ВС оценил добросовестность покупателя с необычным поведением
Иллюстрация: Право.Ru/Оксана Острогорская
Перед банкротством компания через цепочку сделок вывела актив - здание в Преображенском районе Москвы. Суды единогласно признали сделки недействительными, но в вопросе изъятия недвижимости их мнения разошлись. Первая инстанция и апелляция истребовали здание. А суд округа с ними не согласился, сославшись на добросовестность конечных приобретателей. Разбираться в деле пришлось ВС. Эксперты оценили его подход и дали советы, как покупателю уменьшить риск виндикации.
Незадолго до своего банкротства фирма «Фототехника-Почтой» «вывела» со своего баланса здание на 2-й Пугачевской улице в Москве и право аренды земельного участка под ним. Компания сделала это с помощью нескольких взаимосвязанных договоров залога, поручительства, цессии, купли-продажи, а также сделки по внесению в уставной капитал другого юрлица. В конечном счете недвижимость с правом аренды по договору купли-продажи досталась двум индивидуальным предпринимателям Анне Фесюк и Сергею Клейнеру.
Два круга рассмотрения
Конкурсный управляющий «Фототехники» Екатерина Буник и кредитор «Кредендо-Ингосстрах Кредитное Страхование» решили оспорить цепочку сделок с имуществом, а также возвратить (виндицировать) здание в конкурсную массу (дело № А40-157934/2015).
Сначала АСГМ отклонил заявленные требования, 9-й ААС его в этом поддержал. Но АС Московского округа отменил решения нижестоящих инстанций, указав, что суды не оценили рыночность оспариваемых сделок, а также доводы заявителей о недобросовестности конечных приобретателей. Кассация направила дело на пересмотр в первую инстанцию.
При новом рассмотрении АСГМ принял другое решение: признал сделки со зданием недействительными и истребовал недвижимость у Фесюк и Клейнера. Как отметил суд, спорные сделки совершила группа заинтересованных лиц при наличии у должника признаков неплатежеспособности, чтобы навредить его кредиторам. А поскольку не доказана добросовестность покупателей - здание надо виндицировать. Апелляция с решением АСГМ вновь согласилась.
Судьи окружного суда поддержали решения нижестоящих судов частично: они подтвердили вывод о недействительности сделок, но не увидели оснований изымать имущество у Фесюк и Клейнера. Кассация сочла конечных приобретателей добросовестными, поскольку они не были заинтересованными лицами и приобрели здание на рыночных условиях. Кроме того, в ЕГРН на момент покупки не было сведений об ограничениях на совершение сделок со спорным имуществом или о наличии судебного спора, подчеркнул АС Московского округа и отменил акты нижестоящих инстанций в части виндикации здания.
Конкурсный управляющий и «Кредендо-Ингосстрах Кредитное Страхование» с таким исходом не согласились и подали жалобы в Верховный суд.
Отметка в ЕГРН и нестандартное поведение покупателей
Верховный суд поддержал решения нижестоящих судов в части признания сделок недействительными. Рассматривая вопрос виндикации, тройка судей под председательством Екатерины Корнелюк напомнила, что заявители приводили несколько аргументов в подтверждение недобросовестности покупателей.
Они, в частности, указывали, что на момент совершения сделки в ЕГРН была отметка о споре в отношении права собственности на здание. В подтверждение этого конкурсный управляющий представил суду письмо столичного управления Россреестра, которое свидетельствует о внесении соответствующей отметки почти за три недели до подписания договора купли-продажи [хотя кассация приходила к выводу, что таких записей не было].
Фесюк и Клейнер попытались оспорить довод конкурсного управляющего, представив суду краткую выписку из ЕГРН, которая сделана за две недели до заключения сделки. Но там вообще не было графы «Сведения о возражении в отношении зарегистрированного права», поэтому выписка не опровергает аргумент конкурсного управляющего, подчеркнул ВС.
Помимо этого, заявители обращали внимание судов на необычность поведения покупателей, следует из определения экономколлегии. Обстоятельства указывали на то, что продавец хочет как можно быстрее избавиться от имущества. Так, по условиям сделки 5/6 стоимости недвижимости Фесюк и Клейнер должны были заплатить после регистрации права собственности на нее. При этом никаких обеспечительных сделок стороны не заключали. Еще одно сомнительное обстоятельство в том, что сам продавец недолго был собственником здания.
Каких-либо объяснений своего нестандартного поведения Фесюк и Клейнер не представили. Кроме того, заявители обратили внимание судей, что информация о спорах насчет здания была доступна в разных открытых источниках. В том числе, ее можно было найти в банке решений арбитражных судов по кадастровому номеру или адресу.
Таким образом, первая инстанция и апелляция пришли к правильному выводу о недобросовестности приобретателей и о наличии оснований для истребования у них здания, определил ВС. Он отменил постановление окружного суда в части отказа в виндикации, оставив в силе акты АСГМ и 9-го ААС.
Два значения для дальнейшей практики
У этого дела богатая предыстория, комментирует представитель «Кредендо-Ингосстрах Кредитное Страхование» Сергей Кислов из КА
Ковалев, Тугуши и партнеры
Ковалев, Тугуши и партнеры
Федеральный рейтинг
группа
Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market)
группа
Разрешение споров в судах общей юрисдикции
группа
Страховое право
группа
Банкротство
группа
Фармацевтика и здравоохранение
группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения
4
место
По выручке на юриста (Меньше 30 Юристов)
27
место
По выручке
30-31
место
По количеству юристов
×
. Сначала, по его словам, «Фототехнику-Почтой» ликвидировали при наличии задолженности более 300 млн руб., но суд ее «воскресил». Потом контроль над процедурой банкротства компании пыталась получить аффилированная фирма, но суд признал ее требования несуществующими, говорит эксперт.
Дело о несостоятельность «Фототехники-Почтой» - один из интересных примеров, где настойчивость незалогового кредитора в борьбе с банкротом привела к успеху.
Определение экономколлегии, по словам эксперта, имеет значение для судебной практики. Оно исключает путаницу, которая связана «краткой» и «полной» выпиской из ЕГРН и подтверждает значение косвенных признаков для определения добросовестности приобретателя.
Среди таких признаков - необычность поведения покупателя. Этот довод Верховного суда, по словам Михаила Гусева из юрфирмы
Инфралекс
Инфралекс
Федеральный рейтинг
группа
Антимонопольное право
группа
Банкротство
группа
ГЧП/Инфраструктурные проекты
группа
Транспортное право
группа
Цифровая экономика
группа
Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market)
группа
Интеллектуальная собственность
группа
Коммерческая недвижимость/Строительство
группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения
группа
Налоговое консультирование
группа
Налоговые споры
4
место
По выручке на юриста (Больше 30 Юристов)
6
место
По выручке
15
место
По количеству юристов
×
, основан на п. 9 информационного письма Президиума ВАС от 13 ноября 2008 № 126. Он подтверждает распространённый в практике подход, согласно которому добросовестный приобретатель должен предпринять дополнительные меры и проверить юридическую судьбу вещи, если сделку сопровождали необычные обстоятельства. Речь идет об фактах, которые могли вызвать у покупателя сомнения, есть ли продавца право на отчуждение имущества.
К ним могут, например, относиться существенно заниженная цена, недолгое владение имуществом, а также отсрочка оплаты без залога. Если приобретатель при наличии таких условий не предпринял никаких разумных мер по выяснению обстоятельств отчуждения имущества, его нельзя признать добросовестным, следует из определения ВС об отказе в передаче жалобы по делу № А82-15821/2015.
Несколько советов
Юрист судебно-арбитражной практики АБ
Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры
Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры
Федеральный рейтинг
группа
Антимонопольное право
группа
Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market)
группа
Комплаенс
группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения
группа
Международные судебные разбирательства
группа
Международный арбитраж
группа
Морское право
группа
Разрешение споров в судах общей юрисдикции
группа
Рынки капиталов
группа
Семейное/Наследственное право
группа
Страховое право
группа
Трудовое и миграционное право
группа
Уголовное право
группа
Управление частным капиталом
группа
Фармацевтика и здравоохранение
группа
Финансовое/Банковское право
группа
Экологическое право
группа
Банкротство
группа
ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование
группа
ГЧП/Инфраструктурные проекты
группа
Интеллектуальная собственность
группа
Коммерческая недвижимость/Строительство
группа
Налоговое консультирование
группа
Налоговые споры
группа
Природные ресурсы/Энергетика
группа
ТМТ
группа
Транспортное право
группа
Цифровая экономика
1
место
По выручке
1
место
По количеству юристов
1
место
По выручке на юриста (Больше 30 Юристов)
Профайл компании
×
Александра Медникова дает несколько рекомендаций, который помогут снизить риск признания приобретателя недобросовестным.
Чек-лист добросовестного покупателя
- Проверить оригиналы всех правоустанавливающих документов продавца;
- Провести осмотр приобретаемого имущества;
- Запросить полные выписки из госреестров (для недвижимости – из ЕГРН);
- Убедиться, что нет судебных разбирательств насчет предмета сделки;
- Проверить бывших собственников актива, есть ли в их отношении банкнотные дела или споры об обращении взыскания на имущество;
- Выяснить, насколько долго объектом владел каждый из предыдущих собственников;
- Провести оценку стоимости имущества и купить его без существенных отклонений от рыночной цены;
- Минимизировать расчеты по сделке с существенными отсрочками оплаты, а также с использованием наличных.
Еще с сайта:
Оставьте комментарий к этой записи ↓
