Иск арендодателя к арендатору о демонтаже перегородок в помещении квалифицируется как договорное требование

Как пояснил Верховный Суд, арендодатель вправе требовать от арендатора как соблюдения условий договора аренды и устранения их нарушения в виде восстановления первоначального состояния объекта, так и расторжения договора и возмещения причиненных убытков

По мнению одного из адвокатов, в рассматриваемом случае речь идет о банальной ошибке, связанной с неприменением нормы права, при этом ни апелляционная, ни кассационная инстанция не пожелали погрузиться в экономику спора, фактически подталкивая стороны расторгнуть договор и вступить в конфликт вместо того, чтобы восстановить баланс интересов без прекращения договорных отношений. Другой отметил, что правовая позиция ВС будет полезна арендодателям, которые смогут требовать устранения нарушений условий договора аренды и взыскания неустойки за нарушения, допущенные арендатором.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ опубликовала Определение № 305-ЭС21-19638 по делу № А41-61713/2020 касательно иска арендодателя о демонтаже арендатором внутренних перегородок в помещении, возведенных без согласия арендодателя.

В сентябре 2009 г. Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Домодедово Московской области (далее – Комитет) предоставил в аренду ООО «Артек» нежилое помещение в г. Домодедово. Согласно договору аренды арендатор обязывался не производить перепланировок, улучшений и переоборудований арендуемых им нежилых помещений без письменного согласия арендодателя. В 2015 г. стороны заключили допсоглашение к договору, согласно которому площадь арендуемого помещения увеличилось с 561 до 688 кв. м.

В июне 2020 г. арендодатель, проведя осмотр помещения, выявил возведение арендатором внутренних стен и счел это не согласованной с арендодателем перепланировкой. Спустя месяц он направил арендатору письмо с требованием демонтировать возведенные стены и привести помещение в первоначальное состояние в пятидневный срок. Арендатор ответным письмом предложил увеличить предоставленный срок для разрешения ситуации, но впоследствии так и не привел помещение в первоначальное состояние.

Поскольку повторное обращение арендодателя о демонтаже внутренних перегородок арендатор не исполнил, арендодатель обратился в суд.

Первая инстанция отказала в удовлетворении исковых требований со ссылкой на недоказанность факта осуществления ответчиком перепланировки помещения. В свою очередь апелляция сочла, что согласно договору аренды произведенные обществом изменения (возведение перегородки в декоративных целях и для зонирования помещения) в любом случае не могли быть осуществлены без письменного разрешения арендодателя. Тем не менее апелляционный суд отметил, что при наличии договора аренды иск арендодателя об обязании арендатора привести помещение в первоначальное состояние заявлен преждевременно и не является надлежащим способом защиты нарушенного права. По мнению суда, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора или назначением имущества, арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Таким образом, вторая инстанция сочла, что арендодатель в спорной ситуации вправе воспользоваться иными способами защиты нарушенных прав. Впоследствии окружной суд оставил в силе обжалуемые судебные акты.

В кассационной жалобе в Верховный Суд арендодатель сослался на нарушение норм материального права нижестоящими судами, и Судебная коллегия по экономическим спорам ВС согласилась с его доводами. Так, Экономколлегия со ссылкой на п. 1 ст. 615 ГК РФ напомнила, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в нем не определены, то в соответствии с назначением имущества. «Учитывая, что Комитет не давал согласие на возведение перегородок в арендуемом обществом помещении, суд апелляционной инстанции обоснованно указал о наличии нарушения со стороны общества условий договора, а также прав и законных интересов арендодателя, передавшего имущество во временное пользование на определенных им условиях, которые должны быть соблюдены арендатором», – подчеркнуто в определении.

Как пояснил ВС, истец обратился в суд за устранением последствий такого нарушения, сформировав требование об обязании ответчика за собственный счет привести помещение в первоначальное состояние. Как следует из п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15 января 2013 г. № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения», когда арендатор использует имущество вопреки условиям договора, иск арендодателя о прекращении арендатором соответствующих действий должен квалифицироваться арбитражным судом как договорное требование, поскольку арендодатель вправе требовать от арендатора соблюдения условий договора.

«По этой причине иск арендодателя подлежит удовлетворению на основании ст. 615 ГК. Если арендатор не будет исполнять свои обязанности надлежащим образом, арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды и возмещения убытков (ст. 619 ГК). Таким образом, арендодатель вправе обратиться к арендатору с требованием о соблюдении им условий договора по надлежащему использованию арендуемого имущества, т.е. потребовать прекратить соответствующее нарушение и устранить последствия нарушения договора в виде восстановления состояния объекта. При этом арендодатель не лишен по своему усмотрению прибегнуть и к другим способам защиты своих прав: расторжению договора и возмещению причиненных убытков», – подчеркнул ВС.

Он добавил, что выбор способов защиты определяется арендодателем, который вправе, не прибегая к расторжению договора, потребовать от арендатора соблюдения условий договора в соответствии с п. 1 ст. 615 ГК (восстановления объекта аренды в прежнем состоянии и использования его впоследствии строго в соответствии с условиями договора) либо, считая сохранение арендных отношений невозможным, – досрочно расторгнуть договор в соответствии со ст. 619 Кодекса и потребовать как приведения объекта в первоначальное состояние, так и взыскания убытков. Иной подход, отметил Суд, не обеспечивает защиту прав собственника, арендодателя от неправомерных действий арендатора, использующего имущество с нарушениями обязательства, не способствует прекращению такого нарушения (в том числе с целью возможного сохранения арендных отношений после его устранения).

«При этом с указанием судов на возможность взыскания штрафных санкций за нарушение ответчиком условий использования арендуемого имущества, положенным также в обоснование отказа в иске, нельзя согласиться, поскольку применение мер имущественной ответственности не подменяет необходимости прекращения нарушения прав арендодателя и восстановления состояния имущества», – заключил ВС, отменяя акты нижестоящих судов и возвращая дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Адвокат АП Свердловской области Андрей Саунин, комментируя «АГ» определение, отметил, что в рассматриваемом случае нижестоящие суды своими решениями поставили собственника перед выбором: либо продолжение отношений по договору аренды, либо приведение помещения в надлежащий вид. «Выводы ВС подтверждают право собственника как на контроль за надлежащим пользованием помещения арендатором, так и то, что собственник сам вправе решать, как защищать свою собственность. В арендных отношениях собственнику важно, чтобы условия договора аренды соблюдались. Расторжение договора аренды для арендодателя – это всегда риски убытков, связанных с длительным поиском нового арендатора, а также непонятные последствия с взысканием компенсации за приведение помещений в нормальное состояние. Поэтому позиция Верховного Суда будет полезна арендодателям, которые смогут требовать устранения арендатором нарушений условий договора и взыскания неустойки», – резюмировал он.

Партнер АБ «КРП» Виктор Глушаков полагает, что в рассматриваемом случае речь идет о банальной ошибке, связанной с неприменением нормы права. «Досадно, что в 2% отмененных Экономколлегией судебных актов попадают такие дела. Подобные ошибки должны исправляться нижестоящими инстанциями, а не доходить до Верховного Суда. Допустим, суд первой инстанции отказал в иске, не усмотрев доказательств незаконной перепланировки. Но непонятно, как апелляция и кассация, которые сочли факт нарушения договора доказанным, сделали вывод о ненадлежащем способе защиты? Полагаю, эти суды не пожелали погрузиться в экономику спора и, по сути, подталкивали стороны к тому, чтобы вместо восстановления баланса интересов без расторжения договора прекратить договорные отношения и вступить в затяжной конфликт, явно противоречащий экономическим интересам контрагентов», – считает он.

Адвокат предположил, что конфликт касался исключительно спорной перепланировки. «Обладая достаточным уровнем правосознания, партнеры решили передать спор на разрешение профессионального арбитра, которым выступает суд, а в результате получили судебный акт, в котором указывалось, что надлежащие способы защиты – разрыв отношений и погружение в конфликт. Хорошо, что ВС исправил эту ошибку», – подытожил Виктор Глушаков.