Законодательство о госрегистрации недвижимости ожидают масштабные изменения

Поступивший в Госдуму законопроект предусматривает, в частности, упрощение регистрационных процедур, включая сокращение сроков регистрации ДДУ, а также запрещает создание сайтов по перепродаже сведений из ЕГРН

По мнению одного из экспертов, изменения направлены, скорее, на доработку и уточнение действующего закона и не предполагают революционных изменений. Другая считает, что проект восполняет пробелы, выявленные правоприменительной практикой. Третий убежден, что в результате принятия поправок выиграют все лица, связанные с этой сферой, в том числе пользователи госуслуг – граждане и организации.

26 мая в Госдуму поступил разработанный правительством проект изменений в Закон о государственной регистрации недвижимости, а также в законодательство в сфере кадастрового учета и госрегистрации прав (№ 962484-7).

Содержание поправок

Документом, в частности, предусмотрены полномочия госучреждений в сфере государственной регистрации прав и кадастрового учета, подведомственных органу госрегистрации прав. «Такой подход представляется наиболее удобным для пользователей услуг, поскольку из федерального закона будет следовать, кто (орган регистрации прав или учреждение) осуществляет конкретные функции и полномочия и чьи действия при необходимости можно обжаловать (кого привлекать в качестве ответчика при возникновении судебного спора)», – отмечается в пояснительной записке.

Детализированы отношения между указанным учреждением, МФЦ и Росреестром по приему документов (в частности, перевод «бумажной» документации в электронный формат). Проект предусматривает, в том числе, возможность приема ряда заявлений в электронном виде через портал государственных и муниципальных услуг, причем без подписания усиленной квалифицированной электронной подписью правообладателя.

Поправки также обязывают органы власти и муниципалитеты представлять электронные документы в целях осуществления государственного кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость, а также удостоверять равнозначность последних бумажной документацией.

В соответствии с проектом можно будет зарегистрировать договор аренды части здания (сооружения) без представления технического плана на них. До 2025 г. планируется продлить срок действия положений, регламентирующих особенности кадастрового учета и госрегистрации прав на здания, сооружения и помещения, используемые Вооруженными cилами РФ, организациями Минобороны и органами ФСБ России.

Кроме того, в Закон о госрегистрации недвижимости планируется внести уточнения по поводу полномочий органа регистрации прав, состава сведений ЕГРН (в том числе кадастра недвижимости, реестра границ), а также о недопустимости создания интернет-сайтов, обеспечивающих возможность перепродажи сведений, содержащихся в Реестре. Планируется уточнить основания кадастрового учета и (или) госрегистрации прав на недвижимое имущество; перечень случаев, при которых кадастровый учет и госрегистрация осуществляются одновременно и по отдельности; расширить круг лиц, по заявлениям которых осуществляются указанные действия.

Также предлагается изменить процедуру внесения в ЕГРН сведений об изъятии объекта недвижимости – данную информацию планируется вносить не в реестр прав на недвижимость, а в кадастр недвижимости ЕГРН. Дело в том, что согласно ст. 56.6 ЗК РФ принятие решения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд допускается, в том числе, в отношении земельного участка, права на который не зарегистрированы, а также в отношении объектов недвижимости, права на которые возникли ранее.

Планируется дополнить ст. 15 Закона о госрегистрации ч. 9, устанавливающей, что в случае исключения из ЕГРЮЛ продавца как стороны сделки (например, в случае его ликвидации) регистрация сделки по отчуждению недвижимого имущества осуществляется на основании заявления другой стороны – покупателя, а также выписки из ЕГРЮЛ, подтверждающей факт ликвидации продавца как юрлица. Также предложен усовершенствованный порядок регистрации объектов надвижимости, входящих в имущественный комплекс предприятия. У таких объектов должны быть указаны кадастровые номера, используемые предприятием на праве, отличном от права собственности (например, праве аренды).

Из действующего законодательства планируется исключить требования о максимально допустимом размере машиномест, возможность образования которых в настоящее время определяется проектной документацией здания (сооружения). Сведения о машиноместе предлагается указывать в ЕГРН на основании технического плана, подготовленного в соответствии с проектной документацией здания (сооружения).

Кроме того, законопроект сокращает сроки госрегистрации договоров участия в долевом строительстве. Так, допускается государственный кадастровый учет помещений в здании собственниками данных помещений, если кадастровый учет здания был произведен до 1 января 2017 г. на основании заявления застройщика либо уполномоченного лица. Если на кадастровый учет до указанной даты поставлено хотя бы одно помещение в здании, предлагается разрешить кадастровый учет другого помещения в таком здании, даже если последнее не стоит на государственном кадастровом учете.

Проект также регулирует кадастровый учет и регистрацию помещений в жилом доме (жилом строении), если права на такое помещение были зарегистрированы до 1 января 2017 г. или если помещение является обособленным и изолированным, отвечая требованиям ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, предъявляемым к блокам в жилых домах блочной застройки. В ряде случаев предусмотрен порядок уведомления кадастровых инженеров о решениях, принятых регистрирующим органом, а также необходимость уведомления залогодателя и залогодержателя в случае погашения регистрационной записи об ипотеке.

Эксперты оценили поправки положительно

Партнер юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников в комментарии «АГ» отметил, что законопроект только внесен в Госдуму, и каким он станет за время обсуждений, говорить пока рано. «При первом рассмотрении представляется, что поправки скорее направлены на доработку и уточнение действующего закона с учетом наработанной практики его применения, не предполагая каких-либо революционных изменений», – полагает он.

По мнению эксперта, среди многочисленных уточнений можно особо выделить следующие: уточнение правового статуса учреждения, наделенного отдельными полномочиями в сфере кадастрового учета и регистрации недвижимости; сведений кадастра недвижимости об объектах; перечня лиц, наделенных полномочиями на обращение за госрегистрацией; сроков госрегистрации по отдельным случаям; возможность подачи документов в электронном виде без использования ЭЦП для выполнения ограниченного количества операций; определение порядка внесения в Реестр сведений и блокирования операций лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму.

«Следует отметить, что ст. 29 Закона предлагается дополнить пунктом, четко предусматривающим, что, если после приостановления процедур регистрации или кадастрового учета заявитель представил документы, но при этом причины приостановки так и не были устранены либо в указанных документах были выявлены новые основания для приостановления, орган регистрации не позднее чем в течение трех рабочих дней направляет заявителю уведомление о неустранении причин», – подчеркнул Николай Сапожников.

Он также добавил, что с учетом потребностей практики хозяйственного оборота можно приветствовать попытку законодателя предусмотреть возможность регистрации договоров аренды части здания в отсутствие технического плана такой части, а также исключить требования о максимально допустимом размере машиномест, о чем особо оговаривается в пояснительной записке. «При этом, например, формулировки законопроекта о недопустимости создания сайтов (за исключением официального), обеспечивающих возможность предоставления сведений, содержащихся в ЕГРН, представляются требующими уточнения. Полагаю, что любое ограничение свободного предложения услуг должно быть четко обоснованно и очерчено. В целом такую доработку важнейшего закона можно только приветствовать. Тем не менее важно, чтобы все его многочисленные положения прошли обсуждение и уточнение с участием профессионального сообщества, практикующего его ежедневное применение», –резюмировал Николай Сапожников.

Адвокат АП г. Москвы Анна Минушкина отметила, что законопроект вносит значительное количество правок и доработок в законодательство о госрегистрации недвижимости, а также восполняет выявленные правоприменительной практикой пробелы. В целом, считает она, поправки направлены на упрощение процедур регистрации недвижимости и государственного кадастрового учета.

По мнению эксперта, поправки, в частности, предусматривают сокращение сроков регистрации ДДУ. «Так, регистрация первого договора будет проведена в течение семи рабочих дней, все последующие договоры должны быть зарегистрированы в течение пяти рабочих дней, и в течение трех, если документы поданы в электронном виде. Во избежание нарушения сроков регистрации, возможно, потребуются дополнения относительно процедуры правовой экспертизы представленных документов, поскольку органы Росреестра Москвы и Московской области работают в плотном режиме, тогда как в некоторых других субъектах Федерации такой загруженности не наблюдается. Следовательно, сокращение сроков позволит сотруднику Росреестра приступить к экспертизе документов сразу после их поступления», – пояснила адвокат.

Анна Минушкина также обратила внимание, что благодаря поправкам ряд заявлений, не связанных с переходом и ограничением прав, можно будет подать через личный кабинет, без использования усиленной ЭЦП. В этом случае идентификация личности заявителя будет осуществляться через портал госуслуг. «Вместе с тем в силу поправок ЭЦП будет не нужна, если в сделке участвуют федеральные органы, органы власти субъекта или местного самоуправления – например, при регистрации договора аренды государственного или муниципального имущества. На мой взгляд, предложенный пакет изменений существенно упростит большинство процедур, поэтому его следует оценивать положительно. Расширение перечня услуг, которые могут быть получены в электронном формате, приведет к их доступности для большинства населения, что особо актуально в условиях пандемии», – заключила она.

По мнению директора юридической компании «КОНУС» Алексея Силиванова, те, кто помнят запуск единой системы госрегистрации прав на недвижимость 20 лет назад, прекрасно осведомлены об огромных очередях, неудобном документообороте и длительных сроках, которыми сопровождалась любая регистрация. «Многое из неуклюжего и ненужного документооборота (как, например, предоставление при каждой регистрации “свежих” планов БТИ) к сегодняшнему дню изжито. Однако прогресс не стоит на месте, цифровизация все глубже проникает во все сферы, поэтому предложенные поправки – прекрасный пример этой тенденции», – отметил он.

Эксперт добавил, что законопроект призван урегулировать механизмы электронного взаимодействия, включая межведомственное, а также отношения между органом регистрации и кадастровыми инженерами, сократить сроки кадастрового учета и регистрационных действий. «О серьезности закона свидетельствует объем изменений – 144 страницы. В результате все лица, связанные с этой сферой (включая потребителей госуслуг – граждан и юрлиц), только выиграют от их принятия», – подытожил Алексей Силиванов.