ВС уточнил нюансы рассмотрения споров о признании права на бывшую колхозную недвижимость

В частности, он указал, что при решении вопросов о об обоснованности заявления правопреемником колхоза требования в защиту титула без возврата владения, если оно им утрачено, нужно исследовать фактические обстоятельства, связанные с поведением истца и третьих лиц – граждан, проживающих в спорных объектах

По мнению одного адвоката, Верховный Суд разрешил вопрос о подходах при рассмотрении исков о признании права собственности на жилье, возникшее в «доперестроечное» время в период действия иного гражданского и жилищного законодательства. Другой отметил, что выводы ВС его удивили, но он поддерживает их, поскольку Суд, в частности, указал на то, что истец неверно выбрал способ защиты, а нижестоящие инстанции самостоятельно должны были определить обстоятельства, подлежащие доказыванию, и применимое право, даже если стороны не ссылались на необходимые нормы права.

13 октября Верховный Суд вынес Определение
№ 301-ЭС22-2640 по делу № А31-15546/2018, в котором разобрался в споре о признании права собственности правопреемника колхоза на жилые дома, возведенные до 1996 г.

Ранее на балансе колхоза «Дружба» в Костромской области числились жилые дома и квартиры в близлежащих деревнях, в которых проживали его работники. В 1992 г. колхоз был реорганизован в производственный кооператив «Дружба», а впоследствии – в одноименный производственный сельскохозяйственный кооператив. В 2008 г. кооператив был присоединен к ЗАО «Шунга», к которому по условиям передаточного акта перешло все имущество, находящееся на балансе присоединяемой организации. Спустя 12 лет ЗАО «Шунга» обратилось в суд с иском к администрации Шунгенского сельского поселения Костромского муниципального района Костромской области и администрации муниципального района о признании права собственности на указанное жилье или доли в нем.

В ходе судебного разбирательства администрация поселения признала иск. В свою очередь районная администрация в своем отзыве сообщила, что одна из спорных квартир находится в муниципальной собственности, в части остальных требований она оставила разрешение спора на усмотрение суда. Региональное правление Росимущества и областной Департамент имущественных и земельных отношений сообщили, что Российская Федерация и Костромская область не имеют правопритязаний на спорное имущество. Жильцы спорной недвижимости, привлеченные к делу в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, возражали против удовлетворения иска со ссылкой на то, что их семьи несколько десятилетий проживают в этих домах, содержат их, считают себя правомерными владельцами жилья. Они также подчеркнули, что спорные дома возводились и принадлежали колхозу «Дружба», а потом были переданы истцу, при этом сам иск был заявлен к ненадлежащим ответчикам.

Выслушав доводы участников разбирательства, суд признал за истцом право собственности на семь спорных домов и доли в двух жилых домах со ссылкой на инвентарные карточки учета основных средств, выписки из похозяйственных книг, а также передаточный акт от 2008 г. В остальной части иска, касавшегося муниципальной квартиры в муниципальной собственности и памятника архитектуры, который был построен в начале ХХ в., было отказано.

Суд указал, что большинство спорной недвижимости было построено колхозом «Дружба» до 1996 г., а истец является правопреемником прав и обязанностей одноименного кооператива. В ЕГРН отсутствуют сведения о правообладателях спорных объектов недвижимости; в реестры федеральной, государственной собственности Костромской области спорные объекты не включены, юридическим или физическим лицам на праве собственности не предоставлены. Кроме того, у жильцов спорных объектов в любом случае не могли возникнуть вещные права (права собственности) на жилье. Апелляция и кассация поддержали это решение.

Некоторые жильцы спорных домов направили кассационные жалобы в Верховный Суд, ссылаясь на нарушение нижестоящими судами норм материального и процессуального права. Рассмотрев дело, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС напомнила, что лицо, считающее себя собственником находящейся в его владении недвижимости, право на которую зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Такой иск удовлетворяется в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о госрегистрации прав на недвижимость и сделок с ним от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ.

«При этом собственник, не владеющий (утративший владение) вещью, в отсутствие договорных отношений с фактическим владельцем, вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения, – отмечено в определении. – Предъявляя иск о признании права собственности на объекты недвижимости, в том числе созданные до 1995 г., истец должен доказать, что право собственности на каждый спорный объект недвижимости возникло у него (его правопредшественника) по основаниям, предусмотренным законом, иными нормативными правовыми актами, это право подлежит судебной защите, а также фактическое владение спорным имуществом».

В этом деле, заметил ВС, суды исходили из того, что спорные дома были предоставлены третьим лицам (их родственникам) в связи с их членством (наличием трудовых отношений) в колхозе «Дружба» или последующем кооперативе, заключением с некоторыми из третьих лиц договоров найма и поднайма. Между тем в отсутствие в материалах дела документов, подтверждающих нахождение спорных жилых домов в собственности колхоза на момент его реорганизации в 1992 г. и передачу этих объектов в собственность кооператива, инвентарные карточки, выписки, передаточный акт 2008 г., в котором не поименованы переданные истцу жилые объекты (с учетом того, что с 1992 по 2008 г. часть жилых домов была передана проживающим в них гражданам в собственность, часть списана с баланса), не могут служить надлежащими доказательствами возникновения права собственности истца на жилые дома.

Как пояснил ВС, при решении вопросов о возможности признания сохранившимися обязательственных (договорных) отношений, возникших между правопредшественниками истца и жильцами спорных объектов, о сохранении истцом владения (в том числе опосредованного через нанимателей), а следовательно, об обоснованности заявления им требования в защиту титула без возврата владения, если оно им утрачено, нужно исследовать фактические обстоятельства, связанные с поведением истца (правопреемника колхоза) и третьих лиц – граждан в отношении спорных объектов. В том числе надо установить, насколько третьи лица, их семьи, владеющие домами более 30 или 40 лет, относились к имуществу как к своему, несли ли бремя содержания имущества либо относились к имуществу как полученному на время; какие действия в указанный период времени предпринимало общество «Шунга» (его правопредшественники) в отношении спорного имущества, свидетельствующие о сохранении интереса к нему; исполнял ли истец обязанности по его содержанию либо устранился от владения вещью.

С учетом того что между колхозом «Дружба» и гражданами возникли жилищные отношения, регулирование которых преимущественно осуществлялось по правилам Жилищного кодекса РСФСР 1983 г., для правильной квалификации отношений между истцом и гражданами, а также разрешения спора следует учесть положения соответствующего законодательства. Нужно также учитывать особенности правового режима отдельных видов жилищного фонда, прав и обязанностей нанимателей и наймодателей, основания для прекращения договоров найма, а также действовавшие в колхозе «Дружба» и кооперативе правила, согласно которым жилые дома могли быть переданы гражданам – членам данных организаций в собственность при реорганизации колхоза и при наличии иных условий, предусмотренных уставами этих организаций.

«Общество указало в качестве ответчиков по настоящему делу администрацию поселения и администрацию района, в том числе в отношении жилых домов, которые никогда в муниципальную собственность не передавались. Поскольку требование о признании права может быть заявлено к лицу, оспаривающему право истца, при этом муниципальный район и сельское поселение не претендуют на спорные дома, суду надлежало определить надлежащих ответчиков по делу с учетом того, что именно ответчики заинтересованы в исходе спора, в истребовании и надлежащем исследовании доказательств, вправе заявлять о применении исковой давности», – заключил ВС, который отменил судебные акты нижестоящих судов и вернул дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Адвокат КА Новосибирской области «Бойко и партнеры» Светлана Немчинова
полагает, что Верховный Суд разрешил вопрос о подходах при рассмотрении исков о признании права собственности на недвижимое имущество: «Несомненно, позиция ВС РФ очень интересна, поскольку в судебной практике часто возникает вопрос о принадлежности и основаниях возникновения права собственности на недвижимое имущество, особенно в том случае, когда иск предъявляется юрлицом, претендующим на права собственника, а не жильцом дома и не муниципалитетом».

По словам эксперта, определение ВС регулирует те отношения, которые возникли в «допереестроечное» время, в период действия иного гражданского и жилищного законодательства (ГК и ЖК РСФР), когда законодательство позволяло строительство хозяйственными обществами и товариществами, иными предприятиями производственных объектов и объектов культурно-бытового назначения хозяйственным способом за счет собственных средств с последующей приемкой их в эксплуатацию, после чего объекты ставились на балансовый учет. «Указанные обстоятельства позволяли признавать право собственности за лицом, правопреемником прав бывших колхозов и совхозов. Ситуация интересна позицией Суда, который встал на защиту жильцов спорных домов, поставив под сомнение права юрлица на спорные жилые объекты, указав на гарантии всем участникам спора защиту их прав, интересов, а также стабильность гражданского оборота. ВС также указал, что к таким спорам необходимо подходить индивидуально, исследовать фактические обстоятельства, связанные с поведением истца (правопреемника колхоза) и третьих лиц – граждан в отношении спорных объектов», – отметила Светлана Немчинова.

Она добавила, что ВС также указал на нарушение нижестоящими судами процессуальных и материальных норм права, заключающихся в том, что они формально подошли к разрешению спора, не установили, из какого правоотношения возник спор, какие нормы права подлежат применению при разрешении дела, не определили надлежащих ответчиков по спору, не исследовали правовой режим отдельных видов жилищного фонда, права и обязанности нанимателей и наймодателей, основания прекращения договоров найма, а также действовавшие в колхозе «Дружба» и кооперативе правила, в соответствии с которыми жилые дома могли быть переданы гражданам – членам данных организаций в собственность при реорганизации колхоза и при наличии иных условий, предусмотренных уставами этих организаций. «Я полностью согласна с выводами ВС, поддерживаю их, поскольку иначе ситуация похожа на произвол царских времен, когда дома вместе с проживавшими в них людьми переходили от одного барина к другому без учета прав и законных интересов проживавших в них лиц», – заключила адвокат.

Адвокат Нижегородской областной коллегии адвокатов Александр Немов отметил, что выводы Верховного Суда РФ его удивили, но он поддерживает их. «ВС указывает, что истец неверно выбрал способ защиты (неверное обоснование), однако он полагает, что нижестоящие инстанции самостоятельно должны были определить обстоятельства, подлежащие доказыванию, и применимое право, даже если стороны не ссылались на необходимые нормы права. Суд указал, что фактически истец истребует якобы свое недвижимое имущество из чужого незаконного владения. По этому иску подлежали привлечению фактические владельцы недвижимого имущества, со всеми правами, присущими ответчикам (в том числе и с правом заявления применения судом сроков исковой давности к требованиям). Более того, из определения ВС РФ следует, что администрация вообще никогда не имела никакого отношения к некоторым домам. При таких обстоятельствах подсудность иска относится вовсе к судам общей юрисдикции, а значит, дело было рассмотрено с нарушением правил подсудности», – заметил он.