ЕСПЧ: Права нового собственника жилья не должны нарушаться членами семьи бывшего владельца

Суд отметил, что в России нет четкого регулирования отношений между новым собственником жилья и членами семьи его предыдущего владельца, а госреестр недвижимости не позволяет проверить наличие таких обременений

В комментарии «АГ» адвокат заявительницы жалобы Ольга Егорова выразила надежду, что постановление ЕСПЧ не только поможет всем покупателям вторичного жилья защитить свои права, но и повлечет разработку изменений в текущее законодательство, устанавливающих прозрачные, конкретные и справедливые правила игры для всех участников сделок по покупке жилья.

15 января ЕСПЧ принял Постановление по делу «Копыток против России», заявительница по которому жаловалась на нарушение ее права собственности сохранением у членов семьи предыдущего собственника права на пользование приобретенной ею квартирой.

В сентябре 2007 г. жительница Липецка Алла Копыток подписала договор купли-продажи квартиры. Продавец Е. действовала от имени себя и своей несовершеннолетней дочери М. В договоре имелась формулировка, что предмет сделки не находится в залоге, не обременен какими-либо правами третьих лиц, судебными спорами или арестом. По условиям продавцы также гарантировали, что в квартире нет лиц, сохраняющих право пользования ею, а также лиц, над которыми назначена опека или попечительство.

Сама квартира была выделена Е. и ее супругу в качестве социального жилья еще в 1979 г. Семейная пара проживала в ней со своими четырьмя детьми. Впоследствии два их сына были приговорены к длительным срокам лишения свободы и до сих пор отбывают наказание. Одна дочь уехала на обучение в другой регион России. Таким образом, в квартире остались Е. и ее младшая дочь М., которые в 2006 г. стали единственными владельцами после приватизации. Остальные дети Е. письменно отказались осуществлять свое право на получение доли в приватизированной квартире.

Поскольку продавец препятствовала своевременной государственной регистрации договора купли-продажи жилья и продолжала проживать в квартире, Алла Копыток попыталась в судебном порядке признать свое право собственности на жилье. Однако Е. подала встречный иск, в котором утверждала, что не смогла выехать из квартиры из-за незавершенности сделки по покупке новой квартиры для нее и ее дочери.

В апреле 2008 г. Октябрьский районный суд г. Липецка отклонил встречный иск и вынес решение, которым признал право собственности истицы на спорное имущество. Через семь месяцев после этого Алла Копыток смогла зарегистрировать право собственности на квартиру.

Впоследствии она предъявила в суд иски к бывшей собственнице квартиры и членам ее семьи, добиваясь прекращения их права пользования квартирой, аннулирования регистрации их проживания по этому адресу и их выселения. В апреле 2009 г. Октябрьский районный суд удовлетворил требования частично. Суд признал прекращение права Е. и ее младшей дочери на пользование спорной квартирой, однако отклонил аналогичные исковые требования в отношении других членов семьи. Вышестоящая инстанция поддержала это решение.

В связи с этим Алла Копыток обратилась в Европейский Суд с жалобой, в которой ссылалась на нарушение ее права беспрепятственного пользования собственным имуществом, так как национальные суды признали права посторонних лиц на бессрочное пользование ее жильем. Она указала, что вынуждена мириться с возможным присутствием посторонних лиц в ее квартире. Свою правовую позицию заявительница обосновала ст. 8 Европейской конвенции по защите прав человека и основных свобод, а также ст. 1 Протокола № 1 к Конвенции. Женщина просила присудить ей 100 тыс. евро в качестве компенсации материального и морального вреда, а также 7,4 тыс. евро судебных и почтовых расходов.

В возражениях на жалобу Правительство России утверждало об отсутствии нарушения ст. 8 Конвенции, поскольку на тот момент в собственности заявительницы была и другая квартира в Липецке. Кроме того, российское правительство полагало, что Алла Копыток не исчерпала эффективные внутренние средства правовой защиты, поскольку ей следовало в судебном порядке признать недействительной сделку купли-продажи жилья на основании ст. 178 ГК РФ и вернуть уплаченные ею денежные средства.

При этом государство-ответчик отметило справедливый характер национального судопроизводства, сославшись на Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 14 от 2 июля 2009 г., согласно которому переход права собственности к другому лицу не прекращает право постоянного пользования ею иными лицами по причине их отказа принять участие в приватизации. Со ссылкой на конституционное право на жилище, в том числе бывших осужденных, Правительство РФ отметило, что ЕСПЧ не должен выступать в качестве «суда четвертой инстанции», рассматривая обстоятельства дела и толкуя национальное законодательство.

Также государство-ответчик отметило, что гражданка не представила договор о юридических услугах с ее представителем, в связи с чем отсутствует правовой повод для присуждения требуемой компенсации.

В возражениях на доводы государства-ответчика Алла Копыток пояснила, что жила вместе с мужем и детьми в квартире, которую она купила у Е., а другая квартира, на которую ссылалось правительство, была занята ее матерью. Кроме того, заявительница отметила, что в апреле 2008 г. суд удовлетворил ее иск о признании права собственности на спорное жилье. Она указала, что даже если бы суд признал сделку недействительной, потраченные деньги нельзя было бы вернуть, так как прежняя собственница потратила их на приобретение новой недвижимости, в которой могут проживать ее взрослые сыновья после своего освобождения из мест лишения свободы.

Также заявительница указала, что Постановление Пленума ВС № 14 от 2009 г. было опубликовано уже после вынесения судом решения по ее иску, а сам документ не является источником права, представляя собой набор разъяснений для нижестоящих судов. Единственно верное решение, по ее мнению, изложено в ст. 292.2 ГК РФ, предусматривающей прекращение права пользования жильем бывших членов семьи после смены собственника квартиры.

Изучив обстоятельства дела, ЕСПЧ заключил, что жалоба Аллы Копыток затрагивает особый вид российского имущественного права, которое возникло при передаче квартиры из государственной собственности в частную. Суд отметил, что право пользования жильем, принадлежащим членам семьи, не получившим выгоды от приватизации, целесообразно закрепить в сфере социальной политики с целью защиты прав социально незащищенных граждан и профилактики бездомности.

Таким образом, при рассмотрении дела Европейскому Суду необходимо было определить соблюдение принципа законности и наличия справедливого баланса между защитой права собственности и публичным интересом, который нельзя достичь чрезмерным обременением собственника.

Суд указал, что российское законодательство никак не конкретизирует формулировку «если иное не установлено законом», содержащуюся в ст. 292 ГК РФ. Так, ч. 4 ст. 31 ЖК РФ регулирует иную ситуацию, связанную с распадом семейных отношений между текущим собственником жилья и бывшими членами его семьи, а не со сменой собственника. Также ЕСПЧ отметил, что перед подписанием договора купли-продажи заявительница полагала, что трое взрослых детей продавца больше не проживают в квартире, ей также были предоставлены копии их письменного согласия на приватизацию жилья матерью и младшей сестрой с отказом использовать это право от своего имени.

Кроме того, российский государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним не содержит сведений, благодаря которым потенциальный покупатель мог бы убедиться в отсутствии прав третьих лиц на жилье или иных его обременений. В связи с этим Европейский Суд сослался на Постановление КС от 24 марта 2015 г. № 5-П, выявившее отсутствие четкого правового регулирования правоотношений между бывшими членами семьи относительно пользования жильем и нарушение права собственности нового собственника.

С учетом указанных обстоятельств ЕСПЧ пришел к выводу о нарушении справедливого баланса между публичным и частным интересами и чрезмерном бремени, возложенном на заявительницу. Кроме того, Суд отметил, что спорная квартира, в которой проживали заявительница и ее семья, была ее «жилищем» по смыслу ст. 8 Конвенции. Поэтому совместное использование одного жилья наряду с чужими людьми, независимо от благоразумности их поведения, противоречит вышеуказанной статье Конвенции. Однако из-за отсутствия попыток кого-либо из троих взрослых детей бывшего собственника каким-либо образом заявить о своих правах на жилье ЕСПЧ отказался признать нарушение ст. 8 Конвенции. Таким образом, Европейский Суд признал только нарушение ст. 1 Протокола № 1 к Конвенции и присудил Алле Копыток компенсацию материального и морального вреда, а также всех издержек в размере 6,5 тыс. евро.

Интересы заявительницы в Европейском Суде представляла адвокат КА «Ваш адвокат» Ольга Егорова. В комментарии «АГ» она высказала удовлетворение решением: «Отрадно, что ЕСПЧ согласился с нашей позицией, высказанной в российских судах при рассмотрении дела моей доверительницы, и абсолютно справедливо указал на отсутствие законодательного регулирования в виде правового механизма регистрации в реестре недвижимости лиц, имеющих право бессрочного пользования квартирой, что препятствует покупателю недвижимости, проявившему разумную осмотрительность, обладать указанной информацией».

По ее словам, сложившаяся в российских судах позиция приоритета защиты прав бывших членов семьи предыдущего собственника в ущерб правам текущего собственника фактически признана неприемлемой. «Именно это и было основной целью при обращении в Европейский Суд, и мы ее достигли», – отметила Ольга Егорова.

По мнению адвоката, постановление ЕСПЧ является судьбоносным для всех покупателей жилья на вторичном рынке: «Благодаря ему однозначно будет скорректирована правоприменительная практика в силу международных обязательств РФ». Ольга Егорова также выразила надежду на разработку законодателем изменений в нормативные правовые акты в данной сфере, устанавливающих прозрачные, конкретные и справедливые правила игры для участников сделок по покупке жилых помещений, исключив риск приобретения дорогостоящего «кота в мешке».

Зинаида Павлова