Преимущественное право выкупа превалирует над распределением долей в помещении по инвестконтракту

ВС указал, что при решении  вопроса о разделе помещений, реконструированных по инвестиционному контракту, должны оцениваться его условия и поведение сторон с точки зрения добросовестности, в том числе с учетом обязательств привлечь в качестве соинвесторов всех арендаторов

В комментарии «АГ» один из экспертов отметил, что, рассматривая дело, ВС сделал несколько выводов по вопросам материального права, которые важнее, чем то формальное основание, которое послужило причиной отмены судебных актов. Второй указал, что одним из наиболее важных вопросов, который разрешил ВС, является вопрос определения момента возникновения права собственности на недвижимость, приобретаемую по так называемым инвестиционным контрактам.

1 апреля 1998 г. Правительство Москвы и ООО «Агроинвест Компани» заключили контракт на реализацию инвестиционного проекта в виде реставрации усадьбы Салтыковых. Актом от 23 декабря 2005 г. объект был принят в эксплуатацию.

В соответствии с положениями контракта по итогам его реализации в собственность каждой стороны поступает половина общей площади имущества. Конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность сторон, определяется на основании акта реализации, подписание которого является этапом реализации инвестиционного проекта (п. 4.3 контракта) и основанием для прекращения обязательств по нему.

11 января 2017 г. Правительство Москвы направило «Агроинвест Компани» акт реализации, согласно которому в собственность Администрации в том числе включены нежилые помещения, в феврале 1998 г. переданные в аренду ООО «БукинистЪ».

В связи с оставлением акта реализации без рассмотрения Правительство Москвы обратилось в суд. Компания «Агроинвест Компани» предъявила встречный иск.

Суд первой инстанции установил, что в акт реализации в редакции Правительства Москвы включены помещения, на которые зарегистрированы права третьих лиц. Руководствуясь ст. 309, 310, 421, 431, 1043 ГК, Законом об инвестиционной деятельности в России, осуществляемой в форме капитальных вложений, он сделал вывод о нарушении соотношения площадей, подлежащих передаче сторонам. Акт реализации в редакции «Агроинвест Компани» был признан судом соответствующим условиям контракта и не нарушающим права третьих лиц, в связи с чем он удовлетворил встречные требования.

Не согласившись с таким решением, «БукинистЪ», направил в апелляционный суд жалобу в порядке ст. 42 АПК. В ней общество ссылалось на нарушение его прав как арендатора и субъекта малого предпринимательства, лишенного преимущественного права на выкуп спорных помещений, которые на основании утвержденного судом акта реализации подлежат передаче в собственность «Агроинвест Компани», несмотря на то что до принятия решения судом «БукинистЪ» подавал заявление о выкупе арендуемых им помещений.

Изучив жалобу, апелляционный суд отметил, что в рамках дела заявлены требования об обязании подписать акт реализации по результатам исполнения контракта, участником которого «БукинистЪ» не является, следовательно, обжаловать судебный акт общество не вправе. Кроме того, суд счел, что, поскольку с момента заключения контракта все объекты реконструкции, в том числе спорные помещения, являются общей долевой собственностью сторон, действие Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, на который ссылается общество, на спорные помещения не распространяется. В связи с этим производство по жалобе было прекращено.

Так как суд округа поддержал выводы апелляции, «БукинистЪ» обратился в Верховный Суд.

Рассмотрев дело № А40-51902/2017, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ вынесла Определение № 305-ЭС19-5533, в котором напомнила, что согласно Постановлению Пленума ВАС от 28 мая 2009 г. № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» применительно к кругу лиц, которые вправе обжаловать судебный акт, разъяснено, что к иным лицам в силу ч. 3 ст. 16 и ст. 42 АПК относятся лица, о правах и об обязанностях которых принят судебный акт. В связи с этим лица, не участвующие в деле, как указанные, так и не указанные в мотивировочной и (или) резолютивной части судебного акта, вправе его обжаловать в порядке апелляционного производства в случае, если он принят об их правах и обязанностях, то есть данным судебным актом непосредственно затрагиваются их права и обязанности, в том числе создаются препятствия для реализации их субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора.

Верховный Суд отметил, что на момент заключения контракта «БукинистЪ» владело помещениями в реконструируемом объекте на основании долгосрочного договора аренды от 19 февраля 1998 г., заключенного сроком до 15 июня 2018 г. Договор аренды был зарегистрирован в установленном на момент его заключения порядке Москомимуществом.

При этом условиями контракта предусмотрена обязанность «Агроинвест Компани» в течение полугода после заключения контракта обеспечить привлечение всех собственников и арендаторов реконструируемых строений в соинвесторы за счет доли инвестора. Однако соинвесторы не привлекались, а доказательств того, что «БукинистЪ» отказался от реализации своего права на участие, в контакте не представлено. В связи с этим суду следовало оценить добросовестность поведения «Агроинвест Компани».

Кроме того, ВС отметил, что, делая вывод о возникновении долевой собственности на объект реконструкции с момента заключения контракта, суды не учли разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума ВАС от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». Так, в п. 7 данного постановления указано, что право общей долевой собственности товарищей на недвижимое имущество, внесенное ими в качестве вклада, возникает с момента его государственной регистрации.

Суд указал, что на момент заключения контракта действовали положения Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии с п. 1 и 2 ст. 33 Закона с момента вступления его в силу и до создания системы учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество такая государственная регистрация проводилась органами, на которые она была возложена. Однако, отметил ВС, доказательств регистрации права общей долевой собственности в порядке, предусмотренном законом на момент заключения контракта, а также в последующем в материалах дела не имеется.

Учитывая изложенное, долгосрочный арендатор государственного имущества, исходя из конкретных фактических обстоятельств рассматриваемого дела, в числе прочего ссылающийся на наличие у него преимущественного права на приватизацию недвижимого имущества, может быть признан лицом, о правах и обязанностях которого принят судебный акт, результатом которого является раздел помещений и передача арендуемого помещения иному лицу, поскольку исполнение такого судебного акта может повлечь препятствия для реализации арендатором своих прав и изменение его правового положения.

ВС указал, что решение вопроса о разделе помещений между «Агроинвест Компани» и Правительством Москвы, возможном исключении спорных помещений из состава тех помещений, которые подлежат передаче инвестору, и признании за арендатором преимущественного права на приватизацию должно осуществляться исходя из оценки всех фактических обстоятельств дела.

В частности, должны оцениваться условия контракта и поведение его сторон с точки зрения добросовестности, в том числе с учетом того, что инвестор принял на себя обязанность по привлечению в качестве соинвесторов всех собственников и арендаторов реконструируемых строений. Кроме того, условия контракта не содержали в себе указаний на конкретное имущество, подлежащее передаче инвестору. Необходимо также оценить соответствие арендатора требованиям Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, на момент подачи заявления о выкупе и выяснить, отсутствуют ли иные законные основания, препятствующие льготной приватизации объекта.

В комментарии «АГ» юрист Содружества земельных юристов Павел Лобачев указал, что одним из наиболее важных вопросов, который разрешил ВС, является вопрос определения момента возникновения права собственности на недвижимость, приобретаемую по так называемым «инвестиционным контрактам».

«В целом можно констатировать, что после выхода Постановления Пленума ВАС № 54 от 2011 г., на которое сослался ВС, по данному вопросу в основном сложилась единообразная практика: право собственности, по общему правилу, возникает с момента внесения соответствующей записи в реестр. Однако по какой-то причине суды нижестоящих инстанций не учли, что в настоящем случае оно не регистрировалось, инвестиционный контракт, квалифицированный как договор простого товарищества, сам по себе такое правовое последствие повлечь не мог», – отметил Павел Лобачев.

Юрист указал, что, раз право собственности на арендуемое помещение осталось у Москвы, разрешать вопрос о его отчуждении частному субъекту без учета позиции арендатора, который выразил свою волю на выкуп имущества в порядке Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, суды нижестоящих инстанций были не вправе. «Поэтому ВС РФ справедливо отправил дело на пересмотр, дополнительно предложив оценить с точки зрения добросовестности действия инвестора, не привлекшего арендатора в качестве соинвестора», – посчитал Павел Лобачев. По его мнению, изложенные выводы также соответствуют и судебной практике по аналогичным спорам, в которых арендаторы пытались защитить свое преимущественное право на выкуп (например, дела № А40-1760/2017, № А40-58919/14).

Партнер, руководитель практики юридической фирмы INTELLECT Александр Латыев отметил, что, рассматривая дело, ВС сделал несколько выводов по вопросам материального права, которые важнее, чем то формальное основание, которое послужило причиной отмены судебных актов.

«Коллегия в очередной раз пресекла попытки использовать инвестиционное законодательство для обоснования возникновения права собственности у инвестора (хотя бы в виде долевой собственности) до регистрации этого права. Эта идея – о том, что право собственности возникает не на основании предусмотренных гражданским законодательством юридических фактов (а в случае с недвижимостью таковым является регистрация), а на основании вложения инвестором денежных средств, – представляет собой настоящую "гидру": как только "отрубают" ей одну голову – тут же вырастает другая, – заметил Александр Латыев. – Сначала она попала в Закон об инвестиционной деятельности, с помощью которого еще долго обходили требования о регистрации, пока в 2011 г. Пленум ВАС в Постановлении № 54 о продаже будущей недвижимости не указал, что так нельзя делать. Однако буквально меньше чем через полгода Госдума приняла закон № 427-ФЗ от 12 декабря 2011 г., которым вновь реанимировала эту идею, правда, уже только для Москвы и Санкт-Петербурга и только для ограниченного круга инвестиционных договоров. Практика снова очень осторожно стала применять эти нормы. Однако с ликвидацией ВАС подход, допускающий признание права собственности инвестора на недвижимость без регистрации вновь, стал проникать и в практику арбитражных судов (а из практики судов общей юрисдикции и не уходил)».

Он добавил, что сейчас ВС вновь напомнил, что если такие решения и принимаются, то лишь в порядке исключения, а в отсутствие предпосылок для таких исключений необходимо зарегистрировать право, чтобы оно возникло.