ВС пресек попытку застройщика обойти специальный закон с помощью предварительного договора

Суд отменил решения двух инстанций, не взыскавших с застройщика неустойку за несвоевременно переданную покупателю квартиру

По словам одного из экспертов «АГ», высшая судебная инстанция вновь указала на необходимость оценивать суть договора, а не его название. Другой полагает, что предварительный договор использовался застройщиком для обхода норм законодательства о долевом участии в строительстве, и позиция ВС поможет регулированию отношений участников рынка жилья.

2 апреля Верховный Суд РФ вынес Определение № 11-КГ19-3 по кассационной жалобе граждан на решения судов, отказавших во взыскании с застройщика неустойки за нарушение срока передачи квартиры по предварительному договору купли-продажи.

В предварительном договоре суды не усмотрели обязательство по передаче квартиры

В сентябре 2017 г. Нияз и Елена Хамидуллины заключили с ООО «Юнид-Казань» (застройщик) предварительный договор купли-продажи трехкомнатной квартиры стоимостью 4,4 млн руб. в строящемся многоквартирном доме. По его условиям стороны приняли на себя обязательства в срок не позднее IV квартала того же года заключить основной договор, в момент подписания которого квартира должна была быть передана покупателям по передаточному акту. При этом обязанность продавца передать квартиру увязывалась с внесением покупателем денежных средств в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора в полном объеме.

Обязательства по оплате стоимости квартиры граждане исполнили полностью, однако до 1 января 2018 г. уведомление от застройщика о необходимости подписать основной договор не получили – он был заключен лишь 15 февраля 2018 г., после неоднократных обращений к застройщику с претензией. В тот же день был подписан передаточный акт.

Ссылаясь на положения п. 3 ст. 23.1 Закона о защите прав потребителей, Хамидуллины обратились в суд с иском о взыскании с застройщика неустойки – за нарушение установленного договором срока передачи квартиры (в размере 990 тыс. руб.) и за нарушение срока подписания основного договора (на сумму свыше 20 тыс. руб.).

Решением суда исковые требования были удовлетворены частично – с ответчика в пользу истцов взысканы неустойка за несвоевременно заключенный основной договор в заявленном размере и штраф немногим более 10 тыс. руб. Во взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры было отказано.

При этом суд исходил из правомерности требований истцов о взыскании предусмотренной предварительным договором неустойки за просрочку направления покупателям уведомления о регистрации права собственности ответчика на квартиру и нарушение срока заключения основного договора купли-продажи.

Суд указал, что в силу п. 3 ст. 23.1 Закона о защите прав потребителей в случае нарушения срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере 0,5% суммы предварительной оплаты товара. При этом неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня его фактической передачи или дня удовлетворения требования потребителя о возврате предварительно уплаченной им суммы.

Однако первая инстанция пришла к выводу, что между сторонами заключен только предварительный, а не основной договор купли-продажи квартиры с условием предварительной оплаты, поскольку из предварительного договора не возникли обязательства по передаче квартиры. Решение устояло в апелляции, что послужило поводом для обращения граждан в Верховный Суд с кассационной жалобой.

Позиция ВС: важно не наименование договора, а суть

Рассмотрев жалобу, ВС пришел к выводу о том, что судебные акты первой и апелляционной инстанций приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права. При этом он указал, что судам, независимо от наименования договора, следовало установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Так, согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или оплатить его.

Как отмечается в определении, исходя из содержания договора, заключенного в сентябре 2017 г., хотя и поименованного предварительным договором купли-продажи, предусмотрена обязанность ответчика передать в собственность заявителей квартиру не позднее IV квартала 2017 г. и обязанность последних до заключения в будущем основного договора оплатить полную стоимость жилья.

Таким образом, подчеркнул ВС, данный договор не является предварительным по смыслу ст. 429 ГК. Исходя из указанных обстоятельств, высшая судебная инстанция пришла к выводу, что, основываясь на условиях заключенного сторонами договора и в зависимости от того, является ответчик застройщиком многоквартирного жилого дома или нет, судам следовало определить закон, подлежащий применению при разрешении данного спора, и установить сущность правоотношения сторон, чего сделано не было. В итоге решения судов были отменены, а дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Комментарии экспертов

Комментируя «АГ» определение ВС, адвокат АП г. Москвы Дмитрий Лесняк напомнил, что с 2005 г. действует Закон о долевом участии в строительстве, которым ограничен перечень способов привлечения средств граждан для строительства жилья – участие в долевом строительстве или в кооперативе. «Практика показала, что застройщики продолжили использовать иные формы взаимодействия с гражданами (в том числе предварительный договор, с которым столкнулись заявители), поскольку они позволяют распоряжаться полученными средствами не только в целях строительства дома и при этом избегать гражданско-правовой ответственности как по Закону о долевом участии, так и по Закону о защите прав потребителей», – пояснил он.

Эта проблема, отметил эксперт, была подробно описана еще в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости ВС, утвержденном 4 декабря 2013 г. В нем указано: «Если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости”, в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами – участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом».

Дмитрий Лесняк добавил, что в большинстве случаев суды руководствуются именно такой правовой позицией, применяя к отношениям сторон Закон о долевом строительстве, если по существу их отношения заключаются в приобретении жилья в строящемся доме. По его мнению, сложность спора для судов первой и апелляционной инстанций, вероятно, была в том, что сами истцы апеллировали к Закону о защите прав потребителей, но ВС в данном случае фактически поддержал позицию, изложенную в п. 9 Постановления Пленума от 23 июня 2015 г. № 25 о том, что избранный истцом способ защиты может быть скорректирован по инициативе суда.

Адвокат АП г. Москвы Артур Власов подчеркнул, что определение, по сути, призывает участников гражданского оборота пользоваться конструкциями, которые уже предусмотрены законодательством о долевом строительстве. «В данном случае фактически защищены интересы именно покупателя. Думаю, что для участников рынка жилья это сигнал – правильно конструируйте договоры и сделки!» – отметил он.

Эксперт добавил, что сама конструкция предварительного договора – работающая и вполне может обслуживать экономические потребности. «Другое дело, что в рассматриваемом споре она крайне неудачно использовалась строительной компанией – вероятно, чтобы обойти требования Закона о долевом участии в строительстве», – пояснил он. В связи с этим, полагает адвокат, определение ВС поможет урегулировать отношения покупателей жилья в строящихся домах и компаний-застройщиков.