Арендатор имеет право на льготную ставку оплаты, даже если подписал соглашение с более высокой ценой

Верховный Суд защитил малый бизнес в споре с Департаментом городского имущества г. Москвы

Одна из экспертов «АГ» отметила, что есть и другие аналогичные «свежие» акты Верховного Суда по спорам с московскими властями. По мнению другой, наличие нескольких определений ВС в пользу арендаторов по схожим обстоятельствам свидетельствует о сложившейся судебной практике по этому вопросу.

Верховный Суд встал на сторону субъекта малого предпринимательства, которому московские власти не позволили воспользоваться льготной ставкой арендной платы (Определение ВС № 305-ЭС20-6014 по делу № А40-71719/2019).

Как компания лишилась возможности льготной оплаты

С 2003 г. ООО «Ремонтно-строительная фирма “Надежда-Е”» арендовало у Департамента городского имущества г. Москвы помещение. По условиям договора размер арендной платы должен корректироваться автоматически, если городские власти примут решение о централизованном изменении такой ставки. В другом пункте было сказано, что размер арендной платы устанавливается дополнительным соглашением, которое составляется в соответствии с правовыми актами Москвы. Предполагалось, что новое допсоглашение нужно оформлять каждый раз при изменении условий оплаты.

25 декабря 2012 г. Правительство Москвы издало постановление № 800-ПП «О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы». Поскольку ремонтно-строительная фирма отвечала необходимым требованиям, до марта 2016 г. она платила за аренду по установленной этим актом льготной ставке – 3,5 тыс. руб. за квадратный метр.

В марте 2016 г. департамент и фирма заключили дополнительное соглашение, которым продлили срок действия договора до июля 2023 г. и условились, что в дальнейшем аренда стоит 8 тыс. руб. за квадратный метр. Однако фактически весь 2016 г. фирма платила по льготной ставке, а в декабре того же года обратилась в межведомственную комиссию с просьбой разрешить пользоваться сниженной ставкой и дальше. В ответ департамент сообщил, что комиссия рассмотрит вопрос о предоставлении имущественной поддержки только после того, как фирма погасит долг. Нужно было руководствоваться не льготной ставкой, а «рыночным размером», указанным в допсоглашении, пояснил госорган.

Фирма доплатила недостающую сумму, но межведомственная комиссия, сославшись на отрицательное заключение департамента, не разрешила применять льготную ставку в 2017 г. Через год арендатор снова попросил имущественную поддержку.

Поскольку в департаменте сообщили, что этот вопрос будет решаться только после получения заключений «отраслевых органов», фирма обратилась в суд. Она потребовала признать за ней право на льготную ставку арендной платы со дня заключения дополнительного соглашения в 2016 г. до 2019 г. включительно и обязать департамент произвести перерасчет.

ВС поддержал малый бизнес

АС г. Москвы, установив, что фирма является субъектом малого предпринимательства и отвечает всем остальным требованиям постановления № 800-ПП, удовлетворил иск в полном объеме. При этом суд подчеркнул, что льготная ставка должна применяться автоматически. В соответствии с действующей с начала 2017 г. редакцией постановления № 800-ПП не нужно обращаться в межведомственную комиссию, подчеркнула первая инстанция. Что касается «рыночной» ставки из допсоглашения, то она не должна применяться потому, что есть более выгодная для арендатора льготная, указал суд.

Однако апелляция отменила это решение. По ее мнению, фирма, подписав допсоглашение с более высокой ставкой арендной платы, согласилась именно на эту сумму, а значит, должна исполнять договор. Эту позицию разделил и АС Московского округа.

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС, изучив законодательство о поддержке малого и среднего предпринимательства, пришла к выводу, что две предыдущие инстанции были неправы. Она отказалась принять довод Правительства Москвы и департамента, которые пытались доказать, что на льготную ставку могут претендовать только те, кто не заключил допсоглашение с условием о более высокой оплате. Это не согласуется с буквальным содержанием п. 1 постановления № 800-ПП, подчеркнул ВС.

«Кроме того, предлагаемый Департаментом и Правительством подход не соответствует установленным Законом № 209-ФЗ и Законом города Москвы № 60 принципам равной имущественной поддержки внутри одной группы субъектов малого предпринимательства, для которой такая поддержка предусмотрена (в данном случае арендаторы небольших помещений), обеспечения равных прав и возможностей при получении имущественной поддержки, противоречит требованиям антимонопольного законодательства, которым установлен запрет на создание органами государственной власти и органами местного самоуправления преимуществ каким-либо лицам и ограничений другим лицам внутри одной группы предпринимателей», – добавил Суд.

По его мнению, само по себе заключение дополнительного соглашения не исключает необходимость при определении размера арендной платы руководствоваться постановлением № 800-ПП. ВС обратил внимание на то, что по условиям договора и допсоглашения размер арендной платы определяется на основании действующих в Москве нормативов, корректируется арендодателем и может изменяться в одностороннем порядке. На этом основании акты апелляции и первой кассации были отменены, а решение первой инстанции оставлено в силе.

Эксперты «АГ» согласны с Судом

Адвокат МКА «Тимофеев, Фаренвальд и партнеры» Мария Милюкова заметила, что этот акт ВС – далеко не первый в «свежей» практике по спорам с Департаментом городского имущества г. Москвы: «Аналогичные выводы обозначены, в частности, в схожих делах № А40-180675/2018, А40-159396/2018, А40-36273/2019, А40-46725/2019, в которых Верховный Суд также встал на сторону арендатора. А в деле № А40-83748/2019 новые позиции уже воспринял АС Московского округа».

Однако, добавила она, в том же Московском округе встречается позиция, согласно которой необходимо исследовать, не исключили ли стороны при оформлении договорных отношений условие о применении к их отношениям актов Правительства Москвы в части определения арендной платы (например, в постановлении № Ф05-9522/2020 по делу № А40-99695/2019). «Теоретически наличие указанного подхода могло бы стать основанием для включения в проекты соответствующих допсоглашений условий об исключении действий правительственных актов. Тем не менее правомерность подобных действий с учетом сформулированной ВС позиции о необходимости предоставления равной имущественной поддержки малым предприятиям внутри одной группы является спорной», – считает адвокат.

Юрист практики разрешения споров «Инфралекс» Марина Крайнова отметила, что Департамент городского имущества г. Москвы при заключении договоров аренды, как правило, имеет более сильную договорную позицию, а арендаторы вынуждены соглашаться с его условиями. «Если бы фирма возражала против установления в дополнительном соглашении рыночной ставки арендной платы, договор, скорее всего, не был бы продлен. Поэтому выводы судов апелляционной и кассационной инстанций о том, что, подписав дополнительное соглашение, она выразила согласие на установление рыночной ставки арендной платы, сделаны без учета всех обстоятельств дела», – указала юрист.

Она, так же как и Мария Милюкова, обратила внимание на то, что этой осенью ВС рассмотрел еще несколько дел с аналогичными обстоятельствами. «Наличие нескольких судебных актов Верховного Суда, вынесенных в пользу арендаторов по схожим обстоятельствам, свидетельствует о сложившейся судебной практике по таким делам. Благодаря этому шансы арендаторов, имеющих право на льготную ставку, оспорить применение рыночной ставки арендной платы существенным образом увеличиваются», – заключила эксперт.