За переданный третьему лицу земельный участок кредитор вправе потребовать только возмещения убытков

Как указал Верховный Суд, оплата по ДКП сама по себе не свидетельствует о возникновении у покупателя права собственности на недвижимость

Один из экспертов заметил, что ВС в очередной раз напомнил участникам оборота о необходимости соблюдения «принципа внесения», согласно которому право собственности возникает у лица только с момента внесения соответствующей записи в реестр. Второй назвал определение важным с точки зрения политики, но не права. По мнению третьего, ВС обратил внимание на то, что определяющее значение для спора имеют несколько обстоятельств.

Верховный Суд вынес Определение № 48-КГ20-13-К7, в котором заметил, что невозможно требовать признания договора купли-продажи заключенным при передаче денег, если в последующем недвижимость не была зарегистрирована за покупателем.

Двойная продажа участка

10 мая 2011 г. между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска и Игорем Беленьким был заключен договор купли-продажи земельного участка, о чем 17 мая была внесена запись в ЕГРП. Впоследствии земля была разделена на насколько участков.

2 августа 2011 г. Игорь Беленький продал Игорю Макарову земельный участок категории «земли населенных пунктов». Государственная регистрация перехода права собственности на этот участок осуществлена не была.

29 августа 2011 г. Игорь Беленький продал ООО «Стройзаказчик» этот же земельный участок. Запись регистрации была внесена в ЕГРП 26 сентября 2011 г. Общество разделило участок на две части. В последующем земельные участки неоднократно продавались, в том числе ООО «Стаф» и ООО «Строительная компания «Каскад». При этом «Стаф» продало один земельный участок Ирине Белоусовой, которая затем подарила его Валерии Чигинцевой. Второй участок был подарен Маргарите Бутаковой, которая продала его ООО «Гринфлайт». По последнему участку имелись обременения по ипотеке в пользу ООО «Трест Магнитострой».

Суды встали на сторону первого покупателя

Только осенью 2018 г. Игорю Макарову стало известно о заключении 29 августа 2011 г. Беленьким со «Стройзаказчик» договора купли-продажи земельного участка, являющегося предметом заключенного между ними ДКП от 2 августа 2011 г., что повлекло нарушение его прав. После этого он обратился в суд с иском к Беленькому, Чигинцевой, «Стройзаказчик», СК «Каскад», «Гринфлайт» и попросил признать состоявшимся договор купли-продажи от 2 августа 2011 г., заключенный между ним и Беленьким. Истец также попросил признать за ним право собственности на земельные участки, образованные из этого участка, отменить записи о регистрации в ЕГРП на них.

В обоснование заявленных требований Игорь Макаров указал, что денежные средства в оплату стоимости спорного земельного участка в соответствии с п. 2.1 договора купли-продажи от 2 августа 2011 г. были переданы Игорю Беленькому в полном объеме при подписании договора, земельный участок передан покупателю до подписания договора путем его визуального осмотра сторонами и установления отсутствия обременений, то есть условия договора фактически исполнены сторонами. Государственная регистрация перехода права собственности по договору в Управлении Росреестра по Челябинской области после подписания договора произведена не была, поскольку истец в срочном порядке выехал за пределы Челябинска. По договоренности с Беленьким государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок должна была быть произведена позднее, дату они не согласовали.

Установив, что Беленький и Макаров согласовали все существенные условия договора, договор фактически исполнен, расчет произведен с продавцом по состоянию на дату заключения договора полностью, земельный участок от продавца к покупателю передан, суд признал договор от 2 августа 2011 г. заключенным. Удовлетворяя требования о признании права собственности на участки, образованные из земельного участка из договора, имеющего тот же юридический адрес, суммарную площадь и категорию земель, руководствуясь ст. 10, 218, 301  302, 550, 551, 556 ГК, разъяснениями, данными в п. 32, 57, 58 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суд пришел к выводу о том, что право собственности истца возникло на основании заключенного договора. При этом сторонами договора от 29 августа 2011 г. допущено злоупотребление правом, срок исковой давности по заявленным требованиям не пропущен.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами первой инстанции и их правовым обоснованием. Кассационный суд общей юрисдикции оставил решение нижестоящих инстанций без изменения.

«Трест МагнитоСтрой», «Гринфлайт», «Стройзаказчик», Валерия Чигинцева и Маргарита Бутакова обратились с кассационными жалобами в Верховный Суд.

Верховный Суд отменил решения нижестоящих инстанций

Рассмотрев дело, ВС заметил, что в силу ч. 2 ст. 68 ГПК признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств. Признание заносится в протокол судебного заседания. Признание, изложенное в письменном заявлении, приобщается к материалам дела.

Таким образом, указал Суд, по смыслу данной нормы признание факта, на котором сторона основывает свои требования, и освобождение ее от необходимости дальнейшего доказывания должны быть произведены всеми сторонами дела, права и законные интересы которых могут затрагиваться установлением данного факта. Однако данный факт признавался только ответчиком Игорем Беленьким.

Верховный Суд отметил, что материалы дела не содержат оригинала договора купли-продажи земельного участка от 2 августа 2011 г., ни одной из судебных инстанций договор представлен не был. Между тем ответчики, за исключением Игоря Беленького, неоднократно указывали на отсутствие оригинала договора, являющегося основанием иска.

Суд заметил, что с учетом возражений ответчиков относительно факта заключения договора в связи с отсутствием его оригинала в соответствии с правилом, установленным ч. 2 ст. 71 ГПК, для правильного разрешения дела подлежал представлению суду подлинник договора купли-продажи земельного участка от 2 августа 2011 г.

Кроме того, подчеркнул ВС, по делу неправильно определен круг ответчиков.

Верховный Суд указал, что в силу требований ст. 13 ГПК об обязательности судебных постановлений, ст. 210 ГПК об исполнении решения суда в совокупности с положениями п. 1 Постановления Пленума ВС от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении» решение должно быть исполнимым.

Так, дополнительным решением первой инстанции была погашена запись о праве собственности «Гринфлайт». Однако на момент вынесения решения запись о праве собственности общества на земельный участок уже была погашена в результате совершения сделки между «Гринфлайт» и «Трест Магнитострой», регистрации перехода права собственности на указанный земельный участок к «Трест Магнитострой», которое привлечено к участию в деле в качестве третьего лица. Таким образом, подчеркнул ВС, судом при вынесении решения о передаче в собственность Игорю Макарову земельного участка разрешен вопрос о правах на недвижимое имущество лица, не привлеченного к участию в деле в качестве ответчика.

Суд указал, что в соответствии с ч. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, действующего на момент заключения договора, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Аналогичные положения, заметил ВС, содержатся в ч. 3, 5 ст. 1 Закона о государственной регистрации недвижимости. Между тем, указал Суд, из материалов дела усматривается, что права на земельный участок за Игорем Макаровым никогда не регистрировались.

ВС указал, что, согласно положениям ст. 398 ГК, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, – тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Верховный Суд сослался на абз. 3 п. 26 Постановления Пленума ВС от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»: при отсутствии у должника индивидуально определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора, что не лишает кредитора права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением договора.

Таким образом, заметил ВС, из указанной нормы права и разъяснений Пленума Верховного Суда следует, что кредитор (Макаров) вправе требовать передачи земельного участка только в случае наличия его у продавца (Беленького).

Кроме того, Верховный Суд сослался на п. 58 и 59 Постановления Пленумов ВС и ВАС от 29 апреля 2010 г. № 10/22 и отметил, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, может быть удовлетворен в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с п. 1 и 2 ст. 6 данного Закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК.

ВС заметил, что сведений о владении Игорем Макаровым спорным земельным участком материалы дела не содержат, оплата денежных средств по договору сама по себе не свидетельствует о возникновении у истца права собственности на спорное имущество.

Более того, из материалов дела усматривается, что на земельном участке ведется строительство многоквартирного дома, то есть участок находится во владении иного собственника.

Таким образом, Верховный Суд отменил решения нижестоящих инстанций и направил дело в первую инстанцию.

Эксперты об определении

Адвокат, партнер АБ «КРП» Виктор Глушаков посчитал, что подоплека определения гораздо шире, чем формальная оценка обстоятельств дела и применение той или иной нормы права. «Практикуя в том числе в Челябинской области, могу сказать, что отмененные судебные акты наделали много шума в информационном пространстве региона. “Гринфлайт” – застройщик, который находился в процедуре банкротства, “Трест Магнитострой” – компания, выкупившая землю у застройщика, чтобы выполнить обязательства перед дольщиками. Решение Калининского районного суда г. Челябинска, отмененное ВС РФ, по сути, лишило “Трест Магнитострой” земельного участка, на котором уже находились недостроенные объекты. Описание указанных обстоятельств важно для понимания того, что судебный спор имел важное политическое значение для региона», – заметил Виктор Глушаков.

Эксперт отметил, что Верховный Суд рассмотрел дело очень подробно. «Выводы об отсутствии подлинника договора, отслеживание правовой судьбы участка – все это не характерно для высшей судебной инстанции, которая оценивает соблюдение норм закона, – подчеркнул он. – Верховный Суд принял очень важное решение. Но важное оно именно с точки зрения политики, а не права».

Юрист «Содружества Земельных Юристов» Юрий Водопьянов заметил, что Верховный Суд в очередной раз напомнил участникам оборота о необходимости соблюдения «принципа внесения». Согласно данному принципу, право собственности возникает у лица только с момента внесения соответствующей записи в реестр (из данного принципа есть исключения, однако приобретение имущества по договору к ним не относится). Данный принцип является одним из ключевых принципов ведения российского реестра прав на недвижимое имущество. Однако, указал юрист, одной из проблем, которые ему сопутствуют, является так называемый registration gap (период между заключением и исполнением договора и внесением соответствующей записи). Так, например, в период registration gap возможна двойная продажа (как в рассматриваемом деле) или гибель имущества.

«Вместе с тем отечественный оборот уже давно адаптировался к принципу внесения, и продавец получает деньги или доступ к деньгам только после государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. Таким образом, вынесение нижестоящими судами решений, противоречащих фундаментальному принципу ведения реестра, свидетельствует лишь об их девиантном характере и не обнажает каких-либо актуальных проблем в сфере оборота недвижимости», – посчитал Юрий Водопьянов.

Как заметил адвокат Forward Legal Данил Бухарин, ВС обратил внимание, что определяющее значение для спора имеют несколько обстоятельств. Во-первых, наличие оригинала договора купли-продажи. «В деле у суда имелась только копия договора. По одной лишь этой причине суды не могли прийти к выводу, что земельный участок был продан первому покупателю», – подчеркнул он.

Во-вторых, имеет значение кому из покупателей участок был фактически передан. «Из спора следует, что первый покупатель так и не стал владельцем земельного участка. При таких условиях первый покупатель мог бы требовать у продавца передать ему имущество, но только если у продавца такое имущество осталось бы в натуре. Однако поскольку продавец передал имущество второму покупателю, то первому остается только возможность требовать с продавца возмещения убытков», – заключил Данил Бухарин.