ВС напомнил о разнице между публичными и открытыми торгами по реализации заложенного имущества

Суд заметил, что соглашение сторон о том, что поиск потенциальных покупателей осуществлялся путем проведения торгов, не отменяет положений закона об отчуждении заложенного имущества, а также о регистрации перехода права собственности на заложенное имущество с согласия залогодержателя

По мнению одного из экспертов «АГ», ВС правильно указал, что спорное имущество было реализовано по воле его собственника-залогодателя на условиях, согласованных с залогодержателем – банком, следовательно, банк имел право не дать разрешения на участие истцов в тогах по продаже заложенного имущества. Другой посчитал, что решение Суда в большей степени основано не на неправильном применении норм материального права как таковом, а на формальном несоответствии примененного нижестоящим судом термина – публичные торги. Третий обратил внимание, что ВС счел необоснованным ограничение права залогодержателя на согласование отчуждения предмета залога и провел разграничение между двумя разными процедурами торгов. Четвертая отметила, что в определении затронут целый ряд вопросов как материально-правового, так и процессуального характера.

Верховный Суд опубликовал Определение № 53-КГ23-16-К8 от 15 августа, в котором обратил внимание кассации на то, что имело место не обращение взыскания на заложенное имущество по требованию кредитора-залогодержателя, а продажа залогодателем своего имущества с согласия залогодержателя. При этом продажа имущества осуществлялась по воле его собственника-залогодателя на основании заключенного им с организатором торгов договора поручения.

Приобретение и реализация имущества

18 апреля 2018 г. ООО «Агродеталь» зарегистрировало право собственности на объект незавершенного строительства в Красноярске, расположенный на предоставленном администрацией в аренду земельном участке. 8 мая того же года на основании договора ипотеки в обеспечение исполнения обязательств ООО «Клининговая компания» по договору об открытии возобновляемой кредитной линии с лимитом 240 млн руб. «Агродеталь» передала в залог Сбербанку право аренды земельного участка и объект незавершенного строительства.

Впоследствии залогодержатель дал согласие обществу на реализацию этого имущества путем проведения открытых электронных торгов. Начальная продажная цена составила 163 млн руб., минимальная – 50,2 млн руб. 2 декабря 2019 г. «Агродеталь» и АО «Российский аукционный дом» заключили договор поручения на продажу имущества. Согласно п. 3.2.2 договора «Агродеталь» обязалась направить для согласования в банк полученную от поверенного информацию об участниках аукциона.

Аукцион не состоялся из-за отсутствия заявок. Тогда банк изменил условия торгов – начальная продажная цена составила 125,4 млн руб., а минимальная – 40,2 млн руб. 3 февраля 2020 г. «Российский аукционный дом» и «Агродеталь» заключили дополнительное соглашение к договору поручения, зафиксировав изменившиеся условия продажи объектов недвижимости в части цены. 5 февраля поверенный разместил в Интернете извещение о проведении открытого аукциона по продаже недвижимого имущества с правом аренды земельного участка и технологического оборудования, сформированного организаторами торгов в один лот.

Согласно письму от 3 марта 2020 г., банк согласовал для участия в аукционе следующих участников: ООО «Юрвест», ООО «Строительное управление РСТ», ООО «Макс-Трейд» – и сообщил, что участие в торгах Александра Куртина и Александра Герасимова не согласовано из-за их аффилированности с юридическими лицами, входящими в одну группу компаний с ООО «Агродеталь». В тот же день «Российский аукционный дом» направил уведомления Александру Герасимову и Александру Куртину об отказе в допуске к участию в торгах

24 марта 2020 г. по результатам аукциона победителем был признано «Юрвест» с предложенной ценой приобретения имущества – 40,2 млн руб. 8 июня того же года был заключен договор купли-продажи. 9 июля 2020 г. банк дал согласие «Агродеталь» на реализацию имущества при сохранении обременения с условием, что обременение будет снято после регистрации права собственности «Юрвест» и поступления залогодержателю 40,2 млн руб. 24 августа 2020 г. единственный участник «Агродеталь» Александр Федоров предоставил согласие на продажу имущества «Юрвест».

11 сентября 2020 г. «Юрвест» заключило сделки по продаже имущества Дмитрию Першину и Владимиру Козину за 42 млн руб., при этом Першин предоставил Козину заем с условием передачи в залог 1/2 доли имущества, приобретаемой Козиным.

Не допущенные к торгам обратились в суд

Между тем Александр Герасимов и Александр Куртин обратились в суд с иском, в котором попросили признать недействительными организованные «Российским аукционным домом» торги по продаже недвижимого имущества «Агродеталь», обремененного залогом Сбербанка, а также заключенный между «Агродеталь» и «Юрвест» по результатам торгов договор купли-продажи заложенного имущества и договор купли-продажи этого же имущества, заключенный «Юрвест» с Владимиром Козиным и Дмитрием Першиным. А также применить последствия недействительности этих сделок. В обоснование требований они указали, что их необоснованно отстранили от участия в торгах со ссылкой на отсутствие согласия залогодержателя.

Александр Федоров со ссылкой на то, что он является единственным участником «Агродеталь», заявил ходатайство о допуске к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, а именно о признании недействительными договора поручения, заключенного между ООО «Агродеталь» и «Российским аукционным домом», торгов и ДКП, заключенного по их результатам, а также последующего ДКП между «Юрвест» и конечными покупателями.

14 марта 2022 г. Советский районный суд г. Красноярска в удовлетворении ходатайства Александра Федорова отказал. Он также отказал и в удовлетворении иска, указав, что в силу ч. 2 ст. 346 ГК и ч. 1 ст. 33 Закона об ипотеке продажа залогодателем заложенного недвижимого имущества допускается только с согласия залогодержателя. Поскольку банком не было дано согласие на продажу имущества истцам, они не вправе требовать продажи им заложенного имущества и оспаривать на этом основании договор купли-продажи, заключенный залогодателем с согласия залогодержателя с другим лицом. Он указал, что требование о признании торгов недействительными не может являться основанием для возложения обязанности на последующего добросовестного приобретателя возвратить объект незавершенного строительства путем применения положений ст. 167 ГК о последствиях признания сделок недействительными – двусторонней реституции, а виндикационные требования могут быть заявлены собственником имущества или иным законным владельцем, к каковым истцы не относятся. Суд также признал пропущенным срок исковой давности, полагая, что его следует исчислять с момента получения истцами уведомления об отказе в продаже им имущества на торгах.

Суд апелляционной инстанции с такими выводами согласился, указав, что отказ банка как залогодержателя в даче согласия на продажу залогодателем спорного имущества истцам является его правом. При этом у банка как залогодержателя, у «Агродеталь» как залогодателя и у «Российский аукционный дом» как у организатора торгов отсутствует обязанность по продаже данного имущества и проведению повторных торгов, а у истцов отсутствует право требовать продажи им заложенного имущества, в связи с чем удовлетворение требований истцов не приведет к восстановлению какого-либо их права. Кроме того, суд апелляционной инстанции установил, что решением единственного участника «Агродеталь» Александра Федорова одобрено совершение сделки по продаже имущества на указанных выше условиях «Юрвест».

Оставляя без рассмотрения жалобу Александра Федорова, апелляция исходила из того, что обжалуемым решением не разрешен вопрос о его правах и обязанностях, а оснований для участия в деле учредителя наряду с юридическим лицом либо вместо него не имеется.

Вместе с тем Восьмой КСОЮ отменил решения судов, указав, что при избрании залогодателем и залогодержателем способа реализации имущества путем проведения публичных торгов необоснованное отстранение Александра Герасимова и Александра Куртина от участия в публичных торгах является основанием для признания торгов недействительными. Также кассация не согласилась с выводами судов первой и апелляционной инстанций о применении исковой давности. При вынесении решения она ссылалась на положения п. 6 ст. 447 ГК и на разъяснения, изложенные в п. 47 Постановления Пленума ВС от 17 ноября 2015 г. № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства».

Также была удовлетворена кассационная жалоба Александра Федорова под предлогом того, что обжалуемыми судебными актами затрагиваются его права как участника «Агродеталь», а также как поручителя по обязательствам этого общества, поскольку уменьшение залогового имущества влечет увеличение ответственности поручителя. Восьмой КСОЮ направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

ВС исправил ошибку кассационной инстанции

Не согласившись с решением суда кассационной инстанции, Дмитрий Першин обратился в Верховный Суд. Изучив материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам ВС напомнила, что в п. 34 Постановления Пленума ВС от 22 июня 2021 г. № 17 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регулирующих производство в суде кассационной инстанции» указано, что правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права определяется кассационным судом общей юрисдикции исходя из оснований для отмены или изменения судебных постановлений, установленных ст. 379.7 ГПК. В случае отмены постановления суда первой или апелляционной инстанции и направления дела на новое рассмотрение указания суда кассационной инстанции о применении и толковании норм материального права и норм процессуального права являются обязательными для суда, вновь рассматривающего дело (ст. 379.6, ч. 4 ст. 390 ГПК). Следовательно, ошибочное указание о применении норм материального права и их толковании может предопределить неправильное разрешение спора, в силу чего такое ошибочное указание подлежит устранению путем отмены или изменения кассационного определения, в котором оно содержится.

Верховный Суд посчитал выводы кассации ошибочными, основанными на неправильном применении и толковании норм материального права, регулирующих спорные правоотношения. Так, отменяя судебные акты суда первой инстанции и апелляции и направляя дело на новое рассмотрение в Советский районный суд г. Красноярска, суд кассационной инстанции применил к спорным правоотношениям нормы гражданского права о публичных торгах и соответствующие разъяснения Пленума ВС. Между тем, согласно п. 1 ст. 449.1 ГК, под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. К иным предусмотренным законом случаям относится, в частности, реализация заложенного имущества при обращении на него взыскания в судебном порядке.

Согласно п. 1 ст. 350.1 ГК, в случае если взыскание на заложенное имущество обращается во внесудебном порядке, его реализация осуществляется посредством продажи с торгов, проводимых в соответствии с правилами, предусмотренными ГК или соглашением между залогодателем и залогодержателем. Порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество при наличии соглашения сторон о таком порядке урегулирован также ст. 59 Закона об ипотеке. При этом, пояснил ВС, по смыслу положений ст. 334, 348 и 349 ГК обращение взыскания на заложенное имущество производится по требованию кредитора-залогодержателя вне зависимости от воли залогодателя, в том числе при обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество во внесудебном порядке. Реализация имущества производится организатором торгов, который действует на основании договора с залогодержателем от его или от своего имени. В отличие от обращения взыскания на заложенное имущество, отчуждение этого имущества самим залогодателем производится по его воле, но только с согласия залогодержателя.

Кроме того, напомнил Верховный Суд, ст. 37 Закона об ипотеке предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, а ч. 4 ст. 53 Закона о государственной регистрации недвижимости установлено, что если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена госрегистрация ипотеки, то госрегистрация перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в ЕГРН, о таком объекте недвижимого имущества осуществляются при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено федеральным законом или договором об ипотеке.

ВС отметил, что из установленных судами обстоятельств следует, что имело место не обращение взыскания на заложенное имущество по требованию кредитора-залогодержателя, а продажа залогодателем своего имущества с согласия залогодержателя. При этом продажа имущества осуществлялась по воле его собственника-залогодателя на основании заключенного им с организатором торгов договора поручения. Соглашение сторон о том, что поиск потенциальных покупателей осуществлялся путем проведения торгов, не отменяет положений закона об отчуждении заложенного имущества, в том числе конкретному лицу и на определенных условиях, а также о регистрации перехода права собственности на заложенное недвижимое имущество с согласия залогодержателя.

На основании условий договора ипотеки, договора поручения на реализацию имущества на торгах, письма банка о согласовании допуска к торгам конкретных участников и недопуска Александра Куртина и Александра Герасимова из-за их аффилированности с юрлицами, входящими в одну группу компаний с обществом «Агродеталь», согласия банка на реализацию заложенного имущества покупателю «Юрвест» ВС заключил, что выводы кассационного суда о применении к спорным отношениям правил о публичных торгах, об отсутствии у залогодержателя права давать или не давать согласие на продажу имущества истцам, а также о применении абз. 3 п. 1 ст. 449 ГК о необоснованном отстранении от участия в торгах основаны на неправильном применении норм материального права. Кроме того, отметил Суд, кассацией не учтено, что в отсутствие у залогодателя, залогодержателя и организатора торгов обязанности отчуждать заложенное имущество, в том числе проводить повторные торги, удовлетворение исковых требований не повлечет возникновения у истцов права требовать продажи им заложенного имущества.

Верховный Суд указал, что неправильное применение кассацией норм материального права повлияло также и на ее выводы о течении срока исковой давности. Кроме того, в случае признания выводов судов нижестоящих инстанций об отсутствии оснований для признания торгов и оспариваемых сделок недействительными иная точка зрения кассационного суда на начало течения срока исковой давности не является достаточным основанием для кассационной отмены судебных постановлений.

Суд отметил, что из положений ч. 1 ст. 43 ГПК следует, что третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут быть привлечены на стороне истца или ответчика до принятия судом первой инстанции судебного постановления по делу, если оно может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Кассационный суд не указал, как рассмотрение данного дела затрагивает права и законные интересы Александра Федорова и как влияет на правоотношения со сторонами по делу. В соответствии со ст. 2 Закона об ООО общество с ограниченной ответственностью является собственником принадлежащего ему имущества, приобретает и осуществляет имущественные права от своего имени и само выступает истцом и ответчиком в суде, а участники общества не отвечают по его долгам.

ВС разъяснил, что утрата обеспечения основного обязательства или ухудшение его условий влечет для поручителя последствия, предусмотренные п. 4 ст. 363 ГК, а не недействительность сделок по продаже заложенного имущества. Кроме того, отменив апелляционное определение об оставлении жалобы Александра Федорова без рассмотрения, кассация направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, который не обладает полномочиями суда апелляционной инстанции и не вправе ни рассмотреть апелляционную жалобу, ни прекратить по ней производство, ни оставить ее без рассмотрения.

Также кассация не учла, что предполагаемые требования Александра Федорова носят самостоятельный характер, в связи с чем могли быть заявлены самостоятельно в соответствии с требованиями подсудности. В связи с этим ВС направил дело на новое кассационное рассмотрение.

Мнения экспертов по делу

В комментарии «АГ» адвокат АП г. Москвы Владимир Мамич отметил, что законодательство РФ, регулирующее вопросы ипотечного банковского кредитования, прежде всего защищает интересы банков-кредиторов. «Данное определение защищает интересы Сбербанка как кредитора и залогодержателя. ВС правильно указал, что спорное имущество было реализовано по воле его собственника-залогодателя на условиях, согласованных с залогодержателем – банком. Следовательно, банк имел право не дать разрешения на участие истцов в тогах по продаже заложенного имущества», – пояснил он.

Эксперт считает, что банк как залогодержатель должен быть заинтересован в продаже имущества по наибольшей цене, следовательно, не в интересах банка было отказывать истцам в допуске к торгам, тем самым уменьшая количество потенциальных покупателей и, как следствие, цену продажи заложенного имущества. «В торгах участвовало трое участников, при этом имущество было реализовано по минимальной цене 40,2 млн руб. (начальная цена продажи 125,4 млн руб.), то есть фактически в торгах принимал участие только один участник, – отметил Владимир Мамич. – Победителю торгов была предоставлена отсрочка по оплате цены приобретенного заложенного имущества, поскольку торги состоялись 24 марта 2020 г., договор купли-продажи имущества заключен 8 июня 2020 г., а разрешение на сделку с условием сохранения залога до поступления банку 40,2 млн руб. было дано 9 июля 2020 г. Победитель торгов продал приобретенное спорное имущество 11 сентября 2020 г. двум физическим лицам. Изложенные обстоятельства могут указывать на реализацию заложенного имущества по заниженной стоимости в чьих-то интересах».

Юрист АБ г. Сочи «Присяжный поверенный» Артем Соколов заметил, что ВС счел необоснованным ограничение права залогодержателя на согласование отчуждения предмета залога и провел разграничение между двумя разными процедурами торгов: публичных торгов и внесудебных торгов при добровольной продаже заложенного недвижимого имущества его собственником. «Публичные торги применяются в целях исполнения судебного акта или исполнительных документов, то есть в случае принудительной реализации имущества должника. В данном случае торги являлись лишь способом добровольной продажи заложенного имущества его собственником, что влечет неправомерность применения положений о публичных торгах», – пояснил он.

По мнению эксперта, Суд справедливо указал, что само по себе проведение торгов при отчуждении имущества собственником-залогодателем не отменяет положения о залоге. Залогодержатель имеет заинтересованность в том, кому и на каких условиях отчуждается предмет залога. В данном случае, пояснил он, право залогодержателя на согласование отчуждения предмета залога подразумевает и возможность последнего согласовывать кандидатуры участников торгов. Такая возможность является способом реализации права залогодержателя, предусмотренного п. 2 ст. 346 ГК, пояснил Артем Соколов.

Юрист «Тендерного агентства «Концепт» Александр Смирнов отметил, что в описательной части определения указаны два противоречивых факта, установленных судом: «Во-первых, “залогодержателем дано согласие ООО “Агродеталь” на реализацию имущества, являющегося предметом залога, путем проведения открытых электронных торгов”; во-вторых, “отменяя решение суда первой инстанции и апелляционное определение, кассационный суд указал, что при избрании залогодателем и залогодержателем способа реализации имущества путем проведения публичных торгов необоснованное отстранение Александра Герасимова и Александра Куртина от участия в публичных торгах является основанием для признания торгов недействительными”».

Александр Смирнов отметил, что, разрешая спор, кассационный суд применил нормы ст. 449 ГК, предусматривающей основания и последствия признания открытых торгов недействительными, использовав неверный термин «публичные торги». «Впоследствии ВС указал, что выводы кассационного суда о применении к спорным правоотношениям правил о публичных торгах основаны на неправильном применении норм материального права, так как в соответствии с ч. 1 ст. 449.1 ГК “под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом”, в то время как в данном случае реализация имущества не была связана с исполнением решения суда и исполнительного документа», – дополнил он. Таким образом, по мнению эксперта, решение ВС в большей степени основано не на неправильном применении норм материального права как таковом, а на формальном несоответствии примененного нижестоящим судом термина – публичные торги.

Управляющий партнер юридической компании ЮКО Юлия Иванова
указала, что в определении затронут целый ряд вопросов как материально-правового, так и процессуального характера. Эксперт выделила данное в нем толкование норм гражданского законодательства, касающихся реализации предмета залога, и отграничение торгов от иных способов реализации предмета залога с целью погашения обеспеченных залогом требований. «Погашение требований кредитора посредством предмета залога возможно различными способами, и выбор конкретного способа во многом отдан на усмотрение залогодателя и залогодержателя», – пояснила она.

Марина Нагорная