Объекты долевого строительства предлагают без суда передавать дольщикам при просрочке сдачи на год

Проект поправок предусматривает внесудебный порядок передачи недостроя кооперативу участников долевого строительства в случае нарушения застройщиком срока сдачи объекта

Эксперты «АГ» в целом позитивно оценили желание депутатов защитить права дольщиков, однако не менее единодушно отметили, что законопроект «сырой» и вызывает много правоприменительных вопросов.

21 марта в Госдуму внесен проект изменений в Закон об участии в долевом строительстве (№ 671887-7). Как указано в пояснительной записке, проект призван решить актуальную для большинства субъектов РФ проблему неисполнения застройщиками договорных обязательств перед гражданами – участниками долевого строительства по передаче им жилых помещений в строящихся многоквартирных домах. При этом невозможность продолжения строительства, как правило, всегда обусловлена отсутствием у застройщика финансовых средств.

Так, ст. 6 Закона предлагается дополнить ч. 4 и 5, предусматривающими обязанность застройщика в случае нарушения установленного ДДУ срока передачи объекта более чем на год обратиться к участникам долевого строительства с предложением о создании жилищно-строительного кооператива и передаче ему имущества и обязательств. Об этом предложении застройщик будет обязан уведомить орган исполнительной власти субъекта РФ по госконтролю в области долевого строительства многоквартирных домов, а Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства. В случае невыполнения указанного требования уполномоченный контрольный орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о ликвидации компании-застройщика.

Вводимой проектом ст. 6.1 о порядке передачи имущества и обязательств застройщика ЖСК дольщиков или иному специализированному потребительскому кооперативу предусмотрено создание института добровольной (а при отсутствии у застройщика желания или возможности – принудительной) передачи земельного участка с находящимися на нем объектами незавершенного строительства и обязательств застройщика в пользу кооператива. При этом такая передача допускается, если участок принадлежит застройщику на праве собственности или ином имущественном праве.

Там же указано, что ЖСК дольщиков создается в течение двух месяцев с даты проведения собрания участников долевого строительства, которые простым большинством голосов приняли решение о передаче имущества и обязательств застройщика кооперативу. Соответствующий договор должен быть заключен в течение трех месяцев после этого и должен включать обязательства застройщика по передаче кооперативу разрешения на строительство, проектной документации, прав на ее использование, а также всех денежных средств с его банковского счета.

Комментируя «АГ» законопроект, эксперты высказали ряд замечаний.

Так, директор юридического бюро FACTUM Оксана Труфанова полагает, что проект уравняет риски дольщиков и застройщиков: «В нынешней редакции Закона об участии в долевом строительстве рискует только дольщик, а в предлагаемой – рискуют все, но у дольщиков будет хоть какая-то гарантия сохранения вложенных средств. Сейчас Законом предусмотрено, что только в случаях задержки со сдачей жилья застройщик обязан уведомлять и согласовывать с дольщиками новые сроки сдачи. Теперь предлагается жесткий срок в 1 год, после которого для застройщика наступают серьезные последствия».

Однако, по мнению эксперта, регламент деятельности кооперативов дольщиков неясен. «Не “передерутся” ли дольщики между собой при создании кооператива, и не появятся ли новые риски, связанные с деятельностью таких кооперативов по недострою? Что делать, если дольщики воспользуются правом расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае невыполнения застройщиком сроков сдачи объекта, – с кем в таком случае организация будет делить переданные активы? Вопросов пока что больше, чем ответов», – резюмировала она, добавив, что проект, на ее взгляд, требует существенной доработки.

Директор КА «Презумпция», адвокат Филипп Шишов считает: разработчики проекта исходили из того, что обманутые дольщики или дольщики, чьи застройщики разорились по объективным причинам, не могут получить права на недостроенные квартиры без обращения в суд. «Соответствующая судебная и арбитражная процедура зачастую затягивается на годы, – пояснил он. – Законопроект предлагает упростить ее: автоматически создается ЖСК, автоматически ему передаются в собственность земля и недостроенный объект недвижимости».

В то же время адвокат обратил внимание на «недосказанность» проекта. «Главный вопрос – как это будет работать на практике? А если собственники не захотят создавать ЖСК? Создание кооператива, в том числе ЖСК, – это договор. А обязанность лиц заключить договор не допускается, кроме случаев, прямо предусмотренных ст. 421 ГК РФ или специальным законом. Кроме того, что будет, если не все дольщики захотят быть членами ЖСК?» – высказался Филипп Шишов.

Эксперт отметил и другие обстоятельства, указывающие, что документ в представленном виде достаточно сырой: «Например, проектом предлагается передача недостроенного объекта в собственность ЖСК. Но тогда необходимо внести изменения в ч. 2 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве, которая прямо указывает, что передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости».

Адвокат АП г. Москвы Дмитрий Лесняк назвал предлагаемые новеллы «специфическим механизмом обеспечения обязательств», при этом достаточно спорным. С его точки зрения, процедура внесудебной передачи застройщиком имущества и обязательств представляется рискованной и для самих участников строительства.

Во-первых, пояснил он, отсутствие судебного контроля не гарантирует правильность учета участников долевого строительства, что влияет на кворум при создании кооператива и избрании его руководящих органов. Во-вторых, согласно Закону об участии в долевом строительстве, в отличие от ст. 201.1 Закона о банкротстве, под участниками долевого строительства понимаются как граждане, так и юридические лица. «На практике распространенный способ продажи строящегося жилья – реализация основного объема прав требования юридическим лицам (как правило, аффилированным), которые в свою очередь заключают с непосредственными потребителями договоры цессии по договорным ценам. В такой ситуации организация – владелец основного объема прав требования как раз и получит значительный процент голосов в органе управления создаваемого кооператива», – полагает эксперт.

В-третьих, добавил он, если передачу участка, находящегося в собственности застройщика, еще можно себе представить, то передача права аренды на участок напрямую затрагивает интересы арендодателя, и в отсутствие судебной (или иной регламентированной законом) процедуры такая уступка без согласия арендодателя ничтожна (п. 2 ст. 391 ГК). «Наконец, проект не учитывает степень готовности объекта незавершенного строительства: застройщику в принципе ничто не мешает провести минимум работ, после чего “скинуть” объект кооперативу (независимому или аффилированному) вместе с долгами, после чего дольщики вынуждены будут достраивать его за счет взносов в кооператив», – подчеркнул адвокат.

Дмитрий Лесняк убежден, что именно во избежание подобных злоупотреблений законодательством о банкротстве предусмотрена специальная процедура передачи объекта кооперативу, которая включает предварительное определение круга участников строительства, объема активов и обязательств застройщика и определение возможности передачи объекта, в том числе с учетом степени его готовности. При этом, отметил он, стоимость объекта должна быть соразмерной объему требований дольщиков.

В связи с этим эксперт предложил вместо столь радикальной, по его мнению, процедуры установить административную ответственность за нарушение ч. 3 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве (запрет уступки гражданину прав требования по договору, заключенному с застройщиком – юридическим лицом или ИП, связанному с инвестиционной деятельностью. Сегодня это массовая практика). «То же касается и предварительного договора купли-продажи, когда участник строительства – юрлицо обязуется передать гражданину жилое помещение по факту строительства дома», – добавил он.

Кроме того, Дмитрий Лесняк указал, что поскольку речь идет о нарушении срока передачи объекта, то оптимальным было бы установление минимального порога для снижения неустойки, присуждаемой гражданину-потребителю. «Размеры таких неустоек определяются судами произвольно, и во многих случаях присужденная сумма оказывается в десятки раз ниже начисленной в соответствии с законом. То есть в период просрочки у участника строительства нет определенности по поводу возможности получения компенсации, а у застройщика отсутствует стимул не только придерживаться договорных сроков, но и хотя бы извещать об их переносе и причинах задержки сдачи объекта», – подытожил он.