ВС пояснил нюансы взимания платы за аренду земельных участков в Москве

Суд подчеркнул, что правило о взыскании арендной платы за участок с более чем одним ВРИ, определяемой на основании максимального значения кадастровой стоимости, не распространяется на случаи использования земельного участка под вспомогательный вид деятельности

По мнению одного эксперта «АГ», Верховный Суд дал явный сигнал о том, что госорганы не могут требовать повышенной арендной платы, если такое требование является необоснованным и нарушает баланс частных и государственных интересов. Другая отметила имеющуюся в настоящее время неопределенность в соблюдении требований действующего законодательства при самостоятельном выборе вспомогательного вида разрешенного использования земельного участка, несмотря на соответствующее постановление КС РФ.

3 февраля Верховный Суд вынес Определение
№ 305-ЭС21-19336 по делу № А40-285960/2019, в котором рассмотрел вопрос взыскания с арендатора земельного участка в Москве арендной платы в повышенном размере за нецелевое использование земли.

В декабре 1994 г. Московский земельный комитет предоставил в аренду АО «Домостроительный комбинат № 2» (правопреемник АО «ПИК Индустрия») земельный участок сроком на 25 лет в целях производства железобетонных изделий для домостроения и строительства промышленного цеха, на участке расположены промышленные объекты арендатора. По условиям договора аренды участок предоставлялся без изменения функционального назначения «для эксплуатации зданий и сооружений предприятия», а арендодатель мог менять размер арендной платы в одностороннем порядке в случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы властями. По истечении срока арендных отношений действие договора возобновилось на неопределенный срок.

В апреле 2006 г. Правительство г. Москвы приняло постановление № 273-ПП, установив размер арендной платы за пользование участками в процентном отношении от их кадастровой стоимости. В соответствии с документом основными параметрами, влияющими на размер арендной платы за землю, являются вид деятельности арендатора и кадастровая стоимость земельного участка. В 2016 г. столичные власти определили среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС) в размере 8,7 тыс. руб./кв. м, такой показатель использовался при расчете арендной платы за арендуемый обществом «ПИК Индустрия» участок до 2019 г.

В 2018 г. Департамент городского имущества г. Москвы утвердил новый УПКС в размере 8,2 тыс. руб./кв. м для земельных участков, предназначенных для размещения производственных объектов, который следовало применять с 1 января 2019 г. Таким образом, арендатор должен был вносить плату за землю в размере, определенном исходя из указанных значений УПКС, установленных в отношении земель с видом разрешенного использования «для производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок».

В октябре 2018 г. Госинспекция по контролю за использованием объектов недвижимости г. Москвы провела проверку арендуемого «ПИК Индустрия» участка и выявила, что в одном из расположенных на нем зданий располагался офис банка ВТБ, обслуживающий в том числе работников арендатора. В связи с этим общество было привлечено к ответственности по ч. 1 ст. 6.7 КоАП г. Москвы. Далее Департамент городского имущества обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к арендатору о взыскании с него неосновательного обогащения на сумму свыше 31 млн руб. за период с октября 2018 г. по май 2019 г. и 459 тыс. руб. в качестве процентов за пользование чужими денежными средствами за период с августа по октябрь 2019 г. В иске отмечалось, что размер арендной платы следует начислять с применением ставки, установленной для участков земли, предназначенных для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения, с применением соответствующих УПКС. Таким образом, с ответчика полагалось взыскать, по мнению Комитета, разницу между предполагаемой арендной платой с учетом фактического использования (офисные здания делового и коммерческого назначения) и внесенной платой.

АСГМ удовлетворил исковые требования, а апелляция и окружной суд поддержали его решение со ссылкой на то, что «ПИК-Индустрия» использовало часть арендованного земельного участка с нарушением условий договора аренды. Это обстоятельство, сочли суды, влечет расчет платы за пользование участком с более чем одним видом разрешенного использования, который определяется за весь участок на основании максимального значения кадастровой стоимости.

Рассмотрев кассационную жалобу арендатора, Верховный Суд напомнил, что правовой режим земельных участков и объектов капитального строительства, неотъемлемой составляющей которого является разрешенное использование, определяется прежде всего нормативными актами публичного законодательства (в частности, правилами землепользования и застройки, в составе которых утверждены градостроительные регламенты). Именно неисполнение таких актов свидетельствует о нарушении правового режима использования земельного участка и объекта капстроительства.

Как отметила Судебная коллегия по экономическим спорам, указание в договоре аренды земельного участка, заключенном собственником здания в целях его эксплуатации, на назначение этого здания не может ограничивать последнего как в выборе иного основного вида использования, так и осуществлении вспомогательного по отношению к основному вида в рамках утвержденных градостроительным регламентом. В этом случае такое использование нельзя расценить как нарушение правового режима объекта капстроительства и, соответственно, земельного участка, занятого этим объектом. «Вопрос о том, должен ли собственник (правообладатель) земельного участка, реализовавший право самостоятельного выбора (в дополнение к основному виду разрешенного использования) вспомогательного вида его разрешенного использования, инициировать внесение в ЕГРН сведений, отражающих фактическое использование своих земельных участков, не был ранее урегулирован в законе, толковался судами и органами государственной власти по-разному», – отмечено в определении.

Как пояснил ВС, при решении вопроса о нарушении собственником здания, оформившим занятый им земельный участок на праве аренды, правового режима земельного участка нужно установить, противоречит ли осуществляемый вид деятельности и способ использования таких объектов их целевому использованию и видам разрешенного использования, закрепленным в нормативных актах. При этом арендатор, использующий участок по основному виду разрешенного использования, вправе осуществлять в своих объектах капстроительства на таком участке вспомогательный вид деятельности, предусмотренный градостроительным регламентом для данной территориальной зоны, а площадь объектов, используемых для этой деятельности, должна составлять не более 25% площади всех капитальных объектов. «Такая деятельность не свидетельствует об использовании участка не по целевому назначению или о несоответствии фактического вида использования целям предоставления участка, а также не влечет необходимости пересчета кадастровой стоимости земельного участка и арендной платы за него», – подчеркнул Суд.

ВС со ссылкой на федеральное и региональное законодательство, а также Постановление КС РФ от 16 октября 2020 г. № 42-П указал, что правило о взыскании годовой арендной платы за земельный участок с более чем одним видом разрешенного использования, определяемой на основании максимального значения кадастровой стоимости, не распространяется на случаи использования земельного участка под вспомогательный вид деятельности с соблюдением положений п. 3.3.5 Правил землепользования и застройки в г. Москве. «Выводы судов об использовании обществом земельного участка не по целевому назначению, с нарушением условий договора аренды и наличии оснований для взыскания с общества платы за пользование всем участком исходя из УПКС, установленного для земельных участков, предназначенных для размещения административных и офисных зданий, со ссылкой на п. 2.7 Постановления № 273-ПП не могут быть признаны обоснованными», – заключил Суд.

Верховный Суд добавил, что нижестоящие суды не исследовали значимые для дела обстоятельства, не дали оценку доводам ответчика и не исследовали представленные им доказательства, в частности о том, что арендатор продолжает использовать земельный участок, на котором расположены промышленные объекты и здание заводоуправления, в соответствии с предусмотренными договором аренды целями использования участка для производственной деятельности. Таким образом, ВС вернул дело на новое рассмотрение в АСГМ, которому, в частности, предстоит установить, имело ли место нарушение правового режима спорного участка земли, допустимо ли с учетом утвержденных градостроительным регламентом видов разрешенного использования (основных и дополнительных) осуществление офисной (банковской) деятельности в помещении здания, расположенного на спорном участке, привела ли передача в аренду помещения к изменению вида разрешенного использования здания и земельного участка и имеются ли основания для взыскания с арендатора дополнительной платы за пользование участком.

Адвокат MGP Lawyers Екатерина Алексеева заметила, что в настоящее время имеется неопределенность в соблюдении требований действующего законодательства при самостоятельном выборе вспомогательного вида разрешенного использования земельного участка, несмотря на Постановление КС № 42-П. «В рассматриваемом деле выводы судов нижестоящих инстанций и Верховного Суда РФ основаны на разных правовых позициях. С одной стороны, суд апелляционной инстанции говорит о том, что самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования, что вполне обоснованно. Однако суд не учел, что здесь речь идет об основном виде разрешенного использования, тогда как в рассматриваемом деле использовался вспомогательный вид. В свою очередь, Верховный Суд РФ правомерно учитывает Постановление № 42-П, в котором рассмотрен вопрос применительно именно к выбору вспомогательного вида разрешенного использования. Здесь необходимо отметить, что КС в своем судебном акте упоминает не просто собственника, а правообладателя земельного участка, к которым Земельный кодекс относит и арендаторов, а, следовательно, и арендатор вправе осуществлять использование земельного участка в соответствии с выбранным вспомогательным видом наряду с основным», – отметила эксперт.

По словам адвоката, правила землепользования г. Москвы определяют четкий перечень условий, при которых применение вспомогательных видов разрешенного использования не является нарушением. «Верховный Суд, проанализировав обстоятельства дела, правомерно установил отсутствие необходимости пересчета кадастровой стоимости земельного участка и арендной платы. Нормативными актами устанавливается разрешенный процент использования здания под вспомогательный вид разрешенного использования, что является рациональным и направлено на соблюдение как прав правообладателя земельного участка, так и интересов государства, общества. Пересчет арендной платы в отношении всего земельного участка из-за помещения в здании приведет к необоснованному изменению функционального использования и нарушению прав ответчика, тогда как ВС РФ обоснованно указано на необходимость детального анализа обстоятельств спора для принятия решения, которое бы отвечало принципам справедливости, обоснованности и разумности», – заключила Екатерина Алексеева.

По мнению партнера юридической фирмы Bolshakov&Partners Екатерины Котовой, определение создает новую судебную практику для арендаторов земельных участков. «Созданы предпосылки для того, чтобы оспаривать в суде доначисление арендной платы за земельный участок, если такое доначисление производится в связи с правомерным использованием арендатором земельного участка или объектов недвижимости на нем в соответствии со вспомогательным видом разрешенного использования земельного участка, даже если такое использование не указано среди целей предоставления земельного участка в аренду. Верховный Суд дал явный сигнал о том, что госорганы не могут требовать повышенной арендной платы, если такое требование является необоснованным и нарушает баланс частных и государственных интересов», – подчеркнула эксперт.

Зинаида Павлова