Юрист Коба Оржония: Покупатель жилья не сможет вернуть задаток при отказе в ипотеке

Если потенциальному покупателю жилья отказали в ипотеке, он не сможет вернуть задаток. Более того, в некоторых случаях продавцы вправе взыскать с него неустойку за отказ от покупок. Такова судебная практика. Правила разъяснил "РГ" член Ассоциации юристов России Коба Оржония.

При этом юрист подчеркнул, что и у продавца есть своя ответственность. "Гражданское законодательства устанавливает последствия неисполнения обязательства той или иной стороной в рамках задатка, - рассказал юрист. - По общему правилу, если покупатель не исполняет договор или не может исполнить по своей вине, задаток остается у продавца, а если продавец не исполняет или не может исполнить по своей вине, то задаток возвращается в двукратном размере. Закон предусматривает для сторон право самостоятельно урегулировать неуказанные в законе условия".

Что же касается случаев, когда покупатель внес задаток, но получил от банка отказ в ипотечном кредите, то, как пояснил член АЮР, задаток вернуть нельзя. Деньги останутся у продавца. "Однако, если в договоре было указано о возврате задатка в случае отказа в ипотеке, вернуть можно. Последствия зависят от условий договора", - рассказал Коба Оржония.

В качестве примера он привел одно из недавних судебных решений в Псковской области. Там суд взыскал с покупателя 10 тысяч рублей в качестве неустойки за отказ от покупки. Причиной разрыва сделки стал отказ в кредите.

Как рассказали в объединенной пресс-службе судов Псковской области, истец обратилась в суд с иском к ответчику о взыскании неустойки в размере более 500 тысяч рублей по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка, в связи с отказом от покупки.

"Судом установлено, что в июле 2020 года между сторонами заключен договор купли-продажи дома и земельного участка, стоимостью более 1,5 миллионов рублей, - сообщили в пресс-службе. - Условиями договора предусмотрено, что полный расчет между сторонами производится в течение четырех месяцев после подписания договора. Покупателем расчет осуществляется ипотечными денежными средствами с перечислением на банковский счет продавца. В случае отказа от приобретения имущества, покупатель выплачивает продавцу неустойку в размере 30 процентов от суммы по договору купли-продажи".

Так что, строго говоря, истцы требовали то, что положено по договору. Однако суд смягчил участь истца, признав договоренности излишне жесткими.

"При определении размера неустойки учитывалось, что период фактического нахождения имущества во владении и пользовании ответчика менее одного месяца, переход права собственности на имущество не зарегистрирован, а отказ от сделки сделан в период, когда срок оплаты покупки по условиям договора не наступил, а значит не наступила еще и обязанность ответчика оплатить приобретенное имущество, - поясняют в объединенной пресс-службе. - Признав, что предусмотренная сторонами неустойка составляет более 500 тысяч рублей и является явно несоразмерной последствиям нарушенного обязательства, суд пришел к выводам о снижении ее размера. Так как в результате отказа ответчика от исполнения сделки не наступило ухудшения имущественного положения истца, суд принял решение о частичном удовлетворении исковых требований и взыскал с ответчика в пользу истца неустойку в размере 10 тысяч рублей".

Иными словами: покупатель, услышав в банке "нет", и задаток не вернет, и рискует заплатить неустойку. Однако размер неустойки не должен быть кабальным. Любой договор должен быть справедливым. Несправедливые пункты можно отменить через суд.