ВС указал, что следует учитывать в спорах о выселении из находящегося в госсобственности помещения

Суд разъяснил, что если правоотношения сторон возникли из договора краткосрочного найма жилья, срок которого истек, необходимо выяснить, применимы ли правила ГК РФ об обязанности наймодателя предложить нанимателю продлить договор либо сообщить об отказе от его продления

По мнению одной из адвокатов, практика показывает, что при решении подобных вопросов зачастую положительного результата можно добиться именно при обращении в высшие суды. Другая считает, что указанная в определении позиция ВС РФ должна способствовать защите граждан – нанимателей жилых помещений от незаконного выселения в связи с ненадлежащим оформлением договоров найма по вине государственных или муниципальных органов.

Верховный Суд опубликовал Определение по делу № 5-КГ22-102-К2 от 17 января, в котором разобрался, есть ли основания у госучреждения выселять из принадлежащего ему помещения жильца, с которым был заключен договор краткосрочного найма.

5 июня 2007 г. распоряжением префекта ЦАО г. Москвы Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы (в настоящее время – Департамент городского имущества) было предписано заключить с сотрудницей профсоюзной организации ТУЗ ДТП № 139 Анной Трухановой договор краткосрочного найма жилого помещения (комнаты). Договор между сторонами был заключен 13 марта 2008 г., срок найма жилого помещения был установлен на период с мая 2006 г. по май 2007 г.

16 октября 2008 г. департаменту вновь было предписано заключить с Анной Трухановой договор краткосрочного найма на один год, однако данное распоряжение исполнено не было, договор заключен не был. В дальнейшем в адрес правительства Москвы, Департамента городского имущества г. Москвы со стороны профсоюзной организации работников здравоохранения ЦАО г. Москвы было направлено ходатайство с просьбой о предоставлении Анне Трухановой возможности выкупа занимаемого ею жилого помещения.

Впоследствии департамент обратился в суд с иском к Анне Трухановой и ее супругу о выселении из комнаты без предоставления другого жилого помещения. В обоснование требований было указано, что комната принадлежит на праве собственности г. Москве и в данном жилом помещении никто не зарегистрирован, однако в результате проверки было установлено, что в комнате без законных оснований проживают Анна и Илья Трухановы. При этом, отмечалось в иске, спорная комната им в установленном законом порядке не предоставлялась, договор социального найма не заключался, в добровольном порядке освободить жилое помещение по указанному адресу ответчики отказываются.

В марте 2020 г. Анна Труханова также обратилась с заявлением о выкупе занимаемой комнаты, однако ей было отказано в связи с обращением департамента в суд с иском о выселении. Супруги Трухановы посчитали отказ нарушающим их права и законные интересы и обратились в суд со встречным иском о признании права пользования жилым помещением и возложении обязанности заключить договор социального найма.

Решением Басманного районного суда г. Москвы исковые требования Департамента городского имущества были удовлетворены, а в удовлетворении встречных требований было отказано. Суд исходил из того, что на момент рассмотрения дела Трухановы занимали спорную комнату без оформления договорных отношений с собственником жилого помещения. Отмечалось, что ранее данное жилое помещение было предоставлено ответчикам по первоначальному иску на основании договора краткосрочного найма, срок которого истек; в настоящий момент проживание ответчиков в спорной комнате является незаконным. Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с такими выводами.

Анна и Илья Трухановы обратились с кассационной жалобой в Верховный Суд, в которой просили об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений. Изучив дело, ВС напомнил: из содержания ч. 2 ст. 30 ЖК РФ следует, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение или в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, названным Кодексом.

Обращаясь к разъяснениям, изложенным в абз. 2 п. 4 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», Судебная коллегия указала: жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений; учитывая это, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство, в отличие от жилищного, регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота.

Как отметил ВС, при разрешении спора судами не было учтено, что к возникшим между сторонами отношениям по пользованию жилым помещением подлежат применению нормы гражданского законодательства, регулирующие наем жилого помещения, и основания прекращения данных правоотношений закреплены в гл. 35 ГК РФ. Суд пояснил, что в соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Договор найма жилого помещения согласно п. 1 ст. 683 данного Кодекса заключается на срок, не превышающий пяти лет, а если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на пять лет.

ВС указал: положения ст. 684 ГК РФ предусматривают, что по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок, подчеркнуто в определении.

Суд обратил внимание, что указанные правила о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок в силу п. 2 ст. 683 ГК РФ не применяются к договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), если договором не предусмотрено иное.

Юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению в рассматриваемом деле, заметил ВС, являлось выяснение вопроса о том, подлежат ли применению к возникшим из договора от 13 марта 2008 г. правоотношениям сторон с учетом определенного их соглашением срока найма жилого помещения правила, предусмотренные п. 2 ст. 684 ГК РФ. Необходимо было разрешить вопрос о соблюдении наймодателем обязанности по направлению в установленный законом срок в адрес нанимателя уведомления об отказе от продления договора найма, при неисполнении которой договор может считаться продленным на тех же условиях и на тот же срок.

ВС учел то обстоятельство, что материалы дела не содержат сведений о совершении Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы указанных действий и об отказе нанимателя от продления договора. Вместе с тем от выяснения названных обстоятельств зависело правильное разрешение судом спора. В связи с этим Верховный Суд отменил обжалуемые судебные акты, направив дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Адвокат АП Московской области Татьяна Саяпина полностью поддержала позицию ВС, отметив, что в данном случае нанимателям очень помогла целеустремленность в защите своих прав и подаче встречного иска. Если бы заявители не стали грамотно обосновывать свою позицию и обжаловать решения нижестоящих судов, результата не было бы, полагает адвокат.

Татьяна Саяпина подчеркнула: практика показывает, что при решении подобных вопросов зачастую положительного ответа можно добиться именно при обращении в высшие суды (Определение ВС РФ от 16 августа 2022 г. по делу № 4-КГ22-17-К1). «Важно, что позиция ВС РФ носит социально ориентированный характер, в том числе при защите жилищных прав граждан», – добавила она.

Адвокат АБ «Линия Права» Любовь Махлай указала, что предъявление органами, распоряжающимися государственным или муниципальным имуществом, исков о выселении граждан без предоставления другого жилого помещения достаточно распространено. Чаще всего основанием для выселения является именно то, что помещение находится в госсобственности, у жильца отсутствует какой-либо договор, позволяющий проживать в помещении, в том числе потому что истек его срок и жилец в этом помещении не зарегистрирован. «Одни только московские суды рассматривают множество таких дел, причем практика складывается абсолютно неоднозначно. Это логично, поскольку разрешение каждого подобного спора зависит от множества факторов: суды смотрят на то, кто живет в помещении, на основании чего, сколько лет, кому и когда это помещение предоставлено, на родство нанимателя и проживающего и т.д.», – рассказала Любовь Махлай.

Она считает, что ВС обратил внимание нижестоящих судов на важную правовую проблему – необходимость устанавливать, действительно ли отношения по найму прекращены. Так, само по себе истечение срока договора найма не означает, что отношения прекратились: они могут быть автоматически продлены на основании ст. 684 ГК РФ. Именно наймодатель должен совершить действия, выражающие его волю в отношении договора найма: за три месяца до истечения срока договора найма либо предложить нанимателю продлить договор, либо предупредить об отказе от продления договора, пояснила адвокат.

Как отметила Любовь Махлай, в отношениях между госорганами и гражданами это правило особенно важно. По ее мнению, такие органы исполняют свои функции и обязаны следить за надлежащим оформлением правовых отношений по поводу имущества, которым они распоряжаются. «Граждане же могут вовсе не знать, что срок договора закончился и нужно заключать новый. При этом даже если гражданин обратится за продлением договора или заключением нового, он не застрахован от того, что его заявка останется без ответа, как это и произошло в рассматриваемом споре. Очевидно, что при таких обстоятельствах гражданин не должен нести ответственность за ненадлежащее оформление отношений по найму жилья. Позиция ВС РФ должна способствовать защите граждан – нанимателей жилых помещений от незаконного выселения в связи с ненадлежащим оформлением договоров найма по вине государственных или муниципальных органов», – заключила адвокат.

Анжела Арстанова