Жильцы против высоких цен: как сэкономить на «коммуналке» и отстоять свои права

Иллюстрация: Право.ru/Петр Козлов

Пленум Верховного суда в Постановлении № 22 от 27 июня 2017 года указал, куда уйдет платеж за "коммуналку", если человек не указал период оплаты, и сформулировал правила, по которым отключают газ или воду за неоплату. Пленум ВС объяснил, должен ли человек платить за вывоз мусора, если он жил в другом городе, и как поступить, если пришло две платежки от разных компаний. Мы объяснили эти правила на примерах судебных дел обычных жителей, а юристы дали свои советы.

1
Куда идут деньги за «коммуналку», если в платежке не указан период?

Если собственник не указал, за какой период он платит – деньги засчитываются в счет погашения долгов, по которым не истек трехлетний срок исковой давности, устанавливает п. 32 постановления Пленума Верховного суда № 22 от 27 июня 2017 года. Тем, кто хочет заплатить за конкретный срок, надо проследить, чтобы в платежке был напечатан именно он, или указать его самостоятельно.

Этого не сделал должник Валерий Сенчихин*, с которого ЖСК «Ритм» взыскивал около 100 000 руб. Сенчихин жаловался, что кооператив не учел некоторые его платежи: не зачел их в текущий период, а пустил на погашение более ранних долгов. Но суды заняли сторону кооператива и подтвердили, что так можно (решение Саратовского областного суда № 33-10053/2018).

2Нужно ли платить за содержание и ремонт общего имущества, если у владельца квартиры нет письменного договора с управляющей организацией?

Содержание общего имущества дома (лестничных клеток, чердаков и т.д.) оплачивается независимо от того, есть ли у собственника договор с управляющей организацией, устанавливает п. 12 Постановления Пленума ВС № 22. Это самое востребованное разъяснение, утверждает партнер ALT Litigation, доцент Финуниверситета при Правительстве РФ Сусана Киракосян. Раньше районные суды могли считать, что если нет договора - то не подтверждены договорные отношения, объясняет юрист. Но теперь у судов не осталось сомнений, что платить надо в любом случае. "Неправосудные решения все еще принимаются, но вышестоящие инстанции их отменяют", - поделилась Киракосян.

3
Когда могут отключить коммунальные услуги за неоплату?

За неоплату коммунальные услуги могут отключить, но сами по себе долги еще не повод, следует из п. 40 Постановления Пленума ВС № 22. Как говорится в этом пункте, действия исполнителя должны быть соразмерны нарушению, не выходить за разумные пределы, не нарушать прав и интересов других лиц, не создавать угрозу жизни и здоровью. Суды чаще всего встают на сторону собственников, даже если у них есть долги, отмечает старший консультант юрдепартамента
Alliance Legal CG

Alliance Legal Consulting Group

Федеральный рейтинг

II
группа
Уголовное право и процесс

III
группа
Разрешение споров в судах общей юрисдикции

III
группа
ГЧП/Инфраструктурные проекты

IV
группа
Банкротство

Профайл компании

×

Игнат Горнштейн. Он напоминает, что организации должны вести себя добросовестно, когда принимают решение отключить услугу. Горнштейн приводит в пример решение Оренбургского облсуда по делу многодетной семьи, которой отключили газ за неуплату.  Сколько именно они были должны, в решении № 33-7322/2017 не говорится. Но две инстанции согласились, что этот долг несопоставим с последствиями отключения. Ведь шестеро детей надо кормить, а для этого необходим газ. Таким образом, со ссылкой на п. 40 Постановления, суды встали на защиту жителей.

Организации также должны соблюдать порядок ограничения и приостановления оказания услуг. Если они его проигнорировали или пропустили сроки, то их действия можно признать незаконными. Это удалось Наталье Шелевой*, которой отключили водоотведение (канализацию). Она пожаловалась, что организация «Управдомус-ДВ» установила заглушки 11 июля 2018 года, а уведомила ее об этом только 16 июля, никакого акта не составлялось. Первая инстанция нарушений не увидела: долги действительно есть, а о предстоящем отключении Шелеву уведомили по интернету, и к тому же, отправили уведомление о долгах.

Но этого недостаточно, возразил Хабаровский краевой суд. По его мнению, «Управдомус-ДВ» не выполнил требования к процедуре отключения из Постановления Правительства от 06 мая 211 г. № 354. Он отправил уведомление о долге, но не написал, что через 20 дней неоплаты ограничит, а потом и отключит услугу. В деле нет доказательств, что Шелевой направляли это предупреждение, или что она прочитала сообщение в интернете, говорится в определении суда № 33-8790/2018. В итоге компании не удалось доказать законность отключения услуги.

4Как инициировать проверку после незаконного отключения коммунальной услуги? 

Отключение коммунальных услуг оценивают не только суды. Административная проверка может оказаться проще и быстрее. Для этого достаточно подать обычную жалобу в надзорный орган или через интернет-портал ГИС ЖКХ (обязательна регистрация на этом портале или "Госуслугах"), рассказывает Дмитрий Томко из
Амулекса

Национальная Юридическая Служба АМУЛЕКС

Федеральный рейтинг

III
группа
Семейное/Наследственное право

III
группа
Уголовное право и процесс

×

.  По его словам, проверку могут проводить органы госжилнадзора и муниципального жилищного контроля. Его они обнаружат нарушения, они выдадут предписание его устранить и накажут виновных, которым грозит административная ответственность, говорит Томко.

5Должен ли тот, кто не живет в квартире, платить за «коммуналку»? И можно ли здесь сэкономить?

За коммунальные услуги платят собственник, члены его семьи, в том числе бывший член семьи, которые сохраняет право пользования жилым помещением. 

Если собственник или другой человек временно не живет в квартире (например, переехали куда-то еще), это не освобождает их от обязанности оплачивать «коммуналку», разъясняется в п. 37 Постановления Пленума ВС № 22. Этот пункт применил Забайкальский краевой суд в деле № 33-1748/2018, где долги за квартиру взыскивала «Служба заказчика», а ответчики заявляли возражения. В частности, Геннадий Юрков* не хотел оплачивать вывоз мусора за то время, когда он жил в другом городе и учился там в университете. Но коллегия сочла этот довод необоснованным. Непроживание в квартире не освобождает от расходов, указали судьи. Долги можно было бы пересчитать по нормативам Правительства, потому что должник все-таки отсутствовал. Но для этого нужно было подать заявление, чего Юрков не сделал. Поэтому суд взыскал долги за вывоз мусора в полном объеме.

Иногда человек вынужден жить где-то еще не по своей воле. Семья Красновых* и Владимир Федоров* конфликтовали из-за комнаты в квартире: Федоров приобрел ее у прежнего владельца, а Красновы были с этим не согласны. Пока семья оспаривала куплю-продажу в суде, она занимала комнату, а покупателя туда не пускала. Но в итоге победил Федоров: суд признал сделку законной и обязал его вселить. Кроме того, новый владелец отсудил у Красновых 50 000 руб. неосновательного обогащения за то время, что они жили в его комнате (он рассчитал эту сумму исходя из средней ставки за наем комнаты в 10 700 руб.). Семья не осталась в долгу и потребовала у Федорова еще больше - 77 270 руб. Столько, по расчетам Красновых, они потратили на содержание комнаты за это время (приборов учета воды в квартире не было). И поскольку суд подтвердил, что Федоров – ее законный владелец, он должен компенсировать эту сумму, заявили они.

Первая инстанция отклонила это требование. Красновы знали, что комната принадлежит новому собственнику и он обязан за нее платить. Несмотря на это, они заняли ее и сами тратили на нее деньги. А значит, их нельзя вернуть, объяснил райсуд со ссылкой на на ч. 4 ст. 1109 Гражданского кодекса о неосновательном обогащении.

Но если владелец не живет в комнате и не пользуется коммунальными услугами – это еще не повод освободить его от оплаты, указал Санкт-Петербургский городской суд. Он напомнил, что собственники квартиры несут обязанности соразмерно своей доле. И каждый может требовать, чтобы с ним заключили отдельное соглашение и высылали ему отдельные платежки (п. 27 Постановления Пленума № 27). Пусть даже если Федоров этого не сделал – он должен заплатить расходы за содержание квартиры пропорционально своей площади, говорится в определении № 33-24003.

6
Пришли платежки от двух управляющих компаний – кому платить?

Постановление Пленума ВС № 22 отвечает, что делать человеку, который получил платежки одновременно от двух УК. Когда к работе приступила новая управляющая компания – надо платить в ее адрес, если есть заключенный договор управления многоквартирным домом. Если же собственник добросовестно не знал, что новая организация выбрана и платил старой – такая оплата считается правомерной, говорится в п. 36 Постановления. В этом случае компании должны разбираться между собой: новая может взыскать платежи со старой. Жильцов нельзя заставлять платить два раза, если управляющие компании спорят между собой.

Эту позицию применили суды в деле Валентины Колесниковой*, с которой взыскивал долги ЖСК «Сибиряк-2». Одну многоэтажку «поделили» две управляющих компании: «Сибиряк-2» занимался 1-9 подъездами, а «Наука» - 10-13. Осенью 2013 года на общем собрании жильцы решили, что «Сибиряк-2» должен заниматься эксплуатацией всего дома целиком. Это решение оспорили восемь жителей, в числе которых были члены ЖСК «Наука». Они подали в суд, но в 2014 году потерпели поражение.

Все это время Колесникова, которая жила в одном из последних подъездов, аккуратно платила в адрес ЖСК «Наука», с которым у нее был заключен договор. «Сибиряк-2» не досчитался этих денег и решить их отсудить. Первая инстанция приняла решение в его пользу, но апелляция ее исправила. В деле № 33-8063/2017 нет доказательств, что Колесникову вовремя уведомили о смене компании или предложили заключить новый договор. Она вела себя добросовестно и полностью оплачивала жилье и «коммуналку». Поэтому коллегия приняла решение в ее пользу. А «Сибиряку-2» судьи посоветовали отсудить спорные платежи у «Науки».

При появлении новой УК Горнштейн из Alliance Legal CG советует проверить, обоснованны ли ее претензии: например, письменно запросить копии протокола общего собрания собственников о ее выборе, договора с ресурсоснабжающими организациями об оказании коммунальных услуг, и договора на управление многоквартирным домом. Пока требования не подтверждены документально, собственник может платить прежней УК и хранить платежки, говорит Горнштейн.

Подобные истории отдают криминалом, считает Дмитрий Томко из «Амулекса»:  «Управляющая организация или ТСЖ должна быть только одна. Платежки от других лиц - повод незамедлительно задать вопрос об этом “феномене” главному государственному жилинспектору региона, а может даже, и органам предварительного следствия. В том числе - на предмет наличия в действиях или бездействии должностных лиц надзорных органов и органов местного самоуправления злоупотреблений, либо халатности».

7Какой тариф на обслуживание дома могут установить собственники? И когда его можно отменить?

Общее собрание собственников имеет право утвердить свой тариф на содержание, ремонт общего имущества в доме и прочие услуги. Но эта цифра не может быть произвольной – она должна быть разумной и экономически обоснованной, указывается в п. 16 Постановления Пленума ВС № 22. При этом обязательно учитывать предложение управляющей организации. Если этого не было сделано, она может оспорить новый тариф в судебном порядке. Примером может служить дело № 33-7433/2018, где Омский областной суд признал недействительным решение общего собрания собственников по иску «Управляющей компании «Доверие». Они заметно снизили тарифы. Но УК жаловалась, что этого недостаточно, чтобы покрыть все необходимые расходы, а значит, могут образоваться убытки. Размер оплаты даже ниже, чем рекомендованный администрацией Омска. Суд согласился с этими аргументами и отменил новый тариф. Его утвердили жители без учета мнения управляющей компании и расчета необходимых расходов, указала апелляция. 

Разъяснение Постановления работает в пользу управляющих компаний, говорит Киракосян из ALT Litigation. По ее словам, предложение делают после того, как осмотрено общее имущество дома, выявлены дефекты, составлена профессиональная смета. Ориентиром выступает Минимальный перечень услуг и работ, утвержденный постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 № 290, рассказывает Киракосян.

8Как подтвердить, что коммунальные услуги не оказывались или оказывались некачественно (например, из крана текла едва теплая вода вместо горячей)?

По общему правилу, это подтверждается актом исполнителя о нарушении качества или слишком долгом перерыве, либо актом непредоставления или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества. Но если этих документов нет, п. 22 Постановления Пленума ВС № 22 разрешает любые другие доказательства, например, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, заключение эксперта. 

Но не всякие документы суд примет, предупреждает Киракосян. Нельзя предъявлять в качестве доказательств жалобы в надзорные органы (ГЖИ, прокуратуру), коллективные претензии в управляющую организацию, показания членов семьи. Не подходят и коллективные акты собственников, которые составлены по другим спорным вопросам или получены через долгое время после того, как предоставлялась некачественная услуга, говорит Киракосян со ссылкой на решение Омского облсуда № 33-2160/2018.