ВС: Разделение заложенной квартиры на две – не влечет прекращение залоговых прав

Суд разбирался в ситуации, когда банк не мог зарегистрировать ипотеку на квартиры, образованные в результате самовольного переустройства жилья созаемщиками, поскольку те не регистрировали право собственности на них

Эксперты «АГ» поддержали выводы Верховного Суда. Один из них отметил, что свойство эластичности залога предполагает, что он сохраняется до тех пор, пока будет существовать фактический или юридический заменитель заложенного имущества. Другой эксперт полагает, что определение ВС будет способствовать устранению злоупотреблений и защите кредиторов, в том числе от недобросовестных действий должников.

21 февраля Верховный Суд РФ вынес определение по спору между банком и гражданином-банкротом о признании требований, включенных в реестр требований кредиторов, обеспеченными залогом двух квартир, возникших вследствие самовольного переустройства жилья.

Одна ипотечная квартира превратилась в две

В 2008 г. АКБ «Абсолют Банк» и супруги Одинцовы заключили кредитный договор, по условиям которого исполнение обязательств обеспечивалось ипотекой квартиры, переданной в залог банку по закладной. В том же году супруги переустроили квартиру, разделив ее на две отдельные, соединенные общим коридором.

В марте 2011 г. вступило в силу решение суда о взыскании задолженности по кредитной сделке, а спустя два года на основании указанного решения было возбуждено исполнительное производство по обращению взыскания на заложенную квартиру.

12 июля 2013 г. Жуковский городской суд Московской области присвоил новым квартирам номера 40 «а» и 40 «б» и вынес решение о регистрации права общей собственности супругов на недвижимость и ипотеки на нее. Однако легализованная в судебном порядке недвижимость не была поставлена супругами на кадастровый учет. Одинцовы также уклонились от госрегистрации прав на новые объекты недвижимости и их обременение ипотекой.

Впоследствии главу семьи суд признал банкротом, в отношении его имущества была введена процедура реализации. Банк обратился в суд с заявлением о включении его денежных требований в реестр кредиторов, а также просил признать часть требований обеспеченными залогом спорного имущества. В обоснование своих требований банк сослался на то, что не получил исполнение по кредитному договору. Кроме того, банк просил включить в реестр задолженность по договору об использовании пластиковой карты.

Арбитражный суд отказал в удовлетворении требований банка в связи с пропуском им срока предъявления исполнительного листа к принудительному исполнению. Первая инстанция отметила, что решение о взыскании задолженности по кредитной сделке вступило в силу в 2011 г., а банк обратился в суд с заявлением только в 2016 г.

В апелляции банк заявил ходатайство о процессуальном правопреемстве, в котором просил заменить его на «КИТ Финанс Капитал». Вторая инстанция отменила решение первой, отметив, что в 2013 г. судебный пристав возбудил исполнительное производство на основании решения суда о взыскании задолженности по кредитному договору и об обращении взыскания на заложенную квартиру.

При этом апелляция указала, что с момента вступления в силу решения суда по гражданскому делу банк был вправе зарегистрировать в государственном реестре залоговое обременение в отношении новых квартир в свою пользу, однако не сделал этого, в связи с чем не может быть признан залоговым кредитором.

Также суд отметил, что договор купли-продажи закладной на прежнюю квартиру, заключенный банком и «КИТ Финанс Капитал», был признан недействительным, что послужило основанием для отказа в удовлетворении ходатайства о процессуальном правопреемстве.

Тем не менее апелляция включила в реестр кредиторов требование банка на сумму свыше 7 млн руб. Кассация поддержала вывод апелляционной инстанции, отклонив доводы банка о том, что суд первой инстанции не рассмотрел его требование о включении в реестр задолженности по договору об использовании пластиковой карты.

Не согласившись с данной позицией, банк и «КИТ Финанс Капитал» обратились в ВС. В жалобах они просили отменить акты нижестоящих судов в части отказов в признании спорных требований обеспеченными залогом имущества и процессуальной замене кредитора.

ВС признал требования банка

Изучив обстоятельства дела № А41-77824/2015, Верховный Суд удовлетворил жалобы заявителей.

Со ссылкой на преюдиционное значение решения от 12 июля 2013 г. ВС пояснил, что ранее суд сделал вывод о наличии залогового обременения в пользу банка в отношении новых квартир, образованных из переустроенной. Участники процесса не оспаривали, что несмотря на наличие данного решения, новые объекты не были поставлены ими на кадастровый учет, а в Росреестре в настоящее время содержится неактуальная информация о праве собственности на несуществующую квартиру № 40 и ее обременении залогом.

Высшая судебная инстанция указала, что суды, ссылаясь на отсутствие госрегистрации залога в отношении вновь образованных объектов, не приняли во внимание, что она не могла быть осуществлена до регистрации права собственности на них. При этом сведения госреестра перестали отражать действительное положение дел исключительно вследствие действий залогодателей, которые самовольно переустроили заложенную квартиру без согласия залогодержателя.

ВС подчеркнул, что разрешение вопросов, связанных с регистрацией права собственности на новые квартиры и общий коридор, находилось в сфере контроля залогодателей – именно им следовало принять меры к актуализации записей госреестра, поэтому обстоятельства, возникшие из-за их поведения, не могли быть поставлены в вину залогодержателю.

С учетом изложенного Суд признал требования банка, вытекающие из неисполнения обязательств по кредитному договору, обеспеченными залогом незарегистрированных квартир и общего коридора, в отношении которых судебным решением подтверждены основания возникновения как права собственности, так и ипотеки. Как указано в определении, мероприятия, связанные с регистрацией прав, в процедуре реализации имущества осуществит финансовый управляющий в соответствии с Законом о банкротстве.

При этом высшая судебная инстанция согласилась с выводами апелляции в части отклонения ходатайства о процессуальной замене, так как ранее суд признал недействительным договор купли-продажи закладных в части продажи закладной на квартиру № 40.

Кроме того, Суд отметил, что в рамках рассматриваемого дела банк предъявил должнику два вида денежных требований: связанных с неисполнением обязательств по кредитному договору и с неисполнением обязательств по договору об использовании пластиковой карты. По второму виду требований первая инстанция процессуального решения не приняла.

В этой связи ВС Определением № 305-ЭС16-20992 (8) отменил постановления апелляции и кассации в части отказа в признании требования банка обеспеченными залогом и признав требования последнего. В остальной части судебные акты оставлены без изменения. Требование банка о включении в реестр кредиторов задолженности по договору об использовании пластиковой карты было направлено на новое рассмотрение.

Значение дела для практики

В комментарии «АГ» партнер юридической компании Tenzor Consulting Антон Макейчук отметил, что позиция высшей судебной инстанции коррелируется с давно сложившейся практикой об эластичности залога: «ВС указал, что реконструкция предмета залога не влечет прекращение залоговых прав на него».

По мнению эксперта, аналогичный подход был отражен в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке», согласно которому изменение предмета ипотеки в период действия договора не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога.

«Свойство эластичности залога предполагает, что изменение внешней формы заложенного имущества не влечет прекращение залога – он сохраняется до тех пор, пока будет существовать фактический или юридический заменитель этой ценности», – пояснил адвокат.

По мнению партнера, руководителя практики Группы правовых компаний «ИНТЕЛЛЕКТ-С» Александра Латыева, определение способствует устранению злоупотреблений и большей защите кредиторов – в том числе, от недобросовестных действий должников.

При этом эксперт отметил, что в законе нет универсальных прямых указаний на то, что в случае преобразования одного объекта недвижимости в несколько ранее установленный залог распространяется на новообразованные объекты. «Нечто подобное есть в ЗК РФ, но только применительно к ситуациям разделения и выделения земельных участков, –пояснил он. – Однако очевидно, что предоставлять возможность “стряхивать” обременения путем перестройки недвижимости нельзя, иначе собственники получат слишком сильный инструмент для злоупотреблений в ущерб кредиторам».

По мнению Александра Латыева, в условиях, когда признание залогового права на новые объекты даже с учетом того, что регистрация обременения была произведена только в отношении прежнего объекта, не затрагивает прав третьих лиц, залог следует считать сохранившимся и распространенным на новообразованные объекты.

При этом эксперт выразил надежду, что определение сократит количество случаев такого устранения обременений. «Следует отметить, что речь может идти не только о реконструированной недвижимости, но и, например, о ситуации, когда достраиваются объекты незавершенного строительства, – отметил он. – Если объект обременен залогом, тот должен распространяться на завершенный строительством объект, а не прекращаться. То же самое можно сказать и про залог прав по ДДУ – вполне логично, что по достройке объекта в залог должен поступать и он».

Эксперт полагает, что в идеале такие ситуации – когда обремененный ипотекой объект прекращается, а на созданный в результате его модификации новый объект ипотека не регистрируется, – должны устраняться надлежащей организацией регистрационной системы, предусматривающей переход указанных обременений.