Совет Федерации одобрил закон об обязательном нотариальном удостоверении договоров дарения недвижимости

К моменту принятия закона из него была исключена оговорка о том, что новые требования не распространяются на случаи, когда даритель и одаряемый являются супругами или состоят друг с другом в близком родстве

В комментарии «АГ» один из инициаторов данного закона поделился, что поправки необходимы, поскольку число ситуаций, в которых пожилые и одинокие граждане утрачивают единственное жилье вследствие дарения недвижимости посторонним лицам без нотариального удостоверения, остается значительным. Одна из экспертов «АГ» поддержала идею нотариального удостоверения всех без исключения договоров дарения недвижимости, поскольку исключение, содержащееся в первой редакции законопроекта, было бы труднореализуемым на практике. Другой ранее в комментарии «АГ» подчеркивал, что обращение к нотариусу позволяет обеспечить безопасность граждан от различного рода мошеннических действий недобросовестных участников рынка сделок с недвижимостью.

11 декабря Совет Федерации одобрил закон (законопроект № 498499-8) о внесении поправок в ч. 2 ст. 574 ГК РФ, которыми планируется установить обязательность нотариального удостоверения договора дарения недвижимого имущества.

Как ранее сообщала «АГ», в сентябре данный законопроект был принят в первом чтении. Тогда предлагалось сделать исключение – оставить возможность заключения договора в простой письменной форме в случаях, когда даритель и одаряемый являются супругами или состоят друг с другом в близком родстве: родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры. К моменту принятия поправок данная оговорка была исключена из текста законопроекта.

Как отмечалось в пояснительной записке, договоры дарения недвижимости на практике могут заключаться вследствие заблуждения со стороны дарителя относительно природы совершаемой им сделки, сопровождаться злоупотреблением правом со стороны одаряемых и содержать в себе признаки мнимой и притворной сделок. Особенно это наблюдается, когда на стороне дарителя выступают представители социально незащищенных слоев населения из числа лиц преклонного возраста, в том числе одиноких, пожилых граждан; лиц, страдающих от различных видов зависимости; лиц, страдающих различными видами психических и психологических заболеваний и отклонений, но не состоящих на соответствующем учете и юридически являющихся дееспособными ввиду необращения за соответствующей помощью; лиц, вступивших в различные секты, а также иные запрещенные на территории РФ организации и объединения либо попавших под иное опасное влияние со стороны одаряемых.

Авторы инициативы указывали: в ряде случаев такие сделки оспариваются дарителями в судебном порядке, где они просят признать сделку недействительной, указывая, что: не отдавали себе отчет в совершаемых действиях, в связи с чем по делу назначается судебная экспертиза; заблуждались относительно природы заключаемой сделки, думая, что, например, заключают договор ренты с пожизненным содержанием, который в соответствии с законом подлежит нотариальному удостоверению, либо другую сделку и на других условиях и т.д. «Ввиду того что вышепоименованные категории граждан, заключив договор дарения против своей действительной воли и желая оспорить его, не всегда располагают достаточными силами, знаниями, финансовыми средствами и волей для обращения в суд и для грамотной защиты своих прав, количество таких сделок характеризуется латентностью, что усложняет сбор, обработку и формирование статистических данных», – отмечалось в пояснительной записке.

Разработчики закона подчеркивали, что оспаривание сделки и признание ее недействительной – это механизм гражданско-правовой защиты, а потому обращение пострадавших дарителей в правоохранительные органы не может обеспечить им защиту со стороны государства, так как при наличии спора о праве заявителю будет предложено обратиться в суд. Нотариальное удостоверение договоров дарения будет нести в себе превентивно-протекционную функцию и выступит формой социальной защиты имущественных прав граждан со стороны государства, так как в силу положений ст. 54 Основ законодательства РФ о нотариате нотариус разъясняет сторонам смысл и значение заключаемой сделки, проверяет, соответствует ли содержание сделки действительным намерениям сторон, резюмируется в пояснительной записке.

В комментарии «АГ» один из инициаторов данного закона, юрист компании «Якупов и партнеры», помощник депутата Госдумы Сарданы Авксентьевой Тимур Якупов поделился: при разработке законопроекта было понимание, что требование нотариального удостоверения договоров дарения недвижимости, применяемое лишь к сделкам между неблизкими родственниками, является неполной мерой, поскольку анализ судебной практики указывает на преобладание споров, вытекающих из договоров дарения, заключенных между близкими. Предполагалось поэтапно развивать эту идею, избегая чрезмерно жестких формулировок, которые могли быть приняты «в штыки». Он также отметил, что число ситуаций, в которых пожилые и одинокие граждане утрачивают единственное жилье вследствие дарения недвижимости посторонним лицам без нотариального удостоверения, остается значительным.

«Я участвовал в общественных слушаниях в Общественной палате России, где законопроект получил поддержку представителей правоохранительных органов, адвокатского сообщества, научной общественности, юристов и нотариусов с указанием на необходимость установления нотариальной формы для всех договоров дарения недвижимости вне зависимости от субъектного состава сделки. Важным является тот факт, что по результатам слушаний законопроект получил концептуальную поддержку Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства с теми же рекомендациями», – рассказал Тимур Якупов.

Он считает, что поправки, направленные на установление нотариальной формы для всех без исключения договоров дарения, необходимы и правильны. Тимур Якупов также поделился, что они с депутатом Сарданой Авксентьевой планируют предложить установление льгот на оформление сделок по дарению между близкими родственниками. Он подчеркнул, что принятый закон направлен на безопасность граждан, а не на прибыль нотариусов. В этом плане, по его мнению, данный закон можно сравнить с ОСАГО, необходимость которого стала очевидна со временем. «Не разделяю опасений коллег относительно возможности обхода закона путем заключения договоров купли-продажи, поскольку оспаривание подобных сделок в судебном порядке представляется более простым. Кроме того, в общественном понимании дарение часто отождествляется с завещанием, в отличие от купли-продажи, не вызывающей подобных заблуждений», – добавил Тимур Якупов.

Адвокат Ленинградской областной коллегии адвокатов, филиала «Нартекс» Анастасия Дуничева обратила внимание, что в третьем чтении законопроекта было предложено нотариальное удостоверение договоров распространить на все без исключения договоры дарения недвижимого имущества. «Исключение, содержащееся в первой редакции законопроекта, было бы труднореализуемым на практике: кто при представлении договора в простой письменной форме должен устанавливать, что договор заключен, например, бабушкой с внуком? Сотрудник МФЦ? Сотрудник Росреестра? В этом плане итоговую редакцию закона можно назвать более продуманной с точки зрения практической реализации», – отметила эксперт.

При этом ранее она отмечала, что сам по себе факт нотариального удостоверения договора не является гарантией защиты от мошенников – нотариус обязан разъяснить цель и последствия совершаемой сделки, но не вправе отказать в ее совершении, если гражданин на ней настаивает. Анастасия Дуничева считает, что обеспечение социальной защиты граждан должно достигаться комплексными мерами: своевременное ограничение дееспособности граждан, не способных в полной мере понимать значение своих действий; запрет на дарение единственного принадлежащего гражданину жилья.

Адвокат КА Санкт-Петербурга «Северный Рим» Павел Зайкин ранее положительно оценил поправки, поскольку они направлены на повышение уровня юридической защиты участников гражданского оборота. Он отмечал, что обращение к нотариусу предоставляет возможность выявить волю и направленность волеизъявления сторон в отношении совершения сделки, что позволит избежать негативных последствий, связанных с заключением договоров дарения недвижимого имущества, и обеспечить безопасность граждан от различного рода мошеннических действий недобросовестных участников рынка сделок с недвижимостью. Вместе с тем эксперт подчеркивал, что нотариальная форма сделок облагается нотариальным тарифом за совершение нотариальных действий: граждане обязаны будут оплатить стоимость правовых услуг нотариуса и услуги технического характера.