Предлагается запретить изымать участки под многоквартирными домами в отсутствие границ этих участков

В Госдуму внесен законопроект, которым запрещается изъятие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае, если сведения о границах участка не внесены в ЕГРН

Один из экспертов «АГ» посчитал, что законопроект является реакцией на практику применения действующего законодательства, когда власти стремятся минимизировать «земельную» составляющую при определении рыночной стоимости изымаемых квартир и помещений в многоквартирных домах. Второй указал, что наличие сведений о границах изымаемого земельного участка позволит учесть расположение на участке коммуникаций или иных объектов недвижимости, а также дать более обоснованную и достоверную оценку рыночной стоимости. Третий отметил, что положительный эффект возможен только при соблюдении всех требований жилищного, земельного и градостроительного законодательства при постановке земельного участка под МКД на кадастровый учет.

На рассмотрении в Госдуме находится законопроект № 831790-7, которым предлагается внести изменения в Жилищный и Земельный кодексы, предусмотрев возможность изъятия земельного участка под многоквартирным домом только при наличии в ЕГРН сведений о местоположении границ этого участка.

Так, согласно предложенному дополнению в ст. 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса, решение об изъятии земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав указанного многоквартирного дома, для государственных или муниципальных нужд, не может быть принято при отсутствии в ЕГРН сведений о местоположении границ этого земельного участка, определенного с учетом расположения на таком земельном участке иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома. Образование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, не может быть осуществлено по границе (контуру) многоквартирного дома.

В свою очередь, в Земельном кодексе предлагается закрепить, что особенности принятия решения об изъятии земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральным законом.

Как указывают авторы законопроекта в пояснительной записке, ст. 32 Жилищного кодекса предусмотрен порядок обеспечения жилищных прав собственников помещений в многоквартирном доме при изъятии земельного участка, на котором расположен такой дом (в том числе в случае признания его аварийным). Собственникам помещений предлагается либо возмещение за изымаемое жилое помещение, либо другое жилое помещение. Размер возмещения определяется в соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК. В него входит, в том числе, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, включая стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Отмечается, что Законом о введении в действие Жилищного кодекса установлена обязанность органов государственной власти и органов местного самоуправления по образованию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома (если такие земельные участки не были образованы до 1 марта 2005 г., т.е. до вступления в силу ЖК РФ).

Данная обязанность, считают авторы проекта закона, до сих пор надлежащим образом не исполнена. Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 67 Постановления Пленума ВС № 10 и Пленума ВАС № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При этом земельный участок, на котором расположен данный дом, должен быть достаточным для размещения на нем элементов озеленения и благоустройства, иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенных на указанном земельном участке объектов.

В пояснительной записке также указывается, что отсутствие в ЕГРН сведений о таких земельных участках приводит к ущемлению конституционного права собственника на получение равноценного возмещения при принудительном отчуждении имущества для государственных или муниципальных нужд. Однако неисполнение уполномоченными органами своих обязанностей по образованию земельного участка, по мнению авторов документа, не должно приводить к нарушению законных интересов собственников изымаемых помещений в многоквартирном доме.

Отмечается, что в настоящее время распространенной является практика образования земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, по их границе (контуру). Так, для многоквартирных домов, признанных аварийными, п. 9 Методических рекомендаций по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, органам местного самоуправления прямо рекомендовано образовывать земельные участки по их границе (контуру). Это, считают авторы законопроекта, ухудшает положение собственников изымаемых жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, поскольку существенно уменьшает размер возмещения. Для многоквартирных домов, не являющихся аварийными, образование земельного участка по границам (контуру) дома приведет к нарушению прав собственников помещений в многоквартирном доме на наличие необходимой для эксплуатации многоквартирного дома придомовой территории.

При этом инициаторы поправок сослались на то, что Конституционный Суд в Постановлении от 28 мая 2010 г. № 12-П указал, что земельный участок, как и другое общее имущество в многоквартирном доме, не имеет самостоятельной потребительской ценности и иного назначения, кроме обслуживания жилых и нежилых помещений в этом доме.

В комментарии «АГ» старший юрист, руководитель практики «Содружества земельных юристов» Ксения Сочеева указала, что данная инициатива – уже не первая попытка законодателя урегулировать этот вопрос: ранее в Госдуме рассматривался законопроект № 909115-6, которым было предложено внести поправки в ст. 32 Жилищного кодекса, но он был отклонен в первом чтении.

Ксения Сочеева считает, что в случае принятия настоящего законопроекта у изымающего органа не будет возможности «обойти» обязанность формирования и постановки на кадастровый учет земельного участка под МКД, так как в противном случае решение об изъятии будет незаконным. «Стоит также отметить, что положительный эффект возможен только при соблюдении всех требований жилищного, земельного и градостроительного законодательства при постановке земельного участка под МКД на кадастровый учет», – указала она.

Юрист Dentons Анна Савкунова положительно отнеслась к предлагаемым поправкам. «При оценке размера возмещения за жилое помещение при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд учитывается, в том числе, рыночная стоимость общего имущества МКД, куда входит земельный участок. Следовательно, наличие сведений о границах изымаемого земельного участка позволит учесть расположение на участке коммуникаций или иных объектов недвижимости, а также дать более обоснованную и достоверную оценку рыночной стоимости», – посчитала она.

В то же время Анна Савкунова отметила, что формулировки законопроекта неоднозначны, поскольку указывается, что не может быть принято решение об изъятии земельного участка, сведения о местоположении границ которого не внесены в ЕГРН. «Из формулировки следует, что сам земельный участок под МКД образован, однако в ЕГРН отсутствуют сведения о его границах. Поскольку Земельный кодекс понимает под участками часть земной поверхности, которая имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи, то есть образованные земельные участки, то случаи, когда МКД расположены на территории, где земельный участок не образован, формально гипотезой нормы не охватываются. Таким образом, законопроект не отвечает на вопрос, о том, что происходит, если под МКД земельный участок вообще не образован», – указала она.

Юрист также отметила, что запрет на образование земельных участков «по обрезу фундамента» назрел давно. В качестве примера эксперт указала на ситуацию, когда органы власти Санкт-Петербурга формировали земельные участки под МКД «по обрезу фундамента», не оставляя собственникам помещений в МКД территории для парковки или озеленения. «Запрет на подобное образование земельных участков не позволит уполномоченным органам при образовании земельных участков “отрезать” придомовую территорию и в то же время позволит решить проблему, когда при формировании земельного участка “по обрезу фундамента” собственники МКД не обязаны нести расходы по содержанию территории, которая фактически является придомовой, но юридически не входит в состав общего имущества МКД», – резюмировала Анна Савкунова.

Партнер юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников отметил, что реальной целью изъятия чаще всего выступает тот земельный участок, который занят домом и на который нередко приходится основная стоимость домовладения. Он указал, что действующее законодательство не исключает учет стоимости земельного участка, на котором располагается многоквартирный дом, при определении размера возмещения. Так же как в настоящее время законодательство не предполагает формирование участков под многоквартирными домами по их контуру.

По мнению Николая Сапожникова, законопроект является реакцией на практику применения действующего законодательства, когда власти стремятся минимизировать «земельную» составляющую при определении рыночной стоимости изымаемых квартир и помещений в многоквартирных домах. «Если пункт законопроекта об обязательном первоначальном решении вопроса о границах участка перед его изъятием представляется перспективным, то пункт о запрете определять границы участка по контуру дома кажется излишним, – посчитал Николай Сапожников. – Тяжело представить, как на уровне федерального закона можно вообще закрепить единое на все случаи правило, например, сколько именно метров от контура дома нужно отступить для формирования такого участка».