Сведения о правообладателях ранее учтенной недвижимости предлагается вносить в ЕГРН без учета их воли

Правительство полагает, что реализация такой инициативы повысит эффективность налогообложения недвижимости и позволит обеспечить дополнительные поступления в региональные и местные бюджеты

Два эксперта «АГ» посчитали, что основная цель законопроекта – пополнение бюджета за счет налогов с ранее учтенных объектов, не фигурирующих сегодня в ЕГРН. Третья полагает, что в случае принятия поправок собственникам ранее учтенной недвижимости не следует дожидаться реакции уполномоченных органов, целесообразнее самим обратиться в Росреестр за регистрацией. По мнению четвертого эксперта, инициатива правительства противоречит Конституции в той части, в которой позволяет лишить лицо права собственности во внесудебном порядке.

31 марта правительство внесло в Госдуму законопроект № 933979-7, направленный на закрепление возможности внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о правообладателях ранее учтенной недвижимости.

Содержание поправок

Как указано в пояснительной записке, отсутствие актуальных и достоверных сведений о правообладателе ранее учтенного объекта снижает степень защиты права собственности и иных вещных прав на такой объект, а также создает риск невозможности учета соответствующего права, к примеру, при возмещении убытков при ограничении прав на землю, изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, согласовании местоположения границ земельных участков, решении вопроса о лице, несущем бремя содержания недвижимости.

По мнению разработчиков, принятие такого закона поспособствует вовлечению в налоговый оборот ранее учтенных земельных участков и объектов капитального строительства. Сейчас отсутствие сведений об их правообладателе в ЕГРН препятствует уплате законно установленных имущественных налогов.

Отмечается, что сегодня в ЕГРН нет сведений о правообладателях примерно 25 млн ранее учтенных объектов, права на которые возникли до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Причиной является отсутствие в правоустанавливающих и правоудостоверяющих документах сведений о правообладателях в объеме, позволяющем однозначно определить владельца. При этом в силу прямого указания закона права на такое имущество признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации.

Предлагается предусмотреть в законодательстве процедуру внесения в кадастр недвижимости ЕГРН сведений о правообладателях ранее учтенной недвижимости, наделив органы местного самоуправления и органы исполнительной власти городов федерального значения полномочиями по выявлению таких правообладателей. При этом лицо, выявленное в качестве правообладателя ранее учтенного объекта, либо иное заинтересованное лицо в случае несогласия с результатами проведенных органами местного самоуправления мероприятий вправе представить письменные возражения.

Если возражения поступят в ОМСУ, то решение о выявлении правообладателя не принимается, при этом такой орган вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта принадлежности ранее учтенного объекта недвижимости указанному правообладателю. Вступившее в законную силу решение суда об установлении такого факта является основанием для принятия решения о выявлении правообладателя ранее учтенного объекта.

В то же время в пояснительной записке подчеркивается, что изменения не предполагают осуществление государственной регистрации прав на ранее учтенную недвижимость, права на которую возникли до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также не отменяют принцип, согласно которому права на объекты, возникшие до дня вступления в силу этого закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Законопроект не ограничивает участников гражданского оборота в возможности осуществить регистрацию прав на такие объекты в любое время.

Кроме того, предполагается дополнение ст. 17 Закона о полиции положениями, предусматривающими обязанность полиции представлять по запросам уполномоченных органов сведения о первичной выдаче и замене документа, удостоверяющего личность гражданина, выданного правообладателю ранее учтенной недвижимости, об адресах регистрации такого лица по месту жительства (актуальных и предыдущих), о дате и месте его рождения.

Предполагается, что реализация поправок в случае их принятия потребует дополнительного финансирования из федерального бюджета в размере около 5 млн руб. Вместе с тем, добавляют разработчики, принятие законопроекта приведет к повышению эффективности налогообложения недвижимого имущества и позволит обеспечить дополнительные поступления в региональные и местные бюджеты от имущественных налогов.

Эксперты оценили проект как неоднозначный

Партнер Dentons Карина Чичканова отметила, что законопроект преследует несколько целей, и в первую очередь – фискальную, поскольку стремится пополнить региональные и местные бюджеты за счет налогов с ранее учтенных объектов. Вторая цель – обеспечение реализации таких правовых механизмов, как изъятие земельных участков и решение вопроса о лице, несущем бремя содержания имущества. И, наконец, третья – забота о правообладателях, в том числе при возмещении убытков при ограничении прав на землю, а также при согласовании местоположения границ земельных участков.

«Необходимость такого регулирования возникла в связи с тем, что согласно действующему законодательству РФ у правообладателей ранее учтенных земельных участков нет обязанности зарегистрировать свое право, сведения о таком правообладателе вносятся в ЕГРН только на основании его заявления», – пояснила Карина Чичканова.

Предлагаемый законопроект наделяет органы местного самоуправления правомочием выявлять правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости и направлять соответствующую информацию в Росреестр для регистрации правообладателя, пояснила она. Для реализации такого правомочия органам местного самоуправления предоставляется широкий круг полномочий, в том числе право запрашивать сведения о лицах в полиции, пенсионном фонде, налоговой инспекции, у нотариуса, исследовать архивы, отметила эксперт.

В свою очередь юрист Dentons Мария Оболенская обратила внимание на отдельные этапы процедуры выявления правообладателя ранее учтенной недвижимости. По результатам «расследования» орган местного самоуправления (орган исполнительной власти города федерального значения) готовит проект решения о выявленном правообладателе, который затем публикует на своем официальном сайте и направляет выявленному правообладателю.

В течение 30 дней со дня получения решения такое лицо может представить свои возражения в соответствующий орган, при этом уведомление будет считаться полученным и в случае возврата письма отправителю по истечении срока хранения, подчеркнула Мария Оболенская. «Иное заинтересованное лицо также сможет обратиться с возражениями в тот же срок, однако узнает оно о таком решении, только если будет постоянно мониторить сайт соответствующего органа, – добавила юрист. – При наличии возражений решение о выявлении правообладателя принято не будет, а уполномоченный орган вправе обратиться в суд. Возможность самого органа пересмотреть свое решение, например в случае очевидной ошибки или представления убедительных документов, почему-то не предусмотрена».

По словам Марии Оболенской, в законопроекте не до конца проработан механизм защиты прав и возмещения убытков заинтересованных лиц в случае, если данные о правообладателе окажутся неверными. «Например, если в ЕГРН будут внесены неверные сведения о правообладателе объекта недвижимости, очевидно нарушение прав и настоящего правообладателя, и того лица, сведения о котором будут внесены, поскольку на последнего, например, может быть возложена обязанность по уплате налогов, – пояснила эксперт. – С учетом этого собственникам ранее учтенной недвижимости, которые не внесли сведения о себе как о правообладателях, рекомендуем, не дожидаясь действий соответствующих органов, самим обратиться в Росреестр за регистрацией».

С другой стороны, рассуждает Мария Оболенская, встречаются ситуации, когда собственники ранее приватизированных активов не могут зарегистрировать свое право собственности в ЕГРН в связи с утратой или неточностями (неясностями) в приватизационных документах. Возможно, данный законопроект и поддержка органов местного самоуправления помогут решить такую проблему, предположила эксперт.

Карина Чичканова добавила, что нельзя назвать инициативу по выявлению правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости отрицательной. «Она действительно может принести пользу гражданскому обороту и публичным интересам. Однако предусмотренный законом механизм не должен создавать предпосылки для нарушения прав граждан и юридических лиц. Учитывая, что законопроект только что внесен в Государственную Думу, его текст, скорее всего, претерпит изменения, поэтому для составления итогового мнения о нем необходимо дождаться финальной редакции», – заключила она.

Руководитель арбитражной практики АБ «Халимон и Партнеры» Игорь Ершов отметил, что законопроект о выявлении правообладателей ранее учтенной недвижимости был необходим еще 10–15 лет назад, но появился только сейчас. «Полагаю, в первую очередь – для увеличения налоговых сборов, что логично и понятно. Хотя закон принесет некоторую пользу собственникам и иным правообладателям. Как правильно указано в законопроекте, в настоящее время значительное количество объектов недвижимости являются ранее учтенными», – пояснил эксперт. По его словам, среди таких объектов большую долю составляют земельные участки, относящиеся в советское время к землям совхозов и колхозов.

«Следует поприветствовать попытку государства выявить правообладателей ранее учтенных объектов с целью введения такого имущества в полноценный гражданский оборот и распространения на него положений налогового законодательства. Не должно быть ситуации, когда кто-то один владеет недвижимостью и выполняет все налоговые обязанности, а другой, имея формально нигде не зафиксированную недвижимость, “избавляется” от необходимости выплачивать налоги. Ситуация парадоксальна, но сейчас она может иметь место», – прокомментировал инициативу правительства Игорь Ершов.

В то же время, по его словам, норма о праве уполномоченных органов обеспечить выполнение кадастровых работ с целью уточнения границ земельных участков может иметь очень большие последствия как для собственников ранее учтенных земельных участков, в частности в Московской области, где существует и такая категория участков, как многоконтурные участки, так и для лиц, владеющих земельными участками, установленные границы которых могут накладываться на ранее учтенный участок.

Младший юрист юридической фирмы ART DE LEX Владислав Кулаковский указал, что на сегодняшний день отсутствует удобный и доступный способ получения информации о владельцах недвижимости, сведения о которой были учтены ранее, что дестабилизирует гражданский оборот.

По мнению эксперта, у предложенного правительством решения этой проблемы есть ряд недостатков, к которым, в частности, относится риск лишения права собственности без судебного разбирательства. «Это возможно, если ОМСУ при анализе полученной информации придет к выводу о том, что “выявленным правообладателем” является лицо X, в то время как лицо Y (законный правообладатель) не сможет в установленные 30 дней подать аргументированные возражения на проект решения. Можно заметить, что такая возможность напрямую нарушает установленный Конституцией принцип, согласно которому никто не может быть лишен права собственности на свое имущество иначе как через судебное разбирательство», – пояснил Владислав Кулаковский.

Таким образом, заключил он, нельзя назвать предложенное регулирование полностью верным, однако действия, которые направлены на сбор информации, ее анализ и подготовку проекта решения о выявлении правообладателя ранее учтенного объекта недвижимости, являются правильными, так как это позволит аккумулировать доступные сведения из различных источников в рамках органа местного самоуправления, заключил эксперт.