Верховный суд запретил продавать здание без участка

Иллюстрация: Право.ru/Петр Козлов

Предприниматель из Омска продала часть здания одному лицу, а долю в участке подарила другому. Последний потребовал с нового собственника части здания плату за пользование его землей. Тот не согласился и обратился в суд, чтобы оспорить сделку. Три инстанции отказали, а экономколлегия Верховного суда встала на сторону истца. Он напомнил, что судьба участка и возведенного на нем здания неразрывна. И это правило действует, когда речь идет про часть помещений и долю в праве на землю.

Здание одному, землю другому

В Омске по адресу проспект Карла Маркса, дом 18 находится трехэтажное здание с магазинами. В 2016 году часть помещений площадью 260 м² по брачному договору отошла индивидуальному предпринимателю Ольге Фалелеевой. За ней было закреплено, соответственно, 163/439 долей в праве общей долевой собственности на участок под зданием размером 439 м². Остальная часть строения и земли принадлежала Дмитрию Дубровину.

В октябре 2016 года Фалелеева продала помещение Наталье Кудашевой. Причем в договоре стороны не указали, что вместе с объектом переходят права и на долю в земельном участке. Покупатель зарегистрировала на себя только часть строения. Потом она разделила актив на одиннадцать помещений и в марте 2018-го продала их Сергею Щербакову и Виктору Сорокину. Спустя год все это выкупила предприниматель Екатерина Лодина. То есть тогда у строения получилось два владельца: Дубровин и Лодина.

А в мае 2019-го Фалелеева подарила ИП Владиславу Пермякову те самые 163/439 долей на землю под зданием. После этого Дубровин и Пермяков потребовали с Лодиной плату за пользование их участком.

Участок не переходит, если у продавца его нет

Предпринимательница решила, что Пермяков незаконно получил права на землю, так как Фалелеева не могла владеть ей после продажи помещений. Закон запрещает раздельный оборот объекта недвижимости и участка, на котором тот расположен (ст. 35 Земельного кодекса). 

Поэтому Лодина решила оспорить договор дарения в суде (№ А46-23123/2020). Она обратилась с иском к Пермякову и Фалелеевой, требуя аннулировать сделку с Пермяковым, исключить из ЕГРН сведения о нем как о владельце земли и признать за ней право собственности на долю в участке.

Но три инстанции ей отказали. Они решили, что покупателю недвижимости переходит право на часть земли, только если у продавца она была в собственности. Здесь продавцы Щербаков и Сорокин сами приобретали помещения уже без доли участка. Лодина с этим не согласилась и пожаловалась в Верховный суд.

Постройка следует судьбе участка

На заседании ВС 14 июня представитель Лодиной рассказала, что Фалелеева получила помещение вместе с землей. И уже при продаже она не указала в договоре, что здание передается с долей в участке. По словам представителя истца, та вообще не знала, что долю в участке под зданием подарили третьему лицу. Об этом ей стало известно, только когда она получила требование оплатить пользование участком. «Спорная доля была в собственности Фалелеевой, потому что она получила нежилое помещение. Каким же образом можно было распорядиться долей в праве собственности на землю, когда участок должен следовать судьбе нежилого помещения?!» — задавалась вопросом во время заседания судья ВС Елена Борисова (подробнее — ВС решал, можно ли продать здание без участка).

В мотивировочной части определения ВС подчеркнул, что один из принципов Земельного кодекса — единство судьбы земли и связанных с ними объектов. Если участок и построенное на нем здание принадлежат одному лицу, то и продавать (дарить и так далее) их нужно совместно. При этом земля может перейти к новому владельцу только на праве собственности. 

То же правило применимо, если у нежилого здания несколько владельцев. При этом право собственности на долю в праве на земельный участок у покупателя возникает, когда он регистрирует недвижимость на себя. В этот же момент оно прекращается у прежнего владельца.  

После продажи объекта продавец не вправе отчуждать земельный участок, на котором этот объект расположен, иному лицу. Такая сделка может быть квалифицирована как ничтожная, указал ВС

В итоге экономколлегия отменила акты трех инстанций, а спор вернула в Арбитражный суд Омской области.

Эксперты: связанные участки и объекты «разрывают» реже

Принцип единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости закреплен в Земельном кодексе с момента его принятия в 2001 году, отметил Роман Зайцев, партнер и руководитель московской судебно-арбитражной практики Dentons

Dentons

Федеральный рейтинг.

группа
Антимонопольное право (включая споры)

группа
Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство

группа
Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры)

группа
Интеллектуальная собственность (Консалтинг)

группа
Интеллектуальная собственность (Регистрация)

группа
Комплаенс

группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market)

группа
Международные судебные разбирательства

группа
Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование)

группа
Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры)

группа
Природные ресурсы/Энергетика

группа
Рынки капиталов

группа
Санкционное право

группа
Транспортное право

группа
Трудовое и миграционное право (включая споры)

группа
Фармацевтика и здравоохранение

группа
Финансовое/Банковское право

группа
Цифровая экономика

группа
Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры - mid market)

группа
Банкротство (включая споры) (high market)

группа
ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование

группа
ГЧП/Инфраструктурные проекты

группа
Международный арбитраж

группа
Разрешение споров в судах общей юрисдикции

группа
ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии)

группа
Частный капитал

2место
По количеству юристов

×

Но еще некоторое время назад ситуации, когда земля и строения находились в собственности разных лиц, были распространенными и считались вполне нормальными. Ситуации «разрыва» единства юридической судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов недвижимости чаще возникают при ненадлежащим оформлении прав продавца на земельный участок к моменту сделки, продолжает Юрий Аксенов, партнер Orchards

Orchards

Федеральный рейтинг.

группа
Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market)

группа
Экологическое право

группа
Антимонопольное право (включая споры)

группа
Банкротство (включая споры) (high market)

группа
Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство

группа
Разрешение споров в судах общей юрисдикции

группа
ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии)

группа
Фармацевтика и здравоохранение

группа
Интеллектуальная собственность (Консалтинг)

Профайл компании

×

Например, если участок был сформирован, но сведения о нем и его правообладателях по какой-то причине не внесли в ЕГРН.

Анализ судебной практики показывает, что с каждым годом подобных споров становится все меньше, констатирует Юлия Максимкина, юрист Althaus Legal

Althaus Legal

Федеральный рейтинг.

группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market)

группа
Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство

группа
Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование)

группа
Интеллектуальная собственность (Консалтинг)

Профайл компании

×

Это эксперт связывает с наличием большого количества разъяснений, в частности, на уровне ВС (например, определение по делу № А65-23181/2019 и п. 15 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 1 (2018)). Максимкина считает недопустимым реализацию помещения без прав на участок. По ее мнению, это мешает нормальному использованию земли.

Проблемой на сегодняшний день становится еще то, что в ст. 35 ЗК нет упоминаний о помещении как об объекте недвижимости, который должен передаваться вместе с земельным участком. Неоднозначное толкование нормы ранее решил Верховный суд, ориентируя правоприменителя на расширительное толкование диспозиции ст. 35 ЗК (дело № А65-14383/2020).

Юлия Максимкина