Платить ли штраф после отказа от аренды: решение ВС

Иллюстрация: Право.Ru/Оксана Острогорская

Арендатор отказался от помещений, но уведомил об этом за месяц, а не за два, как того требовал договор. Собственник потребовал уплатить штраф. Кто из них прав, решали суды. Апелляция встала на сторону арендатора. Она объяснила, что договор продлевался на неопределенный срок, поэтому прежние условия об уведомлении не действуют. Этот вывод поддержала кассация. Но ВС решил разобраться в деле подробнее.

Должен ли арендатор платить штраф за то, что заранее не уведомил о расторжении договора, решали суды в деле № А36-13042/2018. С таким иском в суд обратился ИП Павел Бобров, который потребовал у ИП Александра Пащенко 400 000 руб. за несвоевременное расторжение двух договоров аренды. Их заключили в 2016-м на 11 месяцев с ежемесячной выплатой в размере 150 000 руб. по каждому. Согласно одному из пунктов соглашений, арендатор обязался письменно предупреждать за два месяца о том, что покидает помещения («как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении»). Санкция за нарушение составляла 200 000 руб. в каждом из двух договоров.

11 месяцев прошло, арендатор продолжил пользоваться объектами. Таким образом, стороны продлили договоры на неопределенный срок. Но в 2018-м арендатор решил отказаться от помещений. Правда, сообщил он об этом не за два месяца, а за один. Поэтому собственник потребовал штраф (400 000 руб.), но получил отказ. Он обратился в суд.

Арбитражный суд Липецкой области согласился, что неустойку надо взыскать, но уменьшил ее в два раза по просьбе ответчика. Иного мнения оказался 19-й ААС. По его мнению, прежние пункты действовали только для договора, заключенного на 11 месяцев. Но когда его продлили на неопределенное время, стороны должны были установить новый срок для предупреждения арендодателя. Раз они этого не сделали, то действует общее правило – арендатор волен в любой момент отказаться от договора (п. 2 ст. 610 ГК), рассудила апелляция. С таким объяснением она отказала во взыскании неустойки. Это постановление проверил и оставил в силе АС Центрального округа.

Действует или нет

Собственник с этим не согласился и пожаловался в Верховный суд, который захотел выслушать его доводы. Заседание состоялось 19 ноября. Первой выступила адвокат Екатерина Григорьева, представитель арендодателя. По ее мнению, апелляция неверно истолковала обстоятельства дела. Договоры были продлены на тех же условиях (ст. 612 ГК – «Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок»), поэтому обязанность арендатора уведомить собственника сохранилась. «Он был с этим согласен, когда подписывал договоры, – выступала Григорьева. – Если его это не устраивало, то он мог предложить допсоглашения, но этого не сделал». По словам адвоката, условие нужно для сохранения экономической стабильности, а арендатор его нарушил, поэтому должен уплатить штраф.

Григорьевой оппонировал адвокат Александр Трубицын, представитель Пащенко, который выступил по видео-конференц-связи. Он обратил внимание тройки судей на то, что штраф был предусмотрен за досрочное расторжение договора в течение первого года его действия. Адвокат также отметил, что после отказа арендодатель принял помещения, хотя мог отказаться со ссылкой на ненадлежащее уведомление.

– Суд апелляционной инстанции решил, что не может быть санкции за отказ от договора. Там ее действительно нет? – обратилась к Трубицыну председательствующая Елена Борисова. – Пункт договора предусматривает штраф за нарушение порядка расторжения. Почему он не действует? Получается, что и другие пункты договора не действуют тоже?

– Положение действовало изначально, но когда договор стал бессрочным, его стало невозможно применить, – ответил адвокат.

Судья Борисова попросила его подкрепить свой тезис нормами. Трубицын сослался на п. 2 ст. 610 ГК, как и апелляционный суд, чьи выводы он поддерживал.

Но экономколлегия не согласилась с этим и отменила акты апелляции и кассации. В силе осталось решение АС Липецкой области. Таким образом, арендодатель получит 200 000 руб. штрафа за нарушение порядка уведомления о расторжении договора.