сроков ввода инфраструктуры срокам строительства домов;
• накопление значительного объема непригодного для проживания аварийного и ветхого жилья;
• отсутствие доступных механизмов финансирования индустриального строительства индивидуальных жилых домов и эффективных ипотечных продуктов для индивидуального жилищного строительства (далее – ИЖС).

По оценкам ведомства, около 2/3 граждан РФ хотят улучшить свои жилищные условия, однако не имеют для этого достаточных финансовых возможностей и ограничены в выборе инструментов для приобретения недвижимости. 2,27 млн семей стоят в очереди на жилье в среднем 25 лет, половине семей недоступна ипотека и в целом в стране нет действенных механизмов обеспечения жильем граждан с низкими доходами. Вместе с тем, отсутствует институциональный рынок аренды и легальный арендный фонд жилья, а доля "теневой" аренды уже дошла до 10% от общего объема жилого фонда. Более того, Минстрой России отмечает, что современные жилищные условия и окружающая инфраструктура уже не соответствуют растущим запросам граждан к высокому уровню комфорта, экологичности и безопасности нового жилья.

Новые тенденции подталкивают федеральные власти актуализировать цели Программы, переформулировать ее задачи и пересматривать комплексные меры, необходимые для решения существующих проблем.

Стратегические приоритеты

Согласно проекту стратегические приоритеты Программы будут направлены на достижение к 2030 году национальных целей и стратегических задач, определенных указами Президента РФ от 7 мая 2018 г. № 204 "О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года" и от 21 июля 2020 г. № 474 "О национальных целях развития Российской Федерации на период до 2030 года". В частности, речь идет о таких показателях, как:

• ежегодное увеличение объема жилищного строительства не менее чем до 120 млн кв. м;
• улучшение жилищных условий не менее 5 млн семей ежегодно;
• улучшение в полтора раза качества комфортной городской среды.

Очевидно, что при формировании новых стратегических приоритетов за основу были взяты действующие цели Программы. Но интересно, что их общее количество сокращено. Так, в качестве стратегических приоритетов не указаны расселение в 2019-2025 годах 14,6 млн. кв. м непригодного для проживания жилищного фонда и обеспечение качества и доступности услуг ЖКХ – соответствующие показатели с несколько измененными значениями результатов указаны только в рамках реализации конкретных задач Программы.

Также к числу приоритетов отнесено обеспечение доступности приобретения, строительства или аренды жилья для не менее чем 2/3 граждан страны. Этого показателя планируется достигать посредством осуществления совокупности мероприятий в рамках таких ключевых направлений, как:

• эффективное территориальное планирование в целях сбалансированного пространственного развития городских агломераций и возрождения малых форм расселения;
• формирование и реализация регионами новой градостроительной политики с приоритетным применением механизмов комплексного развития территорий (далее – КРТ);
• синхронизация инвестиционных программ естественных монополий с программами по жилищному строительству;
• совершенствование законодательного регулирования использования помещений в многофункциональных зданиях, включая установление правового режима и технологических требований к ним;
• развитие ИЖС (реализация инициативы "Мой частный дом");
• развитие рынка ипотечного кредитования;
• улучшение жилищных условий отдельных категорий граждан;
• активное формирование и развитие рынка арендного жилья (реализация инициативы "Новый взгляд на арендное жилье");
• восстановление прав граждан – участников долевого строительства;
• реализация новой программы расселения аварийного жилья.

В случае одобрения поправок почти все указанные направления будут являться главными задачами Программы.

Ключевые задачи

В проекте поправок к Программе конкретизировано содержание 9 ключевых задач – указаны предпосылки их осуществления, сформирован комплекс мероприятий, необходимых для реализации, определены ожидаемые результаты и сроки.

Развитие индивидуального жилищного строительства

Первая задача нацелена на обеспечение доступности строительства или приобретения индивидуального жилого дома и стимулирование роста ввода объектов ИЖС. В рамках ее реализации планируется:

• усовершенствовать законодательство в сфере ИЖС;
• создать условия для ипотечного кредитования ИЖС, в том числе хозяйственным способом;
• распространить на ИЖС проектное финансирование жилищного строительства с использованием счетов эскроу;
• упростить процедуры предоставления земельных участков на льготных условиях;
• сформировать банк земельных участков с доступной инженерной и транспортной инфраструктурой;
• оптимизировать процедуры по обеспечению объектов ИЖС необходимой жилищно-коммунальной инфраструктурой;
• внедрить социально ориентированную и экономически эффективную систему газификации и газоснабжения в регионах страны;
• установить "выравненный платеж" за подключение ко всем видам сетей;
• внедрить реестр типовых проектов для строительства индивидуальных жилых домов;
• запустить массовое строительство индивидуальных жилых домов индустриальным способом.

Ожидается, что осуществление указанных мероприятий позволит к 2030 году улучшить жилищные условия граждан за счет развития сектора ИЖС (намечен суммарный дополнительный прирост за 10 лет – 60 млн кв. м), достигнуть объема ввода ИЖС в размере 50 млн кв. м ежегодно и увеличить объемы ИЖС в 1,5 раза. Кроме того, это поможет создать набор ипотечных продуктов для ИЖС, учитывающий потребности всех категорий граждан и застройщиков, запустить процесс массового строительства индустриального ИЖС и обеспечить защиту интересов всех участников этого рынка.

Ипотечное кредитование

Поскольку ипотечное кредитование является основным рыночным способом улучшения жилищных условий – ежегодно более 40-50% всех сделок с жильем оформляется с привлечением кредитных средств, то оно требует принятия системных решений, направленных на обеспечение доступности ипотеки для не менее половины российских семей. Эту задачу Минстрой России намерен реализовывать путем стандартизации и цифровизации рынка ипотеки, повышения инвестиционной привлекательности и ликвидности ипотечных ценных бумаг. В перечне мероприятий по этому направлению – также развитие механизма ипотечного кредитования строительства индивидуальных жилых домов и реализация долгосрочных программ льготной ипотеки для отдельных категорий граждан.

Прогнозируемым результатом реализации рассматриваемой задачи к 2030 году видится обеспечение выдачи не менее 2,3 млн кредитов ежегодно, в том числе за счет снижения ставки, а также ежегодное обеспечение финансирования строительства порядка 35-45 млн кв. м жилья.

Восстановление прав граждан – участников долевого строительства

В первую очередь, предполагается завершить строительство 9 млн кв. м проблемных объектов с выплатой возмещения гражданам, ликвидировать объекты незавершенного строительства и осуществить мониторинг реализации мероприятий по восстановлению прав дольщиков в субъектах РФ. Также планируется использовать механизмы КРТ для строительства социального и арендного жилья – сам механизм поддержки строительства "стартовых домов" в рамках договоров КРТ на земельных участках Фонда защиты прав граждан может получить законодательное закрепление.

Согласно проекту постановления решения о восстановлении прав всех граждан – участников долевого строительства будут приняты к 2024 году.

Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда

Сокращение непригодного для проживания жилищного фонда федеральные власти намерены проводить путем реализации как текущей, так и новой программы расселения аварийного жилья, признанного таковым после 1 января 2017 года. Среди мероприятий этого направления будут: повышение эффективности использования бюджетных средств, привлечение внебюджетных источников финансирования; создание условий для стабилизации и сокращения объема аварийного жилого фонда; утверждение новых региональных адресных программ переселения; использование механизмов КРТ; развитие и совершенствование института аренды наемного жилья; использование механизмов заключения концессионных соглашений, государственно-частного партнерства для развития инфраструктуры, льготной ипотеки, выплаты собственникам компенсаций стоимости жилья, финансовой поддержки КРТ; применение эффективных инструментов господдержки по проектам КРТ при расселении аварийного жилья.

К тому же может быть расширен набор инструментов для расселения аварийного жилищного фонда за счет введения механизма использования сертификатов гражданами для приобретения жилья на первичном рынке, а также строительства индивидуальных жилых домов.

Результатом реализации данной задачи к 2030 году может стать обеспечение превышения ежегодного объема расселения над ежегодным объемом признания жилья аварийным. Запланировано расселение до конца 2024 года не менее 6,8 млн кв. м аварийного жилья, а затем – в период 2025-2030 годов – еще 16,2 млн. кв. м аварийного жилья.

Улучшение жилищных условий отдельных категорий граждан

Эта задача направлена на обеспечение до 2030 года жильем тех граждан, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях (на начало 2021 года – это порядка 854,3 тыс. семей, подлежащих обеспечению жильем, включая 31,51 тыс. инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов, и 281,9 тыс. детей-сирот). Достигать ее планируется посредством:

• создания единого реестра нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан;
• упрощения системы обеспечения жильем детей-сирот;
• изменения законодательного регулирования по социализации и удовлетворению жилищных потребностей детей-сирот;
• предоставления детям-сиротам государственных жилищных сертификатов на приобретение жилья;
• расширения мер жилищной поддержки граждан через инструмент долгосрочной аренды как альтернативы предоставления жилья в собственность;
• внедрения механизма улучшения жилищных условий граждан путем выдачи и использования сертификата на получение социального наемного жилья.

Результатом реализации данной задачи к 2030 году будет обеспечение прозрачного учета нуждающихся граждан и повышение адресности поддержки, ликвидация накопившейся очереди граждан и осуществление перехода на обеспечение их жильем в плановом порядке, а также обеспечение доступной социальной аренды с регулируемыми тарифами.

Развитие рынка арендного жилья коммерческого и некоммерческого использования

Поскольку большая часть арендного фонда находится в "теневом" секторе экономики и не приносит доходов в бюджет, а институциональное арендное жилье в российской практике практически отсутствует, улучшать жилищные условия граждан планируется за счет формирования доступного рынка найма жилья, в том числе для отдельных категорий граждан с доходами ниже среднего.

Согласно проекту постановления делать это будут путем введения мер налогового стимулирования, в том числе для создания наемных домов через механизм коллективных инвестиций, снижения госпошлин за регистрацию долгосрочного договора аренды и права собственности, предоставления налогового вычета на сумму в размере арендных платежей. Помимо этого, планируется ввести механизмы поддержки проектов коммерческой аренды с предоставлением ипотечных кредитов, повысить прозрачность рынка наемного жилья путем создания цифровых инструментов, расширить меры жилищной поддержки граждан через инструмент долгосрочной аренды в качестве альтернативы предоставления жилых помещений в собственность.

Здесь же – и такие меры, как создание наемных домов через механизм государственно-частного партнерства, субсидирование арендной платы до покрытия рыночного уровня арендных платежей наймодателю либо нанимателям, внедрение механизма улучшения жилищных условий путем выдачи и использования индивидуального сертификата на аренду для физлиц и предоставление земельных участков на льготных условиях.

Как итог, к 2030 году предполагается довести ежегодные объемы строительства арендного жилья до 5 млн кв. м.

Формирование комфортной городской среды

Основными механизмами повышения качества городской среды являются создание комплексно благоустроенных общественных пространств, благоустройство дворовых территорий, в том числе при КРТ и новом строительстве, с учетом возможности безопасного пребывания жителей и создания условий для проживания, адаптированных к изменению климата. Эти механизмы федеральные власти намерены поддерживать посредством сокращения количества городов с неблагоприятной средой, улучшения качества городской среды, увеличения доли граждан, принимающих участие в решении вопросов развития городской среды.

Что касается правового регулирования, то проект предусматривает законодательное закрепление единых требований к участникам рынка, местам захоронения, стандартов качества оказания услуг и информации об услугах, в том числе через электронные сервисы. Вместе с тем, планируется формирование и совершенствование нормативной правовой базы в части повышения ответственности и активности жителей по вопросам благоустройства. А учет общественного мнения при определении приоритетов развития объектов городского хозяйства планируется организовать путем формирования специальной платформы "Решаем вместе".

В перечень мероприятий в рамках рассматриваемого направления могут войти также: модернизация систем коммунальной инфраструктуры, капитального ремонта; создание комфортных и безопасных общественных и дворовых территорий; сохранение и развитие пространств населенных пунктов; применение современных ландшафтно-строительных инновационных технологий – "умное освещение", "зеленые крыши", "экопарковки" и т. п.

Часть положений касается регулирования похоронного обслуживания населения – речь идет и о законодательных поправках в этой сфере, и о повышении доступности услуг, связанных с погребением, и о внедрении цифровых сервисов для оптимизации процедуры оформления необходимых для погребения документов. Также упоминается о создании электронных реестров кладбищ и мест захоронений с указанием ответственных за них лиц и о внедрении инструментов контроля за деятельностью специализированных служб в сфере похоронного дела. Рассматривается возможность предоставления на платной основе участков для создания семейных (родовых) захоронений.

Ожидается, что реализация данных мер обеспечит к 2030 году сокращение количества городов с неблагоприятной городской средой в три раза по сравнению с 2019 годом (не менее 894 городов станут городами с благоприятной городской средой), улучшение качества городской среды в полтора раза по отношению к 2019 году, благоустройство не менее 62 265 общественных территорий, выполняющих оздоровительные, культурно-эстетические, рекреационные функции. Кроме того, будет повышен уровень активности граждан, в том числе за счет обеспечения вовлечения не менее 30% взрослого населения в решение вопросов развития городской среды.

Развитие коммунального хозяйства

Эта задача включает в себя самый обширный перечень мероприятий. В их числе:

• развитие механизмов привлечения инвестиций и повышение финансовых возможностей бюджетов разных уровней;
• строительство и модернизация объектов водоснабжения и очистных сооружений в регионах, в том числе обеспечение водоснабжением сельских территорий;
• инвентаризация, актуализация и создание новых технических стандартов для повышения качества предоставления коммунальных услуг;
• введение мониторинга индекса технического состояния объектов коммунальной инфраструктуры;
• интеграция показателей качества и надежности поставки коммунальных услуг на уровне потребителей в систему оценки и финансовой ответственности поставщиков ресурсов;
• создание инструментов мониторинга состояния внутридомовых сетей ресурсообеспечения для своевременной модернизации и ремонта аварийных сетей в многоквартирных домах (далее – МКД), в том числе по жалобам граждан;
• повышение требований к организациям, обеспечивающим техобслуживание внутридомовой газовой инфраструктуры, и повышение ответственности за ненадлежащие содержание и обслуживание;
• снижение вредных выбросов при предоставлении коммунальных услуг, в том числе путем перевода жилищно-коммунальной техники на экологически чистые виды топлива;
• повышение точности учета потребления ресурсов и прозрачности начисления платежей за ЖКУ, повышение уровня оснащенности МКД общедомовыми, в том числе автоматизированными, приборами учета до 85% к 2024 году и до 95% к 2030 году;
• переход на долгосрочную модель ценообразования в коммунальной сфере – основным методом отраслевого ценообразования будет метод сравнения аналогов с использованием значений эталонных затрат, за исключением территорий из ценовых зон теплоснабжения;
• переход на целевую модель рынка тепловой энергии, обеспечивающую привлечение инвестиций в повышение эффективности, надежности и качества функционирования систем теплоснабжения;
• стимулирование укрупнения предприятий сфер теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, в том числе на уровне субъектов РФ.

В рамках осуществления задачи также предусмотрено предоставление мер поддержки – например, государственное финансирование капитальных затрат, направленных на повышение качества и надежности коммунальных услуг в населенных пунктах с малой численностью населения, а также использование финансовых инструментов "Инфраструктурного меню" для строительства и модернизации коммунальной инфраструктуры, в том числе с привлечением средств Фонда национального благосостояния.

Предполагается, что реализация указанных мер позволит к 2030 году сократить в два раза период прекращения поставки коммунальных ресурсов, снизить уровень потерь тепловой энергии до 23%, увеличить темпы замены сетевой инфраструктуры в теплоснабжении и водоснабжении до уровня не менее 3% в год, увеличить уровень оснащенности МКД общедомовыми приборами учета до 95%, а также увеличить до 99% долю населения РФ, обеспеченного качественной питьевой водой.

Трансформация строительной отрасли

Речь идет об административной и цифровой трансформации. В рамках первой Минстрой России хочет сформировать новый подход к реализации инвестиционно-строительных проектов за счет оптимизации процедур, сроков и стоимости строительства объектов капитального строительства, сокращения времени и затрат на сбор исходно-разрешительной документации, ее проектирование и экспертизу, а также оперативного внедрения инновационных энергоэффективных и экологичных технологий в практику проектирования и строительства и обеспечения выхода строительных услуг на рынки государств – участников стран ЕАЭС.

По направлению цифровой трансформации процессов и услуг намечено внедрение информационных технологий в проектирование и строительство, включая перевод в электронный вид доступных на едином портале госуслуг обязательных мероприятий в сфере строительства, создание суперсервиса "Цифровое строительство" и формирование единого информационного пространства государственной экспертизы и строительного надзора.

В результате реализации этих и иных мероприятий к 2030 году ожидается снижение финансовых затрат на создание объектов капитального строительства на 20% к уровню 2020 года, сокращение сроков строительства объектов капстроительства социального назначения на 20%, а промышленного – на 40% к уровню прошлого года. Кроме того, должны повыситься скорость и гибкость принятия решений при осуществлении государственных капитальных вложений, сократиться в среднем до 2 недель время на перераспределение средств между объектами. А меры по цифровизации отрасли приведут к созданию единого цифрового пространства в сфере строительства и обеспечат взаимодействие с государством полностью в электронном виде.

***

Обеспечение граждан доступным и комфортным жильем в настоящее время находится в числе приоритетных направлений государственной политики в сфере ЖКХ. Именно поэтому на опережающую реализацию мероприятий в рамках государственной программы "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ" Минстрою России выделено 19,7 млрд руб., о чем Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Ирек Файзуллин доложил на состоявшемся на прошлой неделе заседании Правительства РФ. "Дополнительные средства позволят ускорить переселение почти 26 тыс. человек из 417 тыс. кв. м аварийного жилья. Также финансирование повысит уровень обеспеченности регионов объектами инфраструктуры и приблизит сроки ввода в эксплуатацию 42 объектов капстроительства в 14 субъектах РФ – это школы и детские сады, жилые дома и поликлиники, дороги и объекты коммунальной инфраструктуры", – отметил руководитель ведомства.

В частности, 13,1 млрд руб. планируется направить на переселение граждан из аварийного жилья, а 3,4 млрд руб. – на реализацию мероприятий по стимулированию программ развития жилищного строительства в регионах. Еще 2,2 млрд руб. пойдет на повышение устойчивости жилых домов, основных объектов и систем жизнеобеспечения в сейсмических районах России, а 1 млрд руб. – на модернизацию инфраструктуры субъектов РФ.

До 26 августа проект поправок будет проходить независимую антикоррупционную экспертизу. В случае его одобрения предлагаемые изменения появятся в Программе с 1 января 2022 года.

_____________________________

1 С текстом проекта постановления Правительства РФ "О внесении изменений в государственную программу Российской Федерации "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации" и материалами к нему можно ознакомиться на федеральном портале проектов нормативных правовых актов (ID: 04/12/08-21/00119458).
2 С текстом проекта постановления Правительства РФ "О внесении изменений в государственную программу Российской Федерации "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации" и материалами к нему можно ознакомиться на федеральном портале проектов нормативных правовых актов (ID: 04/12/08-21/00119457).