Верховный Суд защитил права McDonalds в споре о понуждении к сдаче его участка в аренду

Как пояснил ВС, законодательство не обязывает частного собственника земельного участка сдавать его в аренду владельцу объектов электросетевого хозяйства в целях обслуживания последних

Как заметил один из экспертов «АГ», ВС РФ подробно раскрыт порядок применения норм, связанных с понуждением к заключению договора, также определены границы применения специальных норм подзаконных актов, на которые ссылалась электросетевая компания. Другая отметила, что предложенный Судом подход наиболее оптимален для решения проблемы поддержания в исправном состоянии объекта энергоснабжения, расположенного на земельном участке, не принадлежащем собственнику данного объекта, при минимальном ограничении прав землевладельца.

22 марта Верховный Суд вынес
Определение № 305-ЭС21-25765 по
делу № А40-168077/2020 о понуждении собственника земельного участка заключить договор аренды с владельцем электросетевого оборудования, чтобы тот имел к нему доступ для обслуживания.

В августе 2011 г. ПАО «Межрегиональная распределительная сетевая компания центра» (в настоящее время «Россести-Центр») заключило с ООО «Макдоналдс» договор о технологическом присоединении энергопринимающих устройств компании к электросетям для снабжения ее ресторана в Вышнем Волочке. Для этого «МРСК» построила двухтрансформаторную подстанцию на земельном участке «Макдоналдса», которая была введена в эксплуатацию в октябре 2018 г.

В апреле 2020 г. «Россети-Центр» направило контрагенту предложение заключить договор аренды земельного участка для эксплуатации вышеуказанной подстанции сроком на 49 лет, приложив проект договора. Поскольку «Макдоналдс» не подписал договор, электросетевая компания обратилась в суд с иском о понуждении ответчика заключить его в редакции проекта.

Первая инстанция удовлетворила иск со ссылкой на то, что владелец трансформаторной подстанции обязан содержать электротехническое оборудование в исправном состоянии, использовать его со строгим соблюдением требований нормативной документации, своевременно и в полном объеме проводить полагающиеся проверки, испытания, ремонт и обслуживание трансформаторных подстанций согласно Правилам технической эксплуатации электроустановок потребителей, утвержденным приказом Минэнерго РФ от 13 января 2003 г. № 6.

Со ссылкой на Постановление Правительства РФ от 24 февраля 2009 г. № 160 суд добавил, что для всех объектов электросетевого хозяйства устанавливаются охранные зоны в целях обеспечения безопасных условий эксплуатации и исключения возможности повреждения линий электропередачи. В решении также отмечалось, что истец, будучи собственником трансформаторной подстанции, имеет исключительное право на приобретение спорного земельного участка в аренду или собственность в силу п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса, в отсутствие договора аренды он не сможет обеспечить соблюдение необходимых ограничений в использовании земельного участка для обеспечения безопасных условий эксплуатации и исключить возможность повреждения электросетевых объектов. Впоследствии апелляция и кассация согласились с такими выводами.

Рассмотрев кассационную жалобу «Макдоналдс», Верховный Суд со ссылкой на п. 38
Постановления Пленума ВС РФ от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора» напомнил, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Такая обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством.

Как пояснила Судебная коллегия по экономическим спорам ВС, законодательство не содержит императивных норм, обязывающих частного собственника земельного участка заключить договор аренды такого участка по требованию собственника размещенного на участке электросетевого оборудования, в том числе трансформаторной подстанции, установленной на участке общества в целях присоединения его объекта к сетям энергоснабжения. В этом случае стороны вправе заключить договор аренды по взаимному согласию, а в судебном порядке по требованию собственника электросетевого оборудования договор аренды может быть заключен лишь при наличии добровольно принятого собственником участка обязательства по его заключению.

«В нарушение требований ст. 65 и 66 АПК РФ истец не представил в материалы дела доказательств, подтверждающих явно выраженное согласие общества заключить с компанией договор аренды земельного участка. При рассмотрении настоящего спора суды в обоснование права компании требовать заключения договора аренды неправомерно сослались на ст. 39.20 Земельного кодекса. Данной статьей регулируются особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания и сооружения, – отмечено в определении. – Между тем спорный участок находится в частной собственности, доказательств того, что расположенная на нем трансформаторная подстанция является объектом недвижимости, в материалах дела не имеется. Более того, компания ни в исковом заявлении, ни в отзыве на кассационную жалобу общества не указывала на то, что размещенная на участке ответчика трансформаторная подстанция – это объект недвижимости, не ссылалась на ст. 39.20 Земельного кодекса, равно как и на какой-либо иной закон в обоснование требования о понуждении ответчика к заключению договора».

ВС также счел, что упомянутыми в решении первой инстанции НПА не предусмотрено право собственника объектов электросетевого хозяйства требовать заключения договора аренды частных земельных участков, на которых расположено такое оборудование. «Доказательств того, что общество чинило компании препятствия в доступе к объекту электросетевого хозяйства, расположенному на спорном земельном участке и возведенному с целью осуществления технологического присоединения объекта общества, нарушало режим охранной зоны трансформаторной подстанции, в материалах дела не имеется, и истец на такие обстоятельства не ссылался», – подчеркнул Суд.

В определении также отмечено, что истец намеревался включить затраты по аренде земли в тариф, устанавливаемый для оплаты потребителями услуг данной сетевой организации, то есть фактически возложить свое бремя несения расходов по договору аренды на иных потребителей. При этом законодательство не обязывает частного собственника земельного участка сдавать его в аренду в целях обслуживания электросетевого оборудования. Таким образом, Верховный Суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций и отказал в удовлетворении иска ПАО «Россети-Центр».

Партнер АБ «КРП» Челябинской области Виктор Глушаков назвал спор весьма интересным, а выводы Верховного Суда – полезными. «ВС РФ подробно раскрывает порядок применения норм, связанных с понуждением к заключению договора. Более того, этот судебный акт определяет границы применения специальных норм подзаконных актов, которые электросетевая компания, впрочем, как и нижестоящие суды, сочла возможным применить в настоящем споре. Сложилось впечатление, что нижестоящие инстанции особо не задумывались о том, как и какие нормы применять, исходя из какой-то собственной, скорее бытовой, нежели правовой оценки», – отметил он.

По словам эксперта, обслуживать электрическую подстанцию истцу, судя по всему, никто не мешал, и доказательств того, что ответчик будет чинить помехи в обслуживании, в деле также не имелось. «Возникает еще один вопрос: зачем истцу понадобились дополнительные расходы, связанные с арендой участка? Этот вопрос также разрешается ВС РФ, который указывает на последующий учет этих расходов в тарифе. Выводы этого определения ВС будут крайне полезны для последующей судебной практики», – заключил Виктор Глушаков.

Как отметила юрист Land Law Firm Татьяна Кустова, определение примечательно тем, что ВС, помимо очевидного нарушения судами нижестоящих инстанций принципа свободы сторон в заключении договора, выявил такие грубые ошибки, как неправильное применение норм права, регулирующих отношения, связанные с государственной и муниципальной собственностью, при явном нарушении прав владельца частной собственности, а также преждевременность ограничения прав владельца участка при отсутствии доказательств законности возведенного на нем объекта, препятствий для его эксплуатации.

Она добавила, что ранее Верховный Суд в
Определении от 17 апреля 2018 г. № 306-ЭС17-20590 по
делу № А57-19494/2016 уже разъяснял, что охранная зона объектов электросетевого хозяйства устанавливается не для предоставления собственнику объекта права пользования земельными участками, а для обеспечения безопасных условий их эксплуатации. «При этом установление охранной зоны не зависит от волеизъявлений собственника земельного участка и собственника объекта электросетевого хозяйства, не исключает возможность установления частного сервитута для эксплуатации трансформаторной подстанции на часть земельного участка площадью, непосредственно необходимой для такой эксплуатации, без учета площади охранной зоны. Данный вариант решения спора (в случае его продолжения) был предложен Судом и в рассматриваемом деле», – заметила Татьяна Кустова.

Она добавила, что по смыслу ст. 89 ЗК РФ и Правил № 160 земельные участки в границах охранных зон у собственников не изымаются, устанавливается лишь запрет на осуществление действий, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства. «Подход, предложенный ВС РФ, является наиболее оптимальным для решения проблемы поддержания в исправном состоянии объекта энергоснабжения, расположенного на земельном участке, не принадлежащем собственнику данного объекта, при минимальном ограничении прав землевладельца», – убеждена юрист.