ВС обобщил практику предоставления земли КФХ и сельскохозяйственным организациям

Соответствующий обзор включает в себя 12 правовых позиций высшей судебной инстанции

Эксперты «АГ» прокомментировали самые интересные, с их точки зрения, разъяснения Верховного Суда.

23 декабря 2020 г. Президиум Верховного Суда утвердил Обзор судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, который включает в себя 12 разъяснений.

Адвокат Центрального филиала г. Читы Палаты адвокатов Забайкальского края Виталий Воложанин отметил, что разъяснения вопросов судебной практики на основе ее изучения и обобщения имеют важное практическое значение, особенно в сфере, связанной с земельными правоотношениями. «В первую очередь это связано с динамикой совершенствования базовых законов, регулирующих отношения о предоставлении земельных участков. Рассматриваемый обзор Верховного Суда – значимый документ в правоприменительной практике, так как позволяет обеспечить судам единообразное применение практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков субъектам – сельхозпроизводителям», – полагает он.

По его мнению, такие анализ и обобщение правоприменительной практики позволят субъектам сельскохозяйственного производства при разрешении вопросов, связанных с заключением договора аренды земельных участков для своей производственной деятельности, избежать необоснованных исков о признании его недействительным и о применении последствий недействительности сделки.

Содержание документа

В преамбуле, в частности, отмечено, что действующее земельное законодательство закрепляет общее правило о предоставлении государственного или муниципального участка земли в собственность или аренду на торгах. При этом упомянуты нормы закона, согласно которым возможно заключение договоров о предоставлении участка для сельскохозяйственного производства в собственность или в аренду без проведения торгов.

Как следует из п. 1 Обзора, предоставление земельного участка для сельскохозяйственного производства на основании п. 8 ст. 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения без проведения торгов допустимо лишь в отсутствие заявлений о предоставлении этого участка от других КФХ или сельскохозяйственных организаций. В целях установления таких лиц уполномоченный орган публикует извещение о предоставлении земельного участка в порядке, предусмотренном ст. 39.18 ЗК РФ.

В п. 2 документа отмечено, что арендатор земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, имеет право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов. В этом случае опубликования извещения о предоставлении земельного участка, предусмотренного ст. 39.18 ЗК РФ, не требуется.

Виталий Воложанин отметил, что действующее земельное законодательство закрепляет общее правило о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в собственность или аренду на торгах. «При этом предусмотрены случаи, когда договоры о предоставлении участка для сельскохозяйственного производства в собственность или в аренду заключаются без проведения торгов. И вот здесь наиболее интересным представляется разъяснение случаев, когда договоры о предоставлении участка для сельскохозяйственного производства в собственность или в аренду заключаются без проведения торгов, что, безусловно, упрощает процедуру получения земли сельхозпроизводителями», – полагает он.

Согласно п. 3, если арендатор продолжает использование земельного участка, предоставленного в установленном порядке без торгов для ведения сельскохозяйственного производства до 1 марта 2015 г., после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае арендатор вправе обратиться с заявлением о заключении нового арендного договора.

«Возможность заключения арендатором права аренды земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, на новый срок также имеет большую практическую ценность», – отметил Виталий Воложанин.

В п. 4 разъяснен порядок решения вопроса о продаже без проведения торгов в случае, указанном в подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства, лицам, арендующим эти участки более трех лет. Для исчисления трехлетнего срока аренды может учитываться не только последний действующий договор аренды, но и предыдущие, последовательно заключенные договоры аренды земельного участка с одним арендатором.

В п. 5 Обзора отмечено, что трехлетний срок аренды земельного участка, предоставленного для ведения сельскохозяйственного производства, установленный вышеуказанной нормой, в случае продажи участка его арендатору без торгов исчисляется с момента заключения договора аренды при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных и не устраненных в этот период нарушениях законодательства РФ при использовании участка земли.

Исходя из п. 6 документа, площадь земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, который может быть выкуплен арендатором в порядке подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, определяется с учетом законодательных требований к образованию земельных участков и не ограничена площадью, необходимой для использования недвижимости, правомерно размещенной на таком участке.

В п. 7 разъясняется, что арендатор, переоформивший право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения, вправе приобрести его в собственность независимо от срока использования участка по договору аренды на условиях, предусмотренных п. 3.2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

В следующем пункте отмечается, что земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства в составе земель населенных пунктов, нельзя выкупить на основании подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ после изменения его вида разрешенного использования в соответствии с правилами землепользования и застройки.

Директор юридической компании «КОНУС» Алексей Силиванов отметил, что многие владельцы земли воспринимают включение их участков в состав земель населенных пунктов, отнесение их к категории деловой застройки как благо, ведь это расширяет возможности коммерческого использования недвижимости и увеличивает ее стоимость. «Земельным кодексом РФ установлено, что арендаторы могут выкупить участки для сельскохозяйственного производства без проведения торгов по истечении трех лет с момента заключения договора аренды. В обзоре практики Верховного Суда рассмотрена ситуация, при которой арендатор попытался выкупить без торгов сельскохозяйственный участок в составе земель населенных пунктов после его отнесения к зоне общественно-деловой застройки. Суд признал, что в результате этого осуществление сельскохозяйственного производства на участке невозможно, и это исключает возможность предоставления участка в собственность без проведения торгов в соответствии с подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ», – пояснил он.

Как следует из п. 9, наличие условий для предоставления муниципального земельного участка, сформированного в счет невостребованных земельных долей, сельскохозяйственной организации или КФХ в собственность или аренду без проведения торгов на основании п. 5.1 ст. 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения может подтверждаться любыми относимыми, допустимыми и достоверными доказательствами

В п. 10 отмечено, что на торги может быть выставлен только участок земли, сформированный в счет невостребованных земельных долей, право собственности на которые признано за муниципалитетом, а не сами земельные доли (земельная доля).

Согласно п. 11 документа, выдел земельного участка в счет невостребованных земельных долей и регистрация на него права муниципальной собственности не прекращают договор аренды участка сельскохозяйственного назначения, заключенный участниками долевой собственности до признания права собственности на невостребованные доли за муниципальным образованием.

В последнем пункте Обзора отмечено, что земельный участок для осуществления сельскохозяйственного производства предоставляется казачьему обществу в аренду без торгов в пределах территорий, установленных законом субъекта РФ, исключительно в целях сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования с учетом потребности такого общества в участке земли.

Зинаида Павлова