ВС считал срок давности в споре о плохом ремонте квартиры

Иллюстрация: Право.ru/Петр Козлов

Пара купила квартиру, а спустя некоторое время обнаружила неровные стены и треснувшую штукатурку. Продавец
добровольно компенсировал лишь часть денег, необходимых для ремонта. Чтобы получить остальное, покупатели обратились в суд. Тогда организация заявила, что истцы пропустили срок давности. Юрлицо не застройщик, потому требования к нему можно предъявлять в течение не пяти лет, а всего двух. Три инстанции с этим не согласились. 30 августа в споре разобрался Верховный суд.

Квартира с дефектами

В июне 2016-го Елена и Андрей Смертные* приобрели квартиру в Барнауле у ООО «СЗ «Строительная инициатива» за 4,2 млн руб. В этот же день им передали ключи от жилья. Компания была инвестором стройки, а застройщиком выступало ООО «Жилищная инициатива». Объект перешел в собственность «Строительной инициативы» после завершения работ и сдачи дома в эксплуатацию.

Пожив в квартире некоторое время, покупатели обнаружили недостатки строительных и отделочных работ. Стены оказались неровные, штукатурка и краска местами треснули, а обои оказались наклеены с зазорами. 7 августа 2019-го Смертные направили продавцу претензию об исправлении недостатков, но ответа на нее не получили. Тогда супруги обратились в «Алтайский центр строительно-технической экспертизы». В заключении от 26 марта 2020 года эксперт указал, что для устранения недостатков нужно 205 000 руб.

После этого Смертные направили компании еще одну претензию. Она добровольно выплатила лишь около 100 000 руб., то есть в два раза меньше. В июле 2020-го жильцы обратились в суд. Они попросили взыскать со «Строительной инициативы» 314 617 руб. для устранения недостатков ремонта, компенсацию морального вреда 500 000 руб., потребительский штраф (50% от присужденной суммы), а еще расходы на экспертизу 10 000 руб. и 1500 руб., потраченные на изготовление техпаспорта жилого помещения. Новая сумма требований на устранение недостатков ремонта — уточненная, подтвержденная судебной экспертизой.

Кроме того, судебная экспертиза подтвердила, что недостатки возникли из-за низкого качества строительных работ и нарушений в проекте. 

Как считать срок давности

Ответчик иска требование не признал. «Строительная инициатива» настаивала, что истцы пропустили срок для предъявления требований. Он составляет два года, согласно ст. 19 закона «О защите прав потребителей» («Сроки предъявления потребителем требований в отношении недостатков товара»). Квартиру истцы получили летом 2016-го, первую претензию направили спустя три года, а в суд обратились спустя четыре года после подписания договора. 

Но Железнодорожный районный суд города Барнаула применил ст. 7 закона «Об участии в долевом строительстве» («Гарантии качества, предусмотренные договором»). Норма устанавливает гарантийный срок для объекта долевого строительства пять лет. Первая инстанция посчитала, что истцы обратились в суд в пределах установленного срока.

В итоге суд удовлетворил иск частично, взыскав в пользу истцов 314 617 руб., компенсацию морального вреда 6000 руб., штраф за неисполнение требования потребителя 90 000 руб. и  10 000 руб. в счет возмещения расходов по оценке ущерба (дело № 2-113/2021). «Строительная инициатива» пыталась оспорить это решение, указывая, что компания не застройщик дома: она приобрела квартиру по договору инвестирования, а потом перепродала ее Смертным. Но апелляция согласилась с позицией райсуда, без изменения решения оставила и кассация. Тогда компания пожаловалась в Верховный суд.

Поздно направили требование

Дело № 51-КГ22-6-К8 рассмотрела тройка судей под председательством Юрия Москаленко. Представитель компании «Строительная инициатива» Валентина Богомолова рассказала, что до подписания договора купли-продажи Смертные осмотрели квартиру и претензий по качеству ремонта у них не возникло. По словам Богомоловой, у покупателей было два года для предъявления иска. Но 6 июня 2018 года закончился гарантийный срок. А применять нормы закона «Об участии в долевом строительстве» нельзя, так как «Строительная инициатива» не застройщик объекта.

Смертный, который участвовал в заседании по видео-конференц-связи, отметил, что они с женой направляли компании три претензии. И ни разу фирма не ответила, что гарантийный срок прошел. А получив второе требование, она даже выплатила часть денег. Богомолова отметила, что юрлицо таким образом попыталось решить возникший спор. 

Смертный обратил внимание и на другой момент. Согласно данным из ЕГРЮЛ, учредителем компаний «Строительная инициатива» и «Жилищная инициатива» выступает одно лицо — Юрий Гатилов. То есть организации аффилированы. «И такую схему перевыкупа квартир они использовали, чтобы обойти пятилетний гарантийный срок», — настаивал Смертный.

После этого тройка судей поинтересовалась у представителя «Строительной инициативы», действительно ли у инвестора и застройщика один учредитель. Богомолова ответила, что «Строительную инициативу» учредил Юрий Александрович Гатилов, а по второй компании она не обладает информацией.

Тогда Игорь Осипов, представитель Смертного, подчеркнул, что в первой инстанции они представляли соответствующие выписки из ЕГРН. На это судья ВС Борис Горохов заметил, что судя по протоколу заседания про аффилированность организаций «не было ни звука». Спорить с судьей юрист не стал. После этого «тройка» удалилась в совещательную комнату, а выйдя из нее, отменила акты апелляции и кассации, а спор вернула в Алтайский краевой суд.

* Имена и фамилии участников спора изменены редакцией.