ВС признал незаконным истребование выморочной квартиры у добросовестного приобретателя

Он указал, что до признания ДГИ г. Москвы потерпевшим по уголовному делу с его стороны не было предпринято никаких действий, направленных на выявление, сохранение и оформление в собственность города выморочного имущества

Как отметил один из экспертов «АГ», Департамент городского имущества, зная о нарушении своего права, бездействовал длительное время и тем самым утратил право воспользоваться таким способом защиты, как виндикация жилья у добросовестного приобретателя. По мнению другого, Верховный Суд очень тщательно разобрался во всех обстоятельствах дела и встал на сторону гражданина – добросовестного приобретателя имущества, несмотря на то что другой стороной спора являлось государство в лице Департамента городского имущества.

Верховный Суд опубликовал Определение от 12 ноября по делу № 5-КГ24-118-К2, которым признал незаконным истребование ДГИ г. Москвы выморочной квартиры у добросовестного приобретателя.

Суды признали квартиру выморочным имуществом

Борис Иванов, 1940-го года рождения, являлся собственником квартиры в Москве общей площадью 30,5 кв. м на основании договора передачи от 28 апреля 2011 г. Он проживал один. 20 августа 2011 г. сосед обнаружил его мертвым в квартире, что было зафиксировано сотрудниками полиции. По факту обнаружения трупа были проведены проверка и судебно-медицинская экспертиза. Наследственное дело в отношении имущества умершего не открывалось.

28 ноября 2017 г. Управление Росреестра по г. Москве зарегистрировало договор купли-продажи квартиры от 18 ноября, заключенный с Александром Максимовым, на основании чего право собственности Бориса Иванова на квартиру было прекращено и зарегистрировано право собственности Максимова. 7 февраля 2018 г. Александр Максимов продал квартиру Сергею Дворядкину, ДКП был зарегистрирован в ЕГРН.

20 февраля 2018 г. СУ УВД по САО ГУ МВД России по г. Москве возбудило уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ст. 159 УК. В расследовании было установлено, что неустановленные лица, имея умысел на приобретение права собственности на чужое имущество – квартиру, принадлежащую Борису Иванову, умершему 20 августа 2011 г., изготовили поддельный договор купли-продажи квартиры, сдали его на регистрацию, зарегистрировали право собственности Александра Максимова на данное помещение, чем причинили Департаменту городского имущества г. Москвы ущерб. 19 октября 2021 г. ДГИ г. Москвы был признан потерпевшим по уголовному делу.

Полагал, что первоначальная сделка купли-продажи квартиры, совершенная от имени Бориса Иванова, является ничтожной, поскольку на момент ее совершения его не было в живых, в связи с чем он утратил свою правоспособность на совершение каких-либо сделок, ДГИ г. Москвы обратился в суд. В иске Департамент просил установить факт смерти Бориса Иванова 20 августа 2011 г., возложить на Управление ЗАГС Москвы обязанность внести актовую запись о смерти, включить жилое помещение в наследственную массу, признать недействительными договоры купли-продажи от 18 ноября 2017 г. и 7 февраля 2018 г., истребовать квартиру у Сергея Дворядкина, прекратить его право собственности, признать право собственности г. Москвы на выморочное имущество и выселить Сергея Дворядкина из помещения со снятием его с регистрационного учета. По мнению истца, владение Сергеем Дворядкиным квартирой незаконно, так как основано на недействительной сделке, спорная квартира выбыла из собственности г. Москвы помимо воли собственника.

Сергей Дворядкин предъявил встречные исковые требования о признании его добросовестным приобретателем. Он указал, что при заключении сделки действовал добросовестно, оплатил стоимость приобретенного имущества, произвел регистрацию права собственности в ЕГРН.

Определением от 12 мая 2023 г. Головинский районный суд г. Москвы, с которым согласилась апелляция, оставил требования ДГИ г. Москвы к ЗАГС Москвы об установлении факта смерти, о возложении обязанности внести изменения в актовую запись о смерти без рассмотрения. При этом он частично удовлетворил исковые требования департамента к Александру Максимову и Сергею Дворядкину, признав недействительными договоры купли-продажи от 18 ноября 2017 г. и 7 февраля 2018 г. и прекратив в отношении квартиры право собственности Сергея Дворядкина, также суд признал помещение выморочным имуществом и право собственности г. Москвы на него.

Суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что сделка, совершенная между Александром Максимовым и Борисом Ивановым, является ничтожной, поскольку противоречит нормам закона, а спорное имущество является выморочным после смерти Бориса Иванова. При этом помещение выбыло из собственности ДГИ г. Москвы помимо его воли в результате противоправных действий, так как сделка между Александром Максимовым и Сергеем Дворядкиным была совершена лицом, не имевшим права отчуждать жилое помещение. Кроме того, они отметили, что решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности г. Москвы на жилое помещение и прекращения права собственности Сергея Дворядкина в Управлении Росреестра по г. Москве.

Отказывая в удовлетворении встречного иска о признании Сергея Дворядкина добросовестным приобретателем, суды посчитали, что он при должной степени заботливости и осмотрительности при совершении сделки, совершаемой через непродолжительное время после приобретения права собственности продавцом, мог усомниться в правомочиях продавца и законности совершаемой сделки, поскольку жилое помещение реализовано по цене ниже рыночной стоимости. Также суды отметили, что не были представлены доказательства наличия у Сергея Дворядкина необходимой суммы для приобретения квартиры. Кассация согласилась с выводами судов первой и апелляционной инстанций и оставила судебные акты без изменения.

ВС признал незаконным истребование выморочной квартиры у добросовестного приобретателя

Сергей Дворядкин обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд. Проверив материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам ВС заметила, что в соответствии с п. 3 Постановления Правительства Москвы от 22 июля 2008 г. № 639-ПП «О работе с жилыми помещениями, переходящими в порядке наследования по закону в собственность города Москвы, и с жилыми помещениями жилищного фонда города Москвы, освобождаемыми в связи с выбытием граждан» (в редакции от 4 июня 2013 г., действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) префектурам административных округов г. Москвы предписано обеспечить совместно с Департаментом жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города контроль за передачей в Департамент жилищной политики и жилищного фонда сведений об умерших одиноких гражданах, в том числе нанимателях, пользователях и собственниках жилых помещений, проживавших на территории административного округа г. Москвы; о жилых помещениях, в которых более шести месяцев никто не проживает; о жилых помещениях, за которые более шести месяцев не производится оплата жилищных, коммунальных и иных услуг, или оплата производится от имени умершего лица. Данные сведения подлежат передаче в срок до 10 числа месяца, следующего за отчетным, ежемесячно. В п. 3.2.1 данного постановления префектурам также предписано организовать в установленном порядке проведение регулярных обследований жилых помещений управами районов г. Москвы и направлять информацию в Департамент жилищной политики и жилищного фонда в срок до 10 числа месяца, следующего за отчетным, ежемесячно. В п. 4 указано, что Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы должен быть проинформирован государственными учреждениями г. Москвы, инженерными службами районов об имеющихся сведениях о снятии с регистрационного учета одиноких граждан – собственников жилых помещений и граждан, одиноко проживающих в жилых помещениях жилищного фонда г. Москвы, в срок не более 10 дней со дня поступления информации из УФМС по г. Москве.

ВС добавил, что п. 2.3, 2.5, 2.7, 2.8 Положения о порядке выявления и оформления жилых помещений, переходящих в порядке наследования по закону в собственность г. Москвы, являющегося приложением № 1 к постановлению правительства Москвы от 22 июля 2008 г. № 639-ПП, предусмотрено, что по истечении шестимесячного срока Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы после получения паспортных данных умершего собственника жилого помещения и сведений о государственной регистрации его смерти направляет запрос в Московскую городскую нотариальную палату о наличии открытого наследственного дела в отношении данного наследодателя и обращается к нотариусу с соответствующими документами. Для государственной регистрации права собственности г. Москвы Департамент жилищной политики и жилищного фонда в 20-дневный срок с момента получения свидетельства о праве на наследство по закону на жилое помещение обращается в Управление Росреестра по г. Москве. Данные о жилом помещении, перешедшем в порядке наследования по закону в собственность г. Москвы, на основании свидетельства о государственной регистрации права вносятся Департаментом жилищной политики и жилищного фонда в установленном порядке в Реестр объектов собственности г. Москвы в жилищной сфере.

В соответствии с п. 2.5 распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 6 ноября 2008 г. № 2763 «О мерах по выполнению постановления Правительства города Москвы от 22 июля 2008 года № 639-ПП», указал Верховный Суд, на управление Департамента в административных округах была возложена организация сбора сведений и учета жилых помещений, освободившихся ввиду смерти собственников жилья.

Как отметила Судебная коллегия, труп прежнего собственника был обнаружен в квартире 20 августа 2011 г., Управлением Росреестра по г. Москве зарегистрирован договор купли-продажи данного помещения от 18 ноября 2017 г. между Борисом Ивановым и Александром Максимовым, который впоследствии на основании договора купли-продажи от 7 февраля 2018 г. передал квартиру в собственность Сергея Дворядкина. С момента смерти Бориса Иванова до признания ДГИ г. Москвы потерпевшим по уголовному делу 19 октября 2021 г. со стороны истца не было предпринято никаких действий, направленных на выявление, сохранение и оформление в собственность города выморочного имущества, требования постановления правительства г. Москвы от 22 июля 2008 г. № 639-ПП истцом не исполнялись.

Верховный Суд указал, что бездействие публично-правового образования как участника гражданского оборота, не оформившего в разумный срок право собственности, в определенной степени создало предпосылки к его утрате, в том числе посредством выбытия соответствующего имущества из владения данного публичного собственника в результате противоправных действий третьих лиц.

ВС обратил внимание, что в Постановлении от 22 июня 2017 г. № 16-П/2017 Конституционный Суд признал положение п. 1 ст. 302 ГК не соответствующим Конституции в той мере, в какой оно допускает истребование как из чужого незаконного владения жилого помещения, являвшегося выморочным имуществом, от его добросовестного приобретателя, который при возмездном приобретении этого жилого помещения полагался на данные ЕГРН и в установленном законом порядке зарегистрировал право собственности на него, по иску соответствующего публично-правового образования в случае, когда данное публично-правовое образование не приняло – в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности при контроле над выморочным имуществом – своевременных мер по его установлению и надлежащему оформлению своего права собственности на это имущество. В случае установления обстоятельств, касающихся непринятия публично-правовым образованием своевременных мер по установлению и надлежащему оформлению права собственности на выморочное жилье, оно не вправе воспользоваться таким способом защиты, как виндикация жилья у добросовестного приобретателя.

Верховный Суд разъяснил, что при разрешении спора существенное значение следовало придавать как факту государственной регистрации права собственности на данное жилое помещение за лицом, не имевшим права его отчуждать, так и оценке действий (бездействия) публичного собственника в лице уполномоченных органов, на которые возложена компетенция по оформлению выморочного имущества и распоряжению им. При этом действия (бездействие) публичного собственника подлежали оценке при определении того, выбыло спорное помещение из его владения фактически помимо его воли или по его воле. Между тем, указал ВС, суды не учли данные обстоятельства при вынесении постановлений.

Таким образом, Судебная коллегия признала незаконным истребование спорного жилого помещения, являвшегося выморочным имуществом, от его добросовестного приобретателя, который при возмездном приобретении этого помещения полагался на данные ЕГРН и в установленном законом порядке зарегистрировал право собственности на него по иску ДГИ г. Москвы, притом что данное публично-правовое образование не приняло в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности при контроле над выморочным имуществом своевременных мер по его установлению и надлежащему оформлению своего права собственности на это имущество.

Кроме того, добавил Верховный Суд, исчисляя срок исковой давности со дня привлечения ДГИ г. Москвы в качестве потерпевшего по уголовному делу, суд применительно к требованиям о защите права собственности не определил в качестве юридически значимого обстоятельства и не установил момент, когда собственник выморочного имущества должен был узнать об открытии наследства, в состав которого входило выморочное имущество в виде квартиры, и совершить действия, направленные на учет такого имущества и оформление права на него.

ВС отметил: отказывая в удовлетворении встречного иска, суд исходил из того, что Сергей Дворядкин не является добросовестным приобретателем жилого помещения, поскольку, проявив достаточную осмотрительность, мог выяснить причины, по которым квартира продавалась через непродолжительное время после приобретения права собственности, усомниться в правомочиях продавца и в законности совершаемой сделки. Он напомнил, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (п. 1 Постановления Пленума ВС от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Судебная коллегия установила: суд не учел, что право собственности Александра Максимова на спорное жилое помещение было подтверждено сведениями ЕГРН о государственной регистрации права на данное имущество, лицо, зарегистрированное в квартире на момент совершения сделки, было снято с регистрационного учета в предусмотренный договором срок. Объявление о продаже квартиры стоимостью 4,3 млн руб. размещалось в открытом доступе в интернете агентством недвижимости, что соответствовало рыночной стоимости квартиры. По согласованию с продавцом, учитывая наличие задолженности по оплате коммунальных услуг в размере более 200 тыс. руб., цена была снижена, денежные средства продавец получил в полном объеме, что подтверждено расписками, оформление сделки производилось с использованием услуг риелтора, который не обнаружил каких-либо пороков в предстоящей сделке. После регистрации права собственности Сергей Дворядкин погасил задолженность по коммунальным услугам в размере около 202 тыс. руб., произвел ремонт. Также Сергей Дворядкин представил доказательства того, что его материальное положение позволяло приобрести квартиру по указанной стоимости.

ВС отметил, что суды первой и апелляционной инстанций не привели оснований, по которым они фактически проигнорировали приведенные обстоятельства, установленные по делу. Кассация не выявила нарушения, допущенные первой инстанцией и апелляцией. Таким образом, Верховный Суд отменил решения трех инстанций и направил дело на новое рассмотрение в Головинский районный суд г. Москвы.

Мнения экспертов

По мнению адвоката, руководителя общественной приемной уполномоченного по защите прав предпринимателей в Московской области Марины Артяковой, Верховный Суд справедливо отменил судебные акты нижестоящих инстанций. «Департамент, зная о нарушении своего права, бездействовал длительное время и тем самым утратил право воспользоваться таким способом защиты, как виндикация жилья у добросовестного приобретателя. ДГИ узнал в 2011 г. о том, что одиноко проживающий человек умер, и лишь в 2021 г. он был признан потерпевшим по уголовному делу. Таким образом, ДГИ не предпринял никаких действий, направленных на выявление, сохранение и оформление в собственность города выморочного имущества», − указала эксперт. Она добавила, что поскольку по общему правилу п. 5 ст. 10 ГК добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное, Верховный Суд справедливо указал, что Сергей Дворядкин действовал добросовестно.

Заместитель председателя МКА «Центрюрсервис» Илья Прокофьев отметил, что Верховный Суд очень тщательно разобрался во всех обстоятельствах дела и встал на сторону гражданина – добросовестного приобретателя имущества, несмотря на то что другой стороной спора является государство в лице Департамента городского имущества. «Такую практику можно назвать редкой, поскольку ни для кого не секрет, что суды довольно часто стараются встать на ту сторону, где имеет место административный ресурс, если при этом возможно соблюсти принципы независимости судов и равноправия сторон», − указал он.

Адвокат добавил, что Верховный Суд обратил особое внимание на неосмотрительные действия Департамента и невыполнение им всех необходимых действий для выявления выморочного имущества. «При этом ВС указал на все совершенные добросовестным приобретателем действия, позволяющие признать его таковым, подтвердив тем самым сложившуюся судебную практику», − резюмировал Илья Прокофьев.

Марина Нагорная