Защищать права участников долевого строительства предлагается нерыночными механизмами

В Госдуму внесен пакет поправок, касающихся ранее принятых изменений в правовом регулировании долевого строительства, вступающих в силу 1 июля

Адвокаты сдержанно оценили предлагаемые новеллы в Закон об участии в долевом строительстве, отметив, что они могут дать небольшой положительный результат в попытке снизить рост цен на строящееся жилье по новым правилам долевого строительства, однако тенденцию роста цен на строящуюся недвижимость это не остановит. В то же время эксперты единодушно поддержали поправки в Закон о банкротстве, уравнивающие в правах граждан – приобретателей жилых и нежилых помещений.

26 марта в Госдуму внесен пакет законопроектов, направленных на защиту прав участников долевого строительства объектов недвижимости. Два проекта касаются поправок в Закон об участии в долевом строительстве и разработаны, как указано в пояснительных записках, «в целях недопустимости существенного удорожания объектов долевого строительства». Третьим проектом предлагаются изменения в Закон о банкротстве с целью устранения нарушения прав отдельных категорий граждан-дольщиков при банкротстве застройщика.

Поэтапный доступ застройщиков к эскроу-счетам

Сейчас ч. 6 ст. 15.5 Закона об участии в долевом строительстве допускает расчеты со счета эскроу, на котором аккумулируются денежные средства, внесенные участниками долевого строительства, после представления застройщиком уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости и сведений из ЕГРН, подтверждающих госрегистрацию права собственности. «Иначе говоря, весь период строительства эти средства фактически заморожены, что не будет способствовать снижению цен на строительство, – пояснил «АГ» действующую норму адвокат АП Ленинградской области Станислав Изосимов. – Такое положение как минимум не совсем разумно».

Законопроект № 674837-7 позволяет уйти от столь жесткой конструкции. Это своего рода «контрреформа» в сфере долевого строительства, поскольку с 1 июля 2019 г. все новостройки должны будут возводиться на кредитные средства уполномоченных банков. Такая система, называемая проектным финансированием, не позволит застройщикам получать беспроцентные средства дольщиков – их деньги будут храниться до окончания строительства на специальных эскроу-счетах.

Законопроект допускает возможность поэтапных расчетов со счета эскроу по мере завершения промежуточных этапов строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, подтвержденного актом приемки-передачи работ, на основе принципа пропорциональности. Определение перечня этапов, в результате которых возникает право застройщика на перечисление ему части денежных средств со счета эскроу, предлагается возложить на Минстрой России.

«Таким образом, застройщики смогут оплачивать конкретные этапы строительства из средств, внесенных участниками долевого строительства. Это сократит долговую нагрузку первых и должно уменьшить себестоимость строительства, что в свою очередь окажет влияние на цены строящегося жилья», – пояснил Станислав Изосимов.

Адвокат АБ «Синум АДВ» Дмитрий Салмаксов напомнил, что это не первая попытка корректировки законодательства в части поэтапного доступа к эскроу-счетам, однако ранее в принятии соответствующих поправок было отказано в связи с сопротивлением профильного ведомства. «Основной проблемой в урегулировании этого вопроса Минстрой называет отсутствие должной компетенции у банков. Скорее всего, речь идет о проверке объема выполненных застройщиком работ и их качества по каждому этапу как основания к открытию доступа к части денег, соответствующих выполненному объему, хранящихся на эскроу-счете», – отметил он.

Регулирование ставки по целевым кредитам

Законопроект № 674874-7 касается изменений в п. 4 ст. 2 Закона об участии в долевом строительстве. Согласно действующей редакции целевой кредит – это кредит или заем на строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости в соответствии с условиями договора, заключенного между застройщиком и кредитором (например, банком), которые могут быть использованы только на соответствующие цели. При этом он не должен превышать 20% от планируемой стоимости строительства, указанной в проектной декларации по каждому из выданных разрешений, при условии, что проценты по такому займу не превышают действовавшую на дату заключения договора займа ключевую ставку Центробанка, увеличенную на 2%.

Как указано в пояснительной записке, устанавливая с 1 июля новые правила на рынке долевого строительства и включив в качестве агентов и фактических гарантов строительства определенные кредитные организации и определив их перечень, государство допустило возникновение дисбаланса в указанных правоотношениях, который, по мнению разработчиков поправок, приведет к существенному снижению темпов строительства и доступности жилья.

Выходом из сложившейся ситуации, полагают авторы поправок, должно стать создание механизма, предусматривающего установление ограничений для субъектов соответствующих правоотношений, направленного на установление баланса интересов всех субъектов правоотношений, прежде всего граждан – участников долевого строительства.

Предлагаемые дополнения в указанную норму определяют максимальный размер ставки по целевому кредиту до уровня ключевой ставки Центробанка плюс 1%. «Целью законопроекта также является попытка сгладить последствия реформы долевого строительства, – отметил Станислав Изосимов. – Несомненно, новые правила долевого строительства приведут к росту цен. Установление максимальной процентной ставки по целевым кредитам является попыткой нерыночными мерами снизить цены на жилье, которое будет строиться по нормам новой редакции Закона об участии в долевом строительстве с 1 июля».

Эксперт добавил, что, насколько введение ограничений по максимальному проценту на целевой кредит действительно сможет снизить рост цен для конечного потребителя, сказать трудно.

В свою очередь Дмитрий Салмаксов назвал инициативу об ограничении процентной ставки по целевым кредитам «поверхностной». «В условиях рыночной экономики нельзя на государственном уровне обязывать участников рыночных отношений, к которым также относятся банки, работать в убыток. Такая инициатива требует более глубокой проработки вопроса с привлечением государства посредством субсидирования банков (в виде частичной компенсации процентов), включенных в список уполномоченных на выдачу целевых кредитов застройщикам», – полагает он.

По мнению эксперта, проекты поправок в Закон об участии в долевом строительстве появились вследствие широко обсуждаемой темы о повышении стоимости жилья из-за введения проектного финансирования строительства за счет кредитных средств банков: о неизбежном росте цен на 15–20% заявляла значительная часть участников рынка. «При этом одной из причин повышения цен указывалась невозможность использовать деньги дольщиков в строительстве», – добавил Дмитрий Салмаксов.

Снятие ограничения площади нежилого помещения

Поправки в Закон о банкротстве (законопроект № 674870-7) направлены на устранение ограничений, нарушающих права отдельных категорий лиц – участников долевого строительства.

В действующей редакции подп. 3.1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве устанавливается следующая норма: «Требование о передаче машиноместа и нежилого помещения – есть требование участника строительства – физического лица о передаче ему на основании возмездного договора в собственность машиноместа или нежилого помещения в многоквартирном доме, которые на момент привлечения денежных средств или иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию. При этом для целей указанного в настоящем подпункте определения под нежилым помещением понимается нежилое помещение, площадь которого не превышает 7 кв. м».

Как пояснил Станислав Изосимов, исходя из данной нормы, если дольщику подлежит, согласно условиям ДДУ, передача нежилого помещения площадью более 7 кв. м, то такое требование в силу ст. 201.9 Закона о банкротстве будет относиться к четвертой очереди, а не к третьей, когда площадь нежилого помещения составляет менее 7 кв. м. «Очевидно, что нежилые помещения такой маленькой площади крайне редко являются предметом передачи. В таком случае существование указанной нормы лишено смысла», – отметил он.

Эксперт добавил: разработчики поправок справедливо отметили, что подобное ограничение ставит в неравное положение участников долевого строительства, разделяя их правовой статус в зависимости от того, сколько квадратных метров недвижимости было приобретено, что является прямым нарушением ст. 19 Конституции РФ, предусматривающей равенство всех перед законом вне зависимости от обстоятельств.

Поправками предлагается исключить указание на 7 кв. м: «Таким образом, усиливается защита граждан – участников долевого строительства, так как в случае принятия поправок их требования по передаче нежилых помещений будут относиться в случае банкротства застройщика к третьей очереди, независимо от площади нежилых помещений, подлежащих передаче», – резюмировал Станислав Изосимов.

Дмитрий Салмаксов также полагает, что данные поправки заслуживают одобрения. «Тут может идти речь не только о поддержании делового климата, но и о защите прав граждан, которые приобрели апартаменты, и в случае банкротства застройщика существующие ограничения не позволяют включить требования таких лиц в реестр о передаче жилых помещений», – подчеркнул он.

При этом адвокат напомнил, что 19 февраля Верховный Суд РФ в Определении № 4-КГ18-92, о котором ранее писала «АГ», указал, что после введения процедуры банкротства в отношении застройщика предъявлять такие требования можно только в арбитражный суд, который должен трансформировать их в денежные и залоговые – «с потерей любых надежд на получение своего апартамента от застройщика», как добавил эксперт.

В целом адвокаты сошлись во мнении, что внесение поправок в Закон об участии в долевом строительстве может дать небольшой положительный результат в попытке снизить рост цен на строящееся жилье по новым правилам долевого строительства, однако тенденцию роста цен на строящуюся недвижимость это не остановит.

Поправки в Закон о банкротстве, полагают они, фактически уравняют права граждан-дольщиков при банкротстве застройщика, исключив зависимость от того, жилое или нежилое помещение подлежит передаче им после завершения строительства, и это можно только приветствовать.