ВС разобрался, нужно ли нотариальное удостоверение соглашения о долях на квартиру, купленную на маткапитал

Суд указал, что соглашение об определении размеров долей в праве общей собственности супругов и детей на жилое помещение не является сделкой по отчуждению общего имущества, нажитого супругами в период брака, а потому отсутствие нотариального удостоверения не препятствовало госрегистрации

Одна из экспертов посчитала, что дело демонстрирует стандартную ошибку, которую совершили сотрудники Росреестра: они дали ошибочную характеристику соглашению, которое предъявили супруги, и незаконно отказали в регистрации данного соглашения. Вторая заметила: в соответствии с действующим законодательством лицо, распорядившееся материнским капиталом с целью улучшения жилищных условий, обязано оформить жилое помещение, приобретенное в общую собственность такого лица, его супруга или супруги, детей, с определением размера долей по соглашению, при этом законодательство не содержит требования о нотариальном удостоверении такого соглашения.

Верховный Суд опубликовал Определение
№ 5-КАД22-35-К2 от 21 сентября, которым признал незаконным отказ Управления Росреестра в госрегистрации права собственности на квартиру в соответствии с соглашением об определении долей.

Супруги Ольга и Павел Балабановы приобрели квартиру, использовав для этого свои личные накопления, кредитные средства и маткапитал. 17 июля 2020 г. супруги, действуя в том числе в интересах своих несовершеннолетних детей, заключили соглашение об определении долей, по условиям которого в собственность двоих несовершеннолетних детей выделено по 1/40 доли в праве собственности на квартиру, остальные 19/20 доли остались в совместной собственности супругов. После этого супруги обратились в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации права собственности на квартиру в соответствии с названным соглашением, однако 29 июля Управление приостановило госрегистрацию в связи с отсутствием нотариального удостоверения соглашения об определении долей.

Тогда Павел и Ольга Балабановы обратились в Зеленоградский районный суд г. Москвы с административным исковым заявлением к Управлению Росреестра по г. Москве о признании незаконным решения о приостановлении госрегистрации права собственности на квартиру и возложении обязанности рассмотреть вопрос о государственной регистрации права. Рассмотрев дело, суд указал, что соглашение об определении размеров долей в праве общей собственности супругов и детей на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала и совместных средств супругов, должно быть нотариально удостоверено, а потому отказал в административном иске. Апелляция оставила решение первой инстанции в силе.

Кассационный суд с выводами нижестоящих судов не согласился и указал, что соглашение об определении размера долей не является сделкой по отчуждению общего имущества, нажитого супругами в период брака, и не требует нотариального удостоверения. В то же время кассация отметила, что оснований для отмены решений судов не имеется, поскольку представленное на госрегистрацию истцами соглашение об определении долей не направлено на оформление долей в общем имуществе между всеми правообладателями объекта недвижимости, приобретенного с участием средств материнского капитала.

После этого супруги Балабановы обратились в Верховный Суд. Изучив материалы дела, ВС отметил, что произведенная 25 апреля 2021 г. в ЕГРН запись о регистрации права собственности на квартиру не отменяла обязанности в срок оформить приобретенное жилое помещение в долевую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению.

Верховный Суд указал, что представленное истцами на государственную регистрацию соглашение направлено на оформление долей в общем имуществе между всеми правообладателями приобретенной с участием материнского капитала квартиры. Соглашение не является сделкой по отчуждению общего имущества, нажитого супругами в период брака, а потому отсутствие нотариального удостоверения соглашения не препятствовало его госрегистрации в соответствии со ст. 42 Закона о государственной регистрации недвижимости, согласно которой подлежат нотариальному удостоверению сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.

ВС также указал, что административные истцы ссылались на дополнительное соглашение от 12 февраля 2021 г. об определении размеров долей в праве общей собственности супругов и детей на квартиру, однако оно не было предметом рассмотрения Управления Росреестра и представлено только в суд первой инстанции. Таким образом, Суд отменил акты нижестоящих инстанций, признал решение Управления Росреестра незаконным и возложил на него обязанность повторно рассмотреть вопрос.

В комментарии «АГ» управляющий партнер «Легес Бюро» Мария Спиридонова посчитала, что дело демонстрирует стандартную ошибку, которую совершили сотрудники Росреестра: они дали ошибочную характеристику соглашению, которое предъявили супруги, и незаконно отказали в регистрации данного соглашения. По словам эксперта, ВС указал, что важной является сама сущность соглашения и то, на что она направлена. «Так, супруги заключили договор купли-продажи недвижимости с использованием средств материнского капитала. Помимо приобретения права собственности на эту недвижимость закон обязывает их выделить доли и детям как участникам объекта недвижимости. Во исполнение закона супруги и заключили соглашение. В данном случае Росреестром неверно была дана оценка соглашению, определена цель его заключения», – отметила она.

Мария Спиридонова полагает, что ситуации, когда Росреестр отказывает в госрегистрации соглашения об определении долей на детей после покупки недвижимости с участием материнского капитала, возникают редко: «Отсутствует должная практика по таким делам, но она и не требует своего обобщения. Подобные юридические ситуации не являются столь сложными и просты в решении».

Адвокат МГКА «Горбачёв и партнеры» Анастасия Иванова посчитала, что ВС обоснованно отмечает, что в соответствии с действующим законодательством лицо, распорядившееся материнским капиталом с целью улучшения жилищных условий, обязано оформить жилое помещение, приобретенное в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей, с определением размера долей по соглашению. Важно, что законодательство не содержит требования о нотариальном удостоверении такого соглашения.

Анастасия Иванова полагает, что определение ВС имеет важное значение для правоприменительной практики судов, поскольку разъясняет, что соглашение супругов об определении долей в общем имуществе всех членов семьи, приобретенном за счет средств материнского капитала, не является сделкой по отчуждению имущества в гражданско-правовом смысле. Наряду с этим определение имеет значение и для деятельности Росреестра, так как устанавливает, что отсутствие нотариального удостоверения соглашения не является основанием для приостановки государственной регистрации права или отказа в такой регистрации. Как это будет на практике – покажет время, добавила адвокат.