ВС: управляющая компания имеет право на доступ в квартиру не только в случае аварии

Верховный Суд пришел к выводу, что представители УК имеют законное право на допуск в жилье для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в целях предотвращения аварийных ситуаций

Эксперты «АГ» положительно оценили выводы Суда. По мнению одной из них, воспрепятствование допуску УК в помещение для проведения контрольных мероприятий исключает ее возможность надлежащего исполнения своей обязанности, при этом с нее не снимается ответственность за негативные последствия, которые могут возникнуть в случае аварийных ситуаций. Другой эксперт полагает, что правовая позиция ВС согласуется с выводами Конституционного Суда.

7 мая Верховный Суд РФ вынес Определение № 4-КГ19-6 по спору между собственниками квартиры и управляющей компанией относительно предоставления сотрудникам последней доступа в жилье.

ООО «УК Вертикаль» обратилось в суд с иском к Игорю и Марии Исаевым о предоставлении доступа в их квартиру, расположенную в многоквартирном доме. Истец утверждал, что ответчики сделали в своей квартире перепланировку, которая могла изменить техническое и санитарное состояние внутриквартирного оборудования.

До обращения в суд управляющая компания безрезультатно пыталась истребовать у Исаевых документы о согласованности осуществленной ими перепланировки. Собственники жилья также отказались предоставить УК доступ в квартиру для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в целях надлежащего обслуживания инженерных систем дома.

Красногорский городской суд Московской области удовлетворил иск, обязав ответчиков обеспечить доступ в кухню и комнату спорной квартиры. Первая судебная инстанция сочла, что УК имеет право на осмотр внутриквартирного оборудования для предотвращения аварийных ситуаций. Свое решение суд обосновал ссылкой на положения ст. 31, 161 ЖК РФ, а также Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, (утв. Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354).

Впоследствии апелляция отменила решение суда и отказала в удовлетворении иска. Вторая инстанция исходила из отсутствия оснований для предоставления доступа в квартиру в целях осмотра кухни и комнаты, поскольку в указанных помещениях не было технического и санитарного внутриквартирного оборудования. Апелляция отметила факт отсутствия аварийных ситуаций и недоказанность УК наличия жалоб со стороны других жильцов дома на перепланировку спорной квартиры, что свидетельствовало об отсутствии нарушения чьих-либо прав.

Не согласившись с решением апелляционного суда, УК обратилась с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ, Судебная коллегия по гражданским делам которого сочла ее обоснованной.

Со ссылкой на ряд норм ЖК РФ и Правил пользования жилыми помещениями (утв. Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25) высшая судебная инстанция напомнила основные обязанности собственников жилых помещений в многоквартирном доме по содержанию и пользованию жильем. Верховный Суд отметил, что Правительство РФ устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами, которые обеспечивают, в частности, надежность многоквартирных домов, безопасность жизни и здоровья граждан, сохранность имущества.

Как пояснил Суд, содержание общего имущества дома включает в себя его осмотр, в том числе ответственными лицами, в целях своевременного выявления несоответствия состояния такого имущества требованиям законодательства, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан. В число лиц, имеющих право осмотра общего имущества, входит и управляющая компания, представители которой имеют право на допуск в жилье для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования, выполнения необходимых ремонтных работ и проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг. Такой допуск предоставляется им по мере необходимости, в заранее согласованное с жильцом время, не чаще одного раза в три месяца, а в случае ликвидации аварий – в любое время.

«Требования по осуществлению технического обслуживания и текущего ремонта носят обязательный характер, относятся как к зданию и сооружению в целом, так и к входящим в состав таких объектов системам инженерно-технического обеспечения и их элементам, внутриквартирному оборудованию и являются неотъемлемой частью процесса эксплуатации этих систем, оборудования, обеспечивающей его безопасность», – указано в тексте определения ВС.

В связи с этим Суд пришел к выводу, что у представителей УК имеется право требовать допуск в жилье в силу прямого указания в законе. Такое право не зависит от конкретных обстоятельств и продиктовано необходимостью профилактики и предупреждения аварийных ситуаций или возможных нарушений прав граждан в будущем. С учетом этого ВС отменил судебный акт апелляции и оставил в силе решение суда первой инстанции.

Адвокат АП г. Москвы Алина Емельянова поддержала выводы Суда. «Позиция ВС РФ представляется верной: управляющая компания в силу закона обязана осуществлять контроль за техническим состоянием внутриквартирного оборудования, поддерживать его в надлежащем состоянии. Воспрепятствование допуску УК в помещение для проведения контрольных мероприятий исключает ее возможность исполнять свои обязанности надлежащим образом, при этом с нее не снимается ответственность за негативные последствия, которые могут возникнуть в случае аварийных ситуаций», – пояснила эксперт.

Адвокат также обратила внимание на позицию апелляционного суда в той части, в которой он делает вывод об отсутствии нарушения прав истца и иных лиц действиями ответчиков. «Действительно, исследование вопроса о праве на иск является необходимым для вынесения обоснованного судебного акта. К сожалению, определение ВС РФ не содержит рассуждений по этому вопросу», – отметила Алина Емельянова.

Старший юрист корпоративной и арбитражной практики «Качкин и Партнеры» Ольга Дученко также согласилась с позицией ВС. Эксперт отметила, что она согласуется с выводами Конституционного Суда, который ранее пояснял, что допуск представителей УК в помещения направлен на поддержание в надлежащем состоянии внутриквартирного оборудования и качественное предоставление коммунальных услуг, обеспечивая при этом необходимый баланс интересов собственников (пользователей) помещений, лиц, предоставляющих коммунальные услуги, а также представителей контролирующих государственных органов (Определение Конституционного Суда РФ от 29 мая 2018 г. № 1239-О). Юрист выразила надежду, что разъяснения Верховного Суда приведут к единообразию судебной практики по данному вопросу.