Предлагается защитить права бывших членов семьи собственника приватизированного жилья

Поправки подготовлены во исполнение постановления Конституционного Суда, вынесенного более семи лет назад

В комментарии «АГ» одна из экспертов заметила, что предлагаемая возможность ознакомления с правами бывших членов семьи собственника на жилое помещение в выписке ЕГРН предоставит дополнительные гарантии надежности совершения сделок с недвижимостью. Другой заметил, что в настоящий момент Росреестр проводит регистрационные действия с объектами недвижимости по всей стране и имеет сведения об этих объектах недвижимости, а потому совершенно логично дополнить существующую систему правилами регистрации договоров социального найма.

Минстрой подготовил законопроект, которым предлагается внести поправки в Жилищный кодекс относительно договоров социального найма жилого помещения и договоров найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Документ разработан во исполнение Постановления Конституционного Суда от 24 марта 2015 г. № 5-П. Тогда КС признал ст. 19 Закона о введении в действие Жилищного кодекса не соответствующей Конституции в той мере, в какой на основании содержащейся в ней нормы разрешается вопрос о возможности сохранения права пользования жилым помещением в доме жилищно-строительного кооператива за лицами, которые были включены в ордер на его предоставление, в случае обращения взыскания на данное жилое помещение как на заложенное имущество и его реализации с публичных торгов, что препятствует эффективной судебной защите прав и законных интересов собственника (приобретателя) жилого помещения, который при заключении договора купли-продажи не знал и не должен был знать о наличии права пользования приобретаемым им жилым помещением у членов семьи прежнего собственника такого жилого помещения.

Конституционный Суд указал федеральному законодателю внести изменения, направленные на урегулирование правового положения членов семьи прежнего собственника жилого помещения, и выработать надлежащий правовой механизм, обеспечивающий максимальную прозрачность информации о правах всех третьих лиц на отчуждаемые жилые помещения. Это позволяло бы их приобретателям, действующим разумно и добросовестно, иметь достоверные сведения о сохранении или прекращении права пользования жилым помещением за членами семьи его прежнего собственника, в том числе за лицами, получившими это право на основании ордера в доме жилищно-строительного кооператива в соответствии с ранее действовавшим законодательством, в частности в случаях обращения взыскания на данное жилое помещение как на заложенное имущество, и эффективно защищать в судебном порядке свои права и законные интересы.

Законопроектом Минстроя предлагается дополнить ЖК РФ нормами о том, что договор социального найма жилого помещения, как и договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования независимо от срока его действия, подлежит государственной регистрации. При этом ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора социального найма, подлежит государственной регистрации.

Кроме того, в ст. 19 Закона о введении в действие Жилищного кодекса к указанию о том, что действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором, предлагается добавить следующее: «а также на членов семьи собственника, включенных в ордер на жилое помещение, предоставленное на основании решения общего собрания членов жилищно-строительного кооператива, в том числе в ордер на жилое помещение, предоставленное в результате обмена жилых помещений в домах жилищно-строительных кооперативов (обменный ордер на жилое помещение)».

Также законопроектом предусматривается государственная регистрация права пользования на основании договора социального найма жилого помещения. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В комментарии «АГ» адвокат филиала № 49 Московской областной коллегии адвокатов Татьяна Саяпина назвала изменения существенными. По ее мнению, возможность ознакомления с правами бывших членов семьи собственника на жилое помещение в выписке ЕГРН предоставит дополнительные гарантии надежности совершения сделок в отношении такого имущества. «Что касается дополнительных нововведений, я бы расширила сферу распространения нормы не только на жилищно-строительные кооперативы, но и на жилые помещения вообще, чтобы в последующем не применять аналогию, а руководствоваться конкретной нормой закона», – указала она.

Адвокат АП Санкт-Петербурга Антон Лебедев предположил, что государство поставило целью упорядочить отношения социального найма. Для этого было принято решение использовать существующую систему регистрации прав на недвижимость – Росреестр. В настоящий момент Росреестр проводит регистрационные действия с объектами недвижимости по всей стране и имеет сведения об этих объектах недвижимости. По мнению адвоката, совершенно логично будет дополнить существующую систему правилами регистрации договоров социального найма. «С учетом того что данный вид договора является не самым популярным, это не создаст большой дополнительной нагрузки для Росреестра», – указал он, добавив, что единого источника сведений о договорах социального найма в настоящий момент нет.

Вместе с тем если данные изменения направлены на регулирование черного рынка аренды, то стоит ожидать подобных изменений в правилах аренды, содержащихся в Гражданском кодексе, полагает Антон Лебедев. Он обратил внимание, что предполагается распространение поправок на отношения, возникшие после их введения. Таким образом, указал адвокат, граждане, заключившие договоры социального найма, не должны будут совершать какие-либо дополнительные действия. На практике вновь заключенные договоры нужно будет отнести для регистрации в Росреестр, предварительно оплатив государственную пошлину. Поскольку такие договоры заключаются не в массовом порядке, особого ажиотажа ожидать не стоит, резюмировал эксперт.