Обращение взыскания на заложенное имущество – основа для передачи права собственности на объект культурного наследия

ВС пояснил, что неуказание в договоре ипотеки на обременение потенциального покупателя обязанностью исполнять условия охранного обязательства не ставит объекты культурного наследия под угрозу, поэтому не влечет ничтожность договора

По мнению одной из адвокатов, Верховному Суду в очередной раз пришлось решать очевидный вопрос, который не должен был вызвать затруднения у нижестоящих судов. Другая подчеркнула, что в текущей экономической ситуации обращение взыскания на предмет залога в судебном или внесудебном порядке является одной из активно используемых банками мер защиты своих интересов при неисполнении обязательств заемщиками.

Верховный Суд в Определении от 12 августа № 305-ЭС21-5471 по делу № А40-53998/2019 разрешил спор о том, с чем связан переход права собственности на предмет ипотеки, если в залоге находится объект культурного наследия.

30 апреля 2009 г. правопредшественник банка «Траст» (ООО «Инновационный строительный банк “Башинвест”») предоставил ООО «ФинвестторгУфа» кредитную линию на сумму 613 тыс. руб. сроком погашения до декабря 2025 г.

Для обеспечения исполнения соответствующего обязательства между кредитором и заемщиком был заключен договор ипотеки от 9 августа 2016 г., по условиям которого залогодатель передал в залог принадлежащее ему недвижимое имущество – 35 зданий (помещений, сооружений) и три земельных участка. В связи с ненадлежащим исполнением заемщиком обязательств по кредитному договору банк обратился с исковым заявлением об обращении взыскания на предмет ипотеки.

В июле 2019 г. АС г. Москвы удовлетворил иск и обратил взыскание на заложенное имущество путем продажи с публичных торгов. При этом суд ссылался на п. 1 ст. 334 ГК РФ, согласно которому кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Апелляция оставила решение без изменений, однако АС Московского округа отменил решение первой инстанции.

Разрешая спор при новом рассмотрении, АС г. Москвы отказал в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на положения ст. 29, п. 7 и 10 ст. 48, ст. 50 Закона об объектах культурного наследия и ст. 54, 56 Закона об ипотеке.

При этом суд указал, что в соответствии с постановлениями Совета Министров Башкирской АССР от 24 июня 1949 г. № 594 и от 9 декабря 1949 г. № 1172 «Паровозоремонтный завод (железнодорожные мастерские) – место вооруженного отпора рабочих под руководством Уфимского революционера большевика И.С. Якутова в 1905 г.)» является объектом культурного наследия и представляет собой памятник истории, градостроительства и архитектуры.

Суд указал, что в отношении одного из переданных в залог объектов («Паровозоремонтный завод») в 2012 г. оформлено охранное обязательство. При этом письмом от 5 сентября 2014 г. Министерство культуры Республики Башкортостан уведомило ответчика о наличии в его собственности объектов культурного наследия и указало на необходимость оформления охранных обязательств на них.

Обращаясь к п. 7 ст. 48 Закона об объектах культурного наследия, суд отметил, что, если на момент заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, действует охранное обязательство, такой договор должен предусматривать в качестве существенного условия обязанность нового собственника выполнять требования, предусмотренные соответствующим охранным обязательством. При отсутствии в договоре предусмотренного настоящим пунктом существенного условия сделка является ничтожной, пояснил суд.

Таким образом, суд пришел к выводу, что договор ипотеки является сделкой, предполагающей отчуждение предмета залога. Соответственно, включение в договор ипотеки условий об обязанностях нового собственника по сохранению объекта культурного наследия необходимо в силу закона. Суд также обратил внимание на отсутствие в спорном договоре ипотеки ссылки на факт отнесения предмета залога к объектам культурного наследия, а также на возникающие при этом обязательства лица, у которого возникнет право собственности на заложенное имущество, по выполнению требований, предусмотренных законодательством об обеспечении сохранности. В результате суд признал договор ипотеки ничтожной сделкой, противоречащей требованиям закона (п. 2 ст. 168 ГК), и отказал в удовлетворении иска об обращении взыскания на заложенное имущество. Выводы первой инстанции поддержали суды апелляционной и кассационной инстанций.

Не согласившись с выводами судов, банк обратился в Верховный Суд с кассационной жалобой, в которой просил отменить обжалуемые судебные акты. Изучив материалы дела, Судебная коллегия по экономическим делам ВС отметила, что объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, а также предотвращения других действий, которые могут причинить вред этим объектам.

«В указанных целях организуется государственный учет объектов культурного наследия, а также в числе прочего устанавливаются ограничения (обременения) права собственности или иных вещных прав на объекты культурного наследия (п. 1, подп. 1 и 4 п. 2 ст. 33 Закона № 73-ФЗ); предъявляются требования к их сохранению, содержанию и пользованию, для чего утверждается охранное обязательство (ст. 47.2, 47.3, 47.6 Закона об объектах культурного наследия», – отмечается в определении.

Экономколлегия не согласилась с выводами нижестоящих судов, которые констатировали ничтожность договора ипотеки ввиду отсутствия условия об обязанностях нового собственника выполнять требования охранного обязательства.

Ссылаясь на п. 1 ст. 334 ГК и п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке, ВС указал, что основная цель договора ипотеки состоит в обеспечении исполнения обязательства из стоимости заложенного имущества. Действительно, пояснил Суд, договор ипотеки создает предпосылки для перехода в будущем права собственности на имущество, но только посредством обращения взыскания на него при условии неисполнения обеспечиваемого обязательства. Однако само по себе неуказание в договоре ипотеки на обременение потенциального покупателя обязанностью исполнять условия охранного обязательства не препятствует достижению целей Закона об объектах культурного наследия, не ставит объекты культурного наследия под угрозу, поэтому не влечет ничтожность договора.

ВС обратил внимание, что юридическим фактом, на основании которого происходит передача права собственности на объект культурного наследия (либо права владения и (или) пользования таким имуществом), является не сам договор ипотеки, а обращение взыскания на заложенное имущество и действия по его отчуждению (посредством реализации, оставления за собой и т.д.). Именно при обращении взыскания и совершении действий по отчуждению заложенного имущества и должна устанавливаться обязанность приобретателя по выполнению требований охранного обязательства. Он также разъяснил, что, поскольку в отношении предметов ипотеки, имеющих значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества, допускается только судебное обращение взыскания (подп. 10 п. 5 ст. 55 Закона об ипотеке), при вынесении судом решения об удовлетворении иска залогодержателя в резолютивной части указывается на необходимость выполнения приобретателем имущества требований охранного обязательства. Аналогичные положения должны содержать также условия торгов, соглашения об отчуждении имущества (купли-продажи, оставления за собой и т.д.).

Таким образом, заключил ВС, в рассматриваемом споре отсутствовали основания для отказа в обращении взыскания на спорные объекты только лишь по причине неуказания в договоре ипотеки обязательств приобретателя, вытекающих их п. 7 и 10 ст. 48 Закона об объектах культурного наследия, в связи с чем выводы судов сделаны при ошибочном применении норм материального права. В итоге Суд отменил обжалуемые решения, добавив, что при новом рассмотрении дела судам следует учесть изложенное, установить обременения, вытекающие из Закона об объектах культурного наследия, а также указать в резолютивной части на обязанность потенциальных приобретателей выполнять требования охранных обязательств в отношении спорных объектов.

Адвокат, советник Dentons Мария Михеенкова обратила внимание, что в очередной раз Верховному Суду пришлось решать довольно очевидный вопрос, который не должен был вызывать затруднений у нижестоящих судов. Однако этот спор прошел два круга и в итоге направлен на третий.

«Нижестоящие суды почему-то не смогли определиться, с чем связан переход права собственности на предмет ипотеки – с заключением договора ипотеки или с обращением взыскания на объект недвижимости. На самом деле, конечно, со вторым – поэтому и нормы об обязанности приобретателя выполнять охранные обязательства применяются в момент осуждения предмета залога, а не в момент заключения договора ипотеки», – пояснила Мария Михеенкова в комментарии «АГ».

Она подчеркнула, что, вместо того чтобы просто возложить на приобретателя имущества это обязательство решением, которым обращено взыскание на предмет залога, нижестоящие суды признали договор ипотеки ничтожным.

«Судя по материалам дела, ответчик мог действовать не вполне добросовестно и затягивать процесс – что ему и удалось, поскольку суды на это должным образом не отреагировали», – заметила адвокат.

Адвокат АП г. Москвы Валерия Романова считает, что ВС поднял актуальный вопрос обращения взыскания на различные виды предметов залога. По ее мнению, очевидно, что в текущей экономической ситуации обращение взыскания на предмет залога в судебном или внесудебном порядке является одной из активно используемых банками мер защиты своих интересов при неисполнении обязательств заемщиками.

Валерия Романова отметила: в рассматриваемом деле ВС обоснованно встал на защиту действительности договора залога. По ее мнению, признание договора ничтожным исключительно со ссылкой на отсутствие в нем норм, вытекающих их п. 7 и 10 ст. 48 Закона об объектах культурного наследия, можно было бы считать довольно ограниченным толкованием, которое, в свою очередь, могло бы сформировать в судебной практике основания для злоупотребления правами и обязанностями недобросовестными заемщиками.

«В указанной ситуации ВС обоснованно исходил из существа и целей договора ипотеки, которые направлены на защиту интересов кредитора при нарушении своих обязательств заемщиком», – резюмировала Валерия Романова.