ВС напомнил, когда нельзя истребовать квартиру у покупателя

Иллюстрация: Право.ru/Петр Козлов

Женщина продала квартиру в самом центре Москвы по поддельным документам и довольно низкой цене. Узнав об этом через несколько лет, московские власти решили оспорить договор и передать квартиру городу. Три инстанции удовлетворили иск чиновников. Они посчитали, что покупательница предприняла недостаточно мер для проверки документов. В итоге дело дошло до Верховного суда, который напомнил нижестоящим инстанциям, в каких случаях покупателя недвижимости можно считать добросовестным.

В ноябре 2015 года Марина Еремина* купила у Нины Рыковой* квартиру в Москве площадью 31,4 м² за 6,7 млн руб. на улице 1905 года (это Красная Пресня — один из центральных районов Москвы).

Через четыре года выяснилось, что Рыкова получила жилье по поддельным документам. В ее отношении возбудили уголовное дело по статье о мошенничестве. По версии следствия, летом 2015 года Рыкова обратилась к нотариусу за свидетельством о праве на наследство после смерти собственницы квартиры Марии Симоновой*. Она предъявила поддельное свидетельство о рождении, по которому покойная якобы была ее матерью. А также свидетельство о заключении брака, которое подтверждало смену фамилии. На бумагах стояла отметка о повторной выдаче. Документы не вызвали подозрений у нотариуса, и 17 августа 2015 года он выдал свидетельство о праве на наследство, по которому Рыкова смогла оформить квартиру на себя.

А в 2020 году московский Департамент городского имущества, признанный потерпевшим в уголовном деле Рыковой, подал иск в Пресненский районный суд Москвы. Департамент потребовал признать недействительным договор купли-продажи и передать квартиру городу на основании ст. 302 ГК («Истребование имущества от добросовестного приобретателя»).

19 октября 2020 года суд удовлетворил требования истца, признав сделку купли-продажи недействительной. Умершая Симонова не имела наследников, поэтому по решению суда собственником квартиры стала Москва на основании ст. 1151 ГК («Наследование выморочного имущества»).

Еремину же суд признал недобросовестным приобретателем. Первая инстанция указала, что ответчица должна была лучше проверить квартиру и продавца, ведь сделка была подозрительной. По мнению суда, Еремина могла проверить документы и выяснить, что Рыкова на самом деле не была дочерью покойной.

Решение первой инстанции оставили без изменения апелляция и кассация. После чего Еремина обратилась в Верховный суд.

Доводы сторон

На заседании ВС 25 января 2022 года представитель заявительницы Ольга Сячинова настаивала, что чиновники пропустили срок исковой давности: согласно п. 4 ст. 302 ГК квартиру нельзя истребовать у добросовестного приобретателя, если со дня внесения записи о праве собственника в ЕГРН прошло больше трех лет. По словам ответчицы, этот срок истек в 2018 году, поэтому суды не могли удовлетворить иск департамента.

Сячинова также утверждала, что сделка купли-продажи не была подозрительной. Все документы сторон проверял банк, а оценщик подтвердил рыночную стоимость недвижимости, сказала представитель.

По мнению Сячиновой, департамент сам виноват в потере квартиры. Согласно Постановлению Правительства Москвы № 639-ПП, чиновники должны ежемесячно проводить проверки на предмет выморочного имущества. Но департамент этого не делал, поэтому не может требовать передачи квартиры городу, уверена представитель.

Ей оппонировала юрист департамента городского имущества Алевтина Мартынова. Она утверждала, что ведомство не могло обнаружить квартиру самостоятельно, эту информацию ему предоставляют другие органы. По словам представителя, департамент узнал о нарушении прав только феврале 2020 года — после того, как его признали потерпевшим по уголовному делу, поэтому иск предъявили до истечения срока давности.

В конце заседания позицию ответчицы поддержала прокурор Татьяна Власова.

Выслушав стороны, ВС отменил все акты и отправил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию (еще не рассмотрено. — Прим. ред.).

Добросовестный приобретатель

В мотивированном решении ВС указал, что Еремину нельзя признать недобросовестным приобретателем квартиры. По мнению суда, она никак не могла узнать, что Рыкова получила недвижимость по поддельным документам, так как ее право собственности подтверждалось свидетельством о праве на наследство и сведениями из ЕГРП. Кроме того, объявление о продаже квартиры продавец разместила в открытом доступе в интернете, цена квартиры была рыночной и все документы проверил банк. Все эти обстоятельства также говорят о добросовестности Ереминой, но нижестоящие инстанции не дали им оценку, посчитал ВС.

Гражданская коллегия решила, что департамент сам создал предпосылки для утраты имущества, так как он обратился в суд только спустя четыре года после смерти Смирновой. ВС также сослался на Постановление Конституционного суда от 22.07.2017 № 16-П. В нем КС указал, что публично-правовые образования не могут истребовать недвижимость у добросовестного приобретателя, который при покупке полагался на данные ЕГРН, а также оформил право собственности на себя.

Выводы ВС соответствуют сложившейся судебной практике, считает Михаил Ялынычев, юрист Рустам Курмаев и партнеры

Рустам Курмаев и партнеры

Федеральный рейтинг.

группа
Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market)

группа
Уголовное право

группа
Банкротство (включая споры) (high market)

группа
Разрешение споров в судах общей юрисдикции

1место
По выручке на юриста (менее 30 юристов)

5место
По выручке

Профайл компании

×

Например, в определении по делу № 88–17959/2021 Второй кассационный суд общей юрисдикции признал добросовестными покупателей, которые проверили сделку купли-продажи квартиры в агентстве недвижимости, банке и Росреестре. 

Аналогичные выводы можно встретить и в определении ВС от 18.06.2019 № 5-КГ19-88. В нем гражданская коллегия уже указывала, что чиновники сами виноваты в утрате недвижимости, если они вовремя не оформляют выморочное имущество.

* Имя и фамилия участников изменены редакцией.