Верховный суд запретил продавать здание без участка
Иллюстрация: Право.ru/Петр Козлов
Предприниматель из Омска продала часть здания одному лицу, а долю в участке подарила другому. Последний потребовал с нового собственника части здания плату за пользование его землей. Тот не согласился и обратился в суд, чтобы оспорить сделку. Три инстанции отказали, а экономколлегия Верховного суда встала на сторону истца. Он напомнил, что судьба участка и возведенного на нем здания неразрывна. И это правило действует, когда речь идет про часть помещений и долю в праве на землю.
Здание одному, землю другому
В Омске по адресу проспект Карла Маркса, дом 18 находится трехэтажное здание с магазинами. В 2016 году часть помещений площадью 260 м² по брачному договору отошла индивидуальному предпринимателю Ольге Фалелеевой. За ней было закреплено, соответственно, 163/439 долей в праве общей долевой собственности на участок под зданием размером 439 м². Остальная часть строения и земли принадлежала Дмитрию Дубровину.
В октябре 2016 года Фалелеева продала помещение Наталье Кудашевой. Причем в договоре стороны не указали, что вместе с объектом переходят права и на долю в земельном участке. Покупатель зарегистрировала на себя только часть строения. Потом она разделила актив на одиннадцать помещений и в марте 2018-го продала их Сергею Щербакову и Виктору Сорокину. Спустя год все это выкупила предприниматель Екатерина Лодина. То есть тогда у строения получилось два владельца: Дубровин и Лодина.
А в мае 2019-го Фалелеева подарила ИП Владиславу Пермякову те самые 163/439 долей на землю под зданием. После этого Дубровин и Пермяков потребовали с Лодиной плату за пользование их участком.
Участок не переходит, если у продавца его нет
Предпринимательница решила, что Пермяков незаконно получил права на землю, так как Фалелеева не могла владеть ей после продажи помещений. Закон запрещает раздельный оборот объекта недвижимости и участка, на котором тот расположен (ст. 35 Земельного кодекса).
Поэтому Лодина решила оспорить договор дарения в суде (№ А46-23123/2020). Она обратилась с иском к Пермякову и Фалелеевой, требуя аннулировать сделку с Пермяковым, исключить из ЕГРН сведения о нем как о владельце земли и признать за ней право собственности на долю в участке.
Но три инстанции ей отказали. Они решили, что покупателю недвижимости переходит право на часть земли, только если у продавца она была в собственности. Здесь продавцы Щербаков и Сорокин сами приобретали помещения уже без доли участка. Лодина с этим не согласилась и пожаловалась в Верховный суд.
Постройка следует судьбе участка
На заседании ВС 14 июня представитель Лодиной рассказала, что Фалелеева получила помещение вместе с землей. И уже при продаже она не указала в договоре, что здание передается с долей в участке. По словам представителя истца, та вообще не знала, что долю в участке под зданием подарили третьему лицу. Об этом ей стало известно, только когда она получила требование оплатить пользование участком. «Спорная доля была в собственности Фалелеевой, потому что она получила нежилое помещение. Каким же образом можно было распорядиться долей в праве собственности на землю, когда участок должен следовать судьбе нежилого помещения?!» — задавалась вопросом во время заседания судья ВС Елена Борисова (подробнее — ВС решал, можно ли продать здание без участка).
В мотивировочной части определения ВС подчеркнул, что один из принципов Земельного кодекса — единство судьбы земли и связанных с ними объектов. Если участок и построенное на нем здание принадлежат одному лицу, то и продавать (дарить и так далее) их нужно совместно. При этом земля может перейти к новому владельцу только на праве собственности.
То же правило применимо, если у нежилого здания несколько владельцев. При этом право собственности на долю в праве на земельный участок у покупателя возникает, когда он регистрирует недвижимость на себя. В этот же момент оно прекращается у прежнего владельца.
После продажи объекта продавец не вправе отчуждать земельный участок, на котором этот объект расположен, иному лицу. Такая сделка может быть квалифицирована как ничтожная, указал ВС
В итоге экономколлегия отменила акты трех инстанций, а спор вернула в Арбитражный суд Омской области.
Эксперты: связанные участки и объекты «разрывают» реже
Принцип единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости закреплен в Земельном кодексе с момента его принятия в 2001 году, отметил Роман Зайцев, партнер и руководитель московской судебно-арбитражной практики Dentons
Dentons
Федеральный рейтинг.
группа
Антимонопольное право (включая споры)
группа
Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство
группа
Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры)
группа
Интеллектуальная собственность (Консалтинг)
группа
Интеллектуальная собственность (Регистрация)
группа
Комплаенс
группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market)
группа
Международные судебные разбирательства
группа
Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование)
группа
Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры)
группа
Природные ресурсы/Энергетика
группа
Рынки капиталов
группа
Санкционное право
группа
Транспортное право
группа
Трудовое и миграционное право (включая споры)
группа
Фармацевтика и здравоохранение
группа
Финансовое/Банковское право
группа
Цифровая экономика
группа
Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры - mid market)
группа
Банкротство (включая споры) (high market)
группа
ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование
группа
ГЧП/Инфраструктурные проекты
группа
Международный арбитраж
группа
Разрешение споров в судах общей юрисдикции
группа
ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии)
группа
Частный капитал
2место
По количеству юристов
×
Но еще некоторое время назад ситуации, когда земля и строения находились в собственности разных лиц, были распространенными и считались вполне нормальными. Ситуации «разрыва» единства юридической судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов недвижимости чаще возникают при ненадлежащим оформлении прав продавца на земельный участок к моменту сделки, продолжает Юрий Аксенов, партнер Orchards
Orchards
Федеральный рейтинг.
группа
Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market)
группа
Экологическое право
группа
Антимонопольное право (включая споры)
группа
Банкротство (включая споры) (high market)
группа
Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство
группа
Разрешение споров в судах общей юрисдикции
группа
ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии)
группа
Фармацевтика и здравоохранение
группа
Интеллектуальная собственность (Консалтинг)
Профайл компании
×
Например, если участок был сформирован, но сведения о нем и его правообладателях по какой-то причине не внесли в ЕГРН.
Анализ судебной практики показывает, что с каждым годом подобных споров становится все меньше, констатирует Юлия Максимкина, юрист Althaus Legal
Althaus Legal
Федеральный рейтинг.
группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market)
группа
Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство
группа
Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование)
группа
Интеллектуальная собственность (Консалтинг)
Профайл компании
×
Это эксперт связывает с наличием большого количества разъяснений, в частности, на уровне ВС (например, определение по делу № А65-23181/2019 и п. 15 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 1 (2018)). Максимкина считает недопустимым реализацию помещения без прав на участок. По ее мнению, это мешает нормальному использованию земли.
Проблемой на сегодняшний день становится еще то, что в ст. 35 ЗК нет упоминаний о помещении как об объекте недвижимости, который должен передаваться вместе с земельным участком. Неоднозначное толкование нормы ранее решил Верховный суд, ориентируя правоприменителя на расширительное толкование диспозиции ст. 35 ЗК (дело № А65-14383/2020).
Еще с сайта:
Оставить комментарий