Верховный суд научил взыскивать с медлительного застройщика

Иллюстрация: Право.ru/Петр Козлов

Взять кредит на квартиру – сделано. Выбрать район, дом и квартиру – сделано. Заключить договор с застройщиком – сделано. Дождаться квартиры – решительно невозможно. Застройщик нарушил все сроки сдачи квартиры, а потому покупатели решили расторгнуть договор и взыскать с девелопера как можно больше денег. Верховный суд в этом помог и заодно напомнил о защите, которую дают дольщикам законы.

Супруги Антон и Ангелина Зиновьевы* в октябре 2016 года вложились в долевое строительство ЖК «Немецкая деревня» в Краснодаре. Для этого они взяли ипотеку в Сбербанке почти на 1,5 млн руб.

Застройщик должен был передать квартиру 16 июня 2017 года. Но ни в июне, ни в июле, ни в декабре девелопер не передал квартиру супругам. Поэтому в феврале недовольные дольщики послали застройщику две претензии, в которых поставили вопрос о расторжении договора долевого строительства с выплатой неустойки за нарушение сроков строительства. Но требования Зиновьевых девелопер проигнорировал.

Требуй всё...

Супруги обратились в суд с иском. Они потребовали:

• заплаченные по договору долевого строительства деньги;
• неустойку за период с 16 июня 2017 по 3 мая 2018 года (дата подачи иска);
• неустойку по закону «О защите прав потребителей»;
• компенсацию морального вреда;
• компенсацию штрафа и убытков, связанных с оплатой процентов по кредиту в Сбербанке; 
• расходы на оплату услуг представителя и на оформление доверенности на него;
• расходы на оплату госпошлины;
• убытки по договору с риелтором.

...Всего всё равно не получишь

Прикубанский районный суд Краснодара расторг договор между сторонами и частично удовлетворил требования истцов: вернул им уплаченные деньги (1,893 млн руб.) и присудил 50 000 руб. процентов, 5000 руб. в качестве компенсации морального вреда и 20 000 руб. штрафа. Также суд частично компенсировал Зиновьевым расходы на представителя, полностью – на оплату госпошлины и на услуги риэлтора.

Краснодарский краевой суд вынес новое решение. Оно почти полностью повторило решение первой инстанции, но суд взыскал 1,41 млн руб. в пользу Сбербанка в качестве остатка долга Зиновьевых по кредитному договору. Самим супругам суд присудил 454 054 руб., которые они заплатили из собственных накоплений.

Таким образом, супругам удалось получить только маленькую часть от желаемого – вместо более чем 2 млн руб. неустоек и штрафов им присудили только 75 000 руб. Зиновьевых это не устроило, поэтому они пожаловались в Верховный суд. Коллегия ВС по гражданским делам увидела в решении по делу «существенные нарушения норм права».

Закон поможет заработать

ВС напомнил, что у дольщика действительно есть право на получение неустойки в случае нарушения сроков строительства квартиры. Такое право прописано сразу в двух законах – непосредственно в законе о долевом строительстве, а также в законе «О защите прав потребителей».

При этом ВС согласился: суд действительно может снизить размер процентов, штрафа и неустойки – такое право даёт ему ст. 333 ГК. Но для этой нормы есть ограничения. Во-первых, о снижении размера требований истца должен попросить ответчик в отдельном заявлении. Во-вторых, подчёркивает ВС, одного факта подачи заявления недостаточно: ответчик-застройщик по таким спорам обязан представить суду доказательства, подтверждающие несоразмерность требований истца. А суд обязан обсудить этот вопрос на заседании, а также указать мотивы, по которым он пришёл к выводу об удовлетворении заявления ответчика.

В деле Зиновьевых Краснодарский краевой суд снизил размер заявленных истцом требований по собственному усмотрению, а так делать нельзя. Суд также не указал, в чём заключается исключительность этого дела, из-за которой нужно было снизить и назвать несоразмерной положенную истцам по закону неустойку. Кроме того, ВС запретил снижать размер морального вреда без объяснений на этот счёт в решении.

При таких обстоятельствах ВС отменил решение краевого суда в части требований Зиновьевых и направил спор на пересмотр.

Определение Верховного суда по делу № 18-КГ19-86 от 23 июля 2019 года.

Решаем квартирные вопросы с «Право.ru» и Верховным судом

Если вам повезло и застройщик всё же сдал квартиру, но в ней обнаружилось множество недостатков, то сперва исправьте их за свой счёт, а потом взыщите деньги с девелопера. И не забудьте, что на такие требования тоже распространяются нормы закона «О защите прав потребителей» (подробнее – в материале «Верховный суд научил взыскивать деньги за квартиру с недостатками»).

Также можно настаивать и на расторжении договора, если застройщик по требованию дольщика не устранит недостатки квартиры безвозмездно и в разумный срок (см. «Верховный суд напомнил застройщикам, как сдавать квартиры»).

Помните: дольщик может получить в собственность только достроенную квартиру. Если строительство жилого дома не завершено и квартир в натуре не существует, то и право собственности на них получить нельзя (см. «ВС запретил право собственности на недостроенную квартиру»).

Если получили квартиру, то не забывайте о платежах по ипотеке – иначе квартиру могут забрать. Защититься в таких случаях может помочь позиция ВС, о которой мы рассказывали в материале «ВС решал, когда нельзя забрать ипотечную квартиру за долги».

* – имя и фамилия изменены редакцией.