ВС не допустил включения подвального помещения в МКД в конкурсную массу компании-должника

Суд заметил, что независимо от наличия в ЕГРН записи об обществе как о собственнике подвального помещения оно принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности

По мнению одного из экспертов «АГ», Верховный Суд фактически разъяснил, что всем нижестоящим судам необходимо устанавливать назначение помещений и определять, не нарушаются ли права и законные интересы третьих лиц. По мнению второго, вопреки позиции судов товарищество собственников недвижимости является уполномоченным лицом на принятие мер по защите имущественных интересов собственников помещений здания. Третий отметил, что зачастую ошибочная реализация общего имущества в МКД связана с определением принадлежности подвалов или иного имущества, связь которого с инженерными коммуникациями дома не всегда очевидна.

16 августа Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС23-6628 по делу № А40-168748/2020, в котором пояснил, что независимо от наличия в ЕГРН записи об обществе-банкроте как о собственнике подвального помещения оно принадлежит собственникам помещений в МКД на праве общей долевой собственности и не может войти в конкурсную массу должника, а также не может быть реализовано на торгах в процедуре банкротства.

ООО «Интелнет Связь» являлось застройщиком нежилого здания в Москве. В рамках реализации мероприятий банкротства общества конкурсный управляющий выставил расположенное в данном здании нежилое подвальное помещение на торги, победителем которых стал Кирилл Магарит. 6 июня 2022 г. стороны подписали договор купли-продажи.

ТСН «Клубный дом “Скай Паркс”», действуя от имени собственников помещений, расположенных в здании, обратилось с заявлениями о признании торгов недействительными и об исключении указанного подвального помещения из конкурсной массы общества «Интелнет Связь», ссылаясь на то, что данный объект представляет собой индивидуальный тепловой пункт и относится к общедомовому имуществу собственников помещений в здании. Ранее между обществом «Интелнет Связь» и ТСН «Клубный дом “Скай Паркс”» были подписаны договор безвозмездной передачи указанного объекта и акт приема-передачи к нему, однако в регистрации права собственности на помещение было отказано Управлением Росреестра по г. Москве, поскольку предмет договора представляет собой индивидуальный тепловой пункт и входит в состав нежилого здания, а значит, подлежит передаче в общедолевую собственность собственников помещений.

Арбитражный суд г. Москвы объединил в одно производство для совместного рассмотрения дело о банкротстве ООО «Интелнет Связь» и заявление ТСН «Клубный дом “Скай Паркс”» о признании недействительными торгов и исключении имущества из конкурсной массы. Рассмотрев дело, суд признал торги в части продажи спорного подвального помещения недействительными и исключил его из конкурсной массы, руководствуясь положениями ст. 135 ГК. Он исходил из того, что размещенный в подвальном помещении индивидуальный тепловой пункт относится к объектам жизнеобеспечения, входящим в состав здания, в связи с чем не мог быть реализован на торгах в процедуре банкротства «Интелнет Связь».

Апелляция отменила определение первой инстанции в части и отказала в удовлетворении предъявленных требований ТСН со ссылкой на ст. 218 ГК, ст. 44 ЖК, а также п. 3, 4, 8 Постановления Правительства от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность». В обоснование апелляционный суд указал, что в отсутствие решения собрания собственников помещений о судьбе общедомового имущества приоритет при установлении правообладателя такого имущества имеют внесенные в ЕГРН сведения об «Интелнет Связи» как собственнике подвального помещения.

Суд округа оставил в силе постановление суда апелляционной инстанции, отметив, что исключение имущества из конкурсной массы «Интелнет Связи» не лишит последнего права собственности на спорное имущество. Кроме того, суды апелляционной и кассационной инстанций в качестве основания для отказа в требованиях указали на то, что ТСН «Клубный дом “Скай Паркс”» является лицом, не обладающим вещными или обязательственными правами в отношении спорного объекта.

Тогда ТСН обратилось в Верховный Суд с кассационной жалобой. Изучив материалы дела, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС напомнила, что согласно ст. 289 ГК собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. К общему имуществу здания относятся помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 ГК.

В силу изложенного, пояснил ВС, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (п. 1 Постановления Пленума ВАС от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»; п. 41 Постановления Пленума ВС от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). Пунктом 3 Постановления № 64 разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН. Аналогичная правовая позиция нашла отражение в п. 12 Обзора судебной практики ВС № 4 (2021).

Верховный Суд обратил внимание на то, что из установленных судами первой и апелляционной инстанций обстоятельств усматривается, что подвальное помещение представляет собой индивидуальный тепловой пункт, необходимый для обеспечения горячим водоснабжением здания, входит в состав его общедомового имущества и не предназначено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием здания. Это означает, что несмотря на наличие в ЕГРН записи об обществе «Интелнет Связь» как о собственнике спорного подвального помещения оно принадлежит собственникам помещений в здании на праве общей долевой собственности и не могло войти в конкурсную массу должника, а также реализовано на торгах в процедуре банкротства.

ВС напомнил, что согласно ст. 449 ГК торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случаях, указанных в п. 1 данной статьи, а также в случае иных нарушений правил, установленных законом.

В данном случае на торгах было реализовано подвальное помещение, находящееся в общей долевой собственности третьих лиц (собственников помещений в здании) и очевидно не принадлежащее ООО «Интелнет Связь», в силу чего как продавец, так и участники торгов должны были заведомо осознавать, что выставлением подобного имущества на продажу в деле о банкротстве должника нарушаются положения ст. 289 и 290 ГК, ст. 131 Закона о банкротстве. С учетом этого, пояснил ВС, вывод суда первой инстанции о признании торгов в данной части недействительными на основании п. 1 ст. 449 ГК является правомерным.

Вопреки утверждению судов апелляционной и кассационной инстанций, ТСН «Клубный дом “Скай Паркс”» является лицом, уполномоченным принимать меры, направленные на защиту имущественных интересов собственников помещений в здании, что следует из Устава товарищества и положений ст. 135, 138 ЖК. Таким образом, у судов не имелось законных оснований для отмены определения первой инстанции и отказа в удовлетворении требований в обжалуемой части. Верховный Суд указал: в связи с тем, что судами апелляционной инстанции и округа были допущены существенные нарушения норм материального права, которые повлияли на исход рассмотрения дела, обжалуемые постановления подлежат отмене на основании ч. 1 ст. 291.11 АПК с оставлением в силе определения суда первой инстанции об удовлетворении требований товарищества о признании недействительными торгов в части продажи спорного подвального помещения и исключении его из конкурсной массы должника. Вместе с тем, пояснила Судебная коллегия, следует учитывать, что в силу п. 2 ст. 449 ГК признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 ГК.

ВС напомнил, что в п. 18 Постановления Пленума ВАС от 23 декабря 2010 г. № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона “О несостоятельности (банкротстве)”» разъяснено, что заявление заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника после введения в отношении него процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам гл. III.1 Закона о банкротстве. Так как торги являются способом заключения договора, предъявление требования о признании их недействительными означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов. Если сделка, признанная в порядке гл. III.1 Закона о банкротстве недействительной, была исполнена должником или другой стороной, суд в резолютивной части определения о признании сделки недействительной также указывает на применение последствий ее недействительности независимо от того, было на это указано в заявлении об оспаривании сделки или нет.

Из приведенных разъяснений следует, что при предъявлении в рамках дела о банкротстве требования о признании торгов по продаже имущества должника недействительными суд помимо этого требования разрешает и вытекающие из него требования о признании недействительным договора, заключенного по результатам торгов, а также о применении последствий недействительности такого договора, заметил Суд. Однако названные требования в заявление об оспаривании торгов товарищество не включило, а суды соответствующие обстоятельства на обсуждение сторон не выносили, относящиеся к ним доказательства не исследовали. В связи с этим ВС направил дело в суд первой инстанции для решения вопроса о признании недействительным договора, заключенного по результатам торгов, и о применении последствий его недействительности.

В комментарии «АГ» руководитель группы практики банкротства и антикризисной защиты бизнеса Леонид Барков отметил, что проблема ошибочной реализации общего имущества в МКД периодически возникает в том числе в делах о банкротстве застройщиков. Зачастую это связано с определением принадлежности подвалов или иного имущества, связь которого с инженерными коммуникациями дома не всегда очевидна. В данном случае, пояснил он, предназначение расположенного в подвале индивидуального теплового пункта (ИТП) не вызывало особых сомнений, а основанием для отказа в исключении имущества из конкурсной массы послужило в первую очередь предъявление иска товариществом собственников недвижимости, а не самими собственниками апартаментов, не принимавшими решений о судьбе общего имущества.

Отменяя апелляционное и кассационное постановление, ВС обоснованно указал на то, что общедомовое имущество принадлежит собственникам основных помещений в доме независимо от их статуса апартаментов и регистрации права общей долевой собственности в ЕГРЮЛ, посчитал Леонид Барков. Он отметил, что соответствующие разъяснения ранее давались в постановлениях Пленума ВС. «Вывод Верховного Суда о наличии у ТСН полномочий на принятие мер, направленных на защиту собственников общедомового имущества, соответствует обстоятельствам дела, из которых следует, что действия ТСН были направлены на оспаривание неправомерного отчуждения общедомового имущества и его исключение из конкурсной массы застройщика», – пояснил эксперт.

Леонид Барков отметил, что оспаривание результатов торгов могло быть сопряжено с большими сложностями в случае приобретения имущества добросовестным лицом, которое из торговой документации не имело возможности установить принадлежность спорного помещения к общедомовому имуществу.

Адвокат МКА «СЕД ЛЕКС» Александр Пешнин, считает, что позиция ВС имеет положительную тенденцию. К сожалению, отметил он, на сегодняшний день имеется негативный подход недобросовестных арбитражных управляющих или управляющих компаний, которые «искусственно» разделяют помещения в зданиях и помещения с доступом к коммуникациям этого здания. «Целью данного разделения помещений является возможность продажи или сдачи в аренду помещения с доступом к коммуникациям по завышенной цене, т.е. создание спекулятивной схемы. Верховный Суд фактически разъяснил, что всем нижестоящим судам необходимо устанавливать назначение помещений и определять, не нарушаются ли права и законные интересы третьих лиц (сособственников зданий или домов)», – пояснил эксперт. Он добавил, что на сегодняшний день многие суды довольно формально подходят к таким спорам и руководствуются лишь данными о праве собственности, зарегистрированном в ЕГРН.

Как отметил адвокат консалтинговой группы «Берингов» Никита Глушков, Верховный Суд подтвердил необходимость применения аналогии права в подобных случаях: «Он напомнил, что собственникам помещений, расположенных в нежилом здании, принадлежит право общей долевой собственности на общее имущество здания. К такому имущество относится в том числе индивидуальный тепловой пункт, расположенный в подвальном помещении здания», – пояснил он.

Никита Глушков указал, что на данный момент законодательно урегулирован только вопрос режима собственности общего имущества многоквартирного дома. Верховный Суд также выразил позицию о том, что вопреки позиции судов нижестоящих инстанций товарищество собственников недвижимости является уполномоченным лицом на принятие мер по защите имущественных интересов собственников помещений здания. То есть, отметил адвокат, товарищество собственников недвижимости имеет право в рамках дела о банкротстве требовать исключения имущества из конкурсной массы и оспаривать результаты торгов.