ВС объяснил, когда дом может стоять в охранной зоне ЛЭП

Иллюстрация: Право.ru/Петр Козлов

Мужчина с разрешения муниципалитета перестроил свой дом рядом с ЛЭП. Она работала еще с советских лет, но границы охранной зоны зафиксировали в госкадастре только в 2012-м, уже после того, как чиновники разрешили перестройку. Согласовать строительство с «Кубаньэнерго» не получилось, поэтому владелец обратился в суд. Райсуд признал право собственности на новый дом, а апелляция и кассация — нет. ВС объяснил, что охранная зона сама по себе не повод сносить здание. Строительство в «скрытых» охранных зонах — частая проблема, говорят юристы.

У Ильи Куренкова* был дом в  Красноармейском районе Краснодарского края, построенный еще в 1959 году. В 2009–2010 годах мужчина получил разрешение на реконструкцию и за 8 лет увеличил площадь жилья на 100 кв. м. Перед вводом в эксплуатацию администрация района рекомендовала обратиться в ПАО «Кубаньэнерго». А оно отказалось согласовывать реконструкцию, потому что дом находится в охранной зоне линии электропередач. 

Охранная зона была давно, но не в ЕГРН

После этого администрация выдала уведомление о несоответствии перестроенного жилья градостроительному законодательству. Выяснилось, что ЛЭП рядом с домом ввели в эксплуатацию еще в 1976-м. Правда, решение о внесении  границ охранной зоны в Государственный кадастр недвижимости приняли только в 2012 году. То есть уже после того, как разрешили Куренкову перестраивать дом. 

• в 1959 году построен дом Куренкова;
• в 1976-м введена в эксплуатацию ЛЭП рядом с этим домом;
• в 2009–2010 годах Куренков получил разрешение на реконструкцию и начал расширять дом;
• в 2012-м сведения о границах охранной зоны ЛЭП внесли в госкадастр недвижимости.

В администрации собственнику разъяснили, что можно попытаться узаконить реконструкцию через суд. 

Куренков подал иск о признании права собственности на переделанный дом. Ведь информация об охранной зоне появилась в ЕГРН уже после начала реконструкции. По его версии, обновленный дом в любом случае не мог попасть в охранную зону, поскольку новые надстройки появились со стороны, противоположной ЛЭП. Красноармейский районный суд согласился с этим и удовлетворил иск (дело № 2-675/2019).

Но Краснодарский краевой суд такую позицию не поддержал. В охранных зонах электросетей нельзя строить и реконструировать любые здания без письменного согласия организации, которая заведует этими сетями, напомнила апелляция. А еще ЛЭП угрожает тем, кто живет в таком доме, пояснил крайсуд и отказался признавать право собственности Куренкова на его новое жилье [апелляционное определение от 1 августа 2019 года на сайте суда не опубликовано – прим. ред.]. Четвертый кассационный суд «засилил» это решение. Тогда Куренков обратился в  Верховный суд. 

Для сноса нужны причины посерьезнее

В ВС дело попало к «тройке» под председательством  Андрея Рыженкова (№18-КГ21-5-К4). Судьи обратили внимание на хронологию дела. Они отметили, что Куренкова не уведомляли об ограничениях при использовании земли рядом с ЛЭП . Апелляция и кассация формально сослались на то, что дом расположен в охранной зоне и не пояснили, в чем заключается угроза жизни и здоровью людей, пояснил ВС. А еще они не установили причинно-следственную связь такой угрозы с реконструкцией дома. 

В деле нет доказательств того, что расположение дома может помешать работе ЛЭП, угрожать жизни и здоровью граждан или повлечь другие негативные последствия, подчеркнул Верховный суд.

На это придется обратить внимание крайсуду при новом рассмотрении дела (№ 33-18965/2021).

Старая и распространенная проблема

В такие ситуации часто попадают не только собственники жилья, но и владельцы крупных складов, промышленных и торговых объектов, говорит Виталий Можаровский, руководитель практики недвижимости и строительства Bryan Cave Leighton Paisner (Russia) LLP

Bryan Cave Leighton Paisner (Russia) LLP

Федеральный рейтинг.

группа
ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование

группа
ГЧП/Инфраструктурные проекты

группа
Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство

группа
Интеллектуальная собственность (включая споры)

группа
Комплаенс

группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения

группа
Международный арбитраж

группа
Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры)

группа
Природные ресурсы/Энергетика

группа
ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии)

группа
Транспортное право

группа
Фармацевтика и здравоохранение

группа
Финансовое/Банковское право

группа
Цифровая экономика

группа
Антимонопольное право (включая споры)

группа
Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market)

группа
Международные судебные разбирательства

группа
Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование)

группа
Трудовое и миграционное право (включая споры)

группа
Семейное и наследственное право

группа
Уголовное право

группа
Управление частным капиталом

группа
Банкротство (включая споры)

3место
По выручке

3место
По количеству юристов

5место
По выручке на юриста (более 30 юристов)

Профайл компании

×

. Виной тому не только ЛЭП, но и многочисленные газо- и нефтепроводы и другие опасные объекты, у которых есть охранные зоны.  

До недавнего времени в открытом доступе не было информации об охранных зонах опасных объектов. Она была только у их операторов. Муниципалитеты, которые, как правило, выдавали разрешения на строительство, о таких зонах также не знали. В результате многие объекты возводились в охранных зонах, но добросовестно. 

Виталий Можаровский, руководитель практики недвижимости и строительства Bryan Cave Leighton Paisner (Russia) LLP

Bryan Cave Leighton Paisner (Russia) LLP

Федеральный рейтинг.

группа
ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование

группа
ГЧП/Инфраструктурные проекты

группа
Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство

группа
Интеллектуальная собственность (включая споры)

группа
Комплаенс

группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения

группа
Международный арбитраж

группа
Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры)

группа
Природные ресурсы/Энергетика

группа
ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии)

группа
Транспортное право

группа
Фармацевтика и здравоохранение

группа
Финансовое/Банковское право

группа
Цифровая экономика

группа
Антимонопольное право (включая споры)

группа
Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market)

группа
Международные судебные разбирательства

группа
Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование)

группа
Трудовое и миграционное право (включая споры)

группа
Семейное и наследственное право

группа
Уголовное право

группа
Управление частным капиталом

группа
Банкротство (включая споры)

3место
По выручке

3место
По количеству юристов

5место
По выручке на юриста (более 30 юристов)

Профайл компании

×

Сейчас в ЕГРН входит отдельный реестр сведений о границах зон с особыми условиями использования территории, добавляет Андрей Шубин, старший юрист Eversheds Sutherland

Eversheds Sutherland

Федеральный рейтинг.

группа
Экологическое право

группа
Интеллектуальная собственность (включая споры)

группа
Трудовое и миграционное право (включая споры)

группа
Антимонопольное право (включая споры)

группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения

группа
Природные ресурсы/Энергетика

группа
ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии)

группа
Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market)

группа
Банкротство (включая споры)

группа
Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство

группа
Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование)

Профайл компании

×

. В отношении ЛЭП прямо предусмотрено, что охранная зона считается установленной с даты внесения на кадастровый учет сведений о ее границах (п. 6 правил, утвержденных постановлением правительства РФ от 24 февраля 2009 года № 160). Но так было не всегда. 

Охранные зоны старых сетей, построенных еще в советский период, не подлежали кадастровому учету. Ограничения в этих зонах считаются действующими и сейчас, даже без кадастрового учета. Суды считают, что ограничения обусловлены существованием охраняемого объекта, а не регистрацией границ охранной зоны. 

Андрей Шубин, старший юрист Eversheds Sutherland

Eversheds Sutherland

Федеральный рейтинг.

группа
Экологическое право

группа
Интеллектуальная собственность (включая споры)

группа
Трудовое и миграционное право (включая споры)

группа
Антимонопольное право (включая споры)

группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения

группа
Природные ресурсы/Энергетика

группа
ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии)

группа
Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market)

группа
Банкротство (включая споры)

группа
Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство

группа
Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование)

Профайл компании

×

То есть фактически собственника недвижимости обязывают выявить линейный объект и его охранную зону самостоятельно. Информацию об этом можно получить из генерального плана населенного пункта, а еще из схем правил землепользования и застройки, рассказывает Шубин. Но сведения в них могут различаться, поэтому довольно сложно точно определить границы охранных зон, признает юрист. 

В последние пару лет ситуация начала меняться в лучшую сторону, добавляет Можаровский. Теперь по Градостроительному кодексу в публичных кадастровых картах должны отражаться все зоны с особыми условиями использования: охранные зоны ЛЭП и трубопроводов, санитарно-защитные, водоохранные, приаэродромные, зоны отступа и многие другие. Если эту задачу успешно доведут до логического завершения, конфликтных ситуаций станет меньше, уверен юрист. Муниципальные власти и застройщики смогут заранее оценить ограничения участков и свои риски.

* Имя и фамилия изменены редакцией.